VALOR DE SINERGIA Y NORMATIVIDAD URBANÍSTICA … · 2020. 10. 22. · CORPOELEC. La posterior...

VALOR DE SINERGIA Y NORMATIVIDAD URBANÍSTICA

Integración y fraccionamiento

Arq° Ma Emilia Pereira Colls [email protected]

Octubre 2020

1er ENCUENTRO VIRTUAL DE VALUACIÓN UPAV “Ing° Álvaro Sánchez Columna” Valor de Sinergia y Normatividad Urbanística: Integración y Fraccionamiento.

Arq° Ma Emilia Pereira Colls. SOITAVE. Venezuela.

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VALOR DE SINERGIA Y NORMATIVIDAD URBANÍSTICA.

Integración y Fraccionamiento

Resumen

En términos generales, la valoración de inmuebles urbanos exige, entre muchos otros

factores, la consideración de las características del activo desde tres aspectos

fundamentales: los inherentes al propio bien, que son de orden físico tales como

ubicación, forma, dimensiones, proporciones, superficie y topografía; los inherentes al

entorno como son la vialidad y accesibilidad, los servicios públicos, educativos y

asistenciales existentes y los centros de suministro de bienes y otros servicios

necesarios; y las externalidades que resulten aplicables, dentro de las cuales destaca

el régimen urbanístico contenido, en nuestro caso, en la legislación venezolana, el

cual está plasmado en las denominadas variables urbanas fundamentales (VUF) que

regulan y delimitan las características de desarrollo de los inmuebles urbanos, a

través del Sistema Jerarquizado de Planes que tutela el ordenamiento territorial del

país.

Por otra parte, los Principios Universales constituyen el marco conceptual de la

valuación, siendo aplicable en este aspecto el llamado Principio de Conformidad que

establece: “El uso de la tierra debe ser conforme con las disposiciones legales que norman el

desarrollo urbano”, entendiéndose como uso de la tierra o uso del suelo, el destino previsto

para su utilización en los ya citados planes.

Este principio de Conformidad actúa en concordancia con el Principio del Mejor y Mayor Uso,

denominado también como " uso mejor y más rentable" o "más alto y mejor uso” que el

maestro Frederick M. Babcock (EEUU) describió como " el uso o programa viable para la

utilización futura de una parcela de tierra, o de una propiedad con mejoras, que origina el

mejor valor actual". En Venezuela se denomina como “uso mejor y más productivo” y ha

sido definido por el ingeniero Rubén Manzur Pacheco, Presidente-Fundador de SOITAVE,

como " el uso legal y factible que genera el mayor valor presente de la tierra”. Esta última

definición se acerca bastante a la Premisa de Valor 140. Mayor y Mejor uso de la Norma



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104. Bases de Valor, de las IVS 20201, descrito en el párrafo 140.2. como aquel

“…físicamente posible (cuando proceda), financieramente factible, legalmente

permitido y que permita obtener el valor más alto. …” El párrafo 140.4. también acota

que el mayor y mejor uso de un activo valuado aislado e independiente, puede diferir

de su mayor y mejor uso como parte de un grupo de activos, cuando se considera la

contribución al valor global del grupo.

En función de esta última premisa, el

presente trabajo práctico aborda el caso

real de un grupo de parcelas ubicadas en

un sector premium de Caracas, capital de

Venezuela, y la posibilidad brindada por la

existencia de un antiguo y angosto callejón

interno dejado fuera de servicio por la

empresa de servicio eléctrico al modernizar

sus redes, cuya adquisición e integración

parcelaria permitió la implantación de un

desarrollo hotelero sobre el predio

resultante y propició un fuerte incremento

de valor, configurándose un perfecto

ejemplo del denominado Valor de Sinergia al que se refiere la Norma 104. Bases de

Valor de las IVS.

El análisis practicado demuestra la importancia y necesidad de considerar los aspectos

físicos, legales, urbanísticos y normativos involucrados en la determinación del posible

valor de un grupo de activos - situación prevista en la premisa 140.4. de las IVS 2020 -

y cómo el valor de sinergia producto de la integración del callejón al grupo de parcelas

adyacentes en los términos propuestos, es mucho mayor que el valor individual que

cada uno de los componentes aporta y que el alcanzado por el resto de las propiedades

integradas sin la adición del mencionado callejón.

1 International Valuation Standards - IVS 2020 publicadas en su idioma original inglés por el International Valuation Standards Council (IVSC), cuya traducción al español hecha por la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV) con la colaboración de la Asociación de Profesionales de Valoración de España, ATASA, entró en vigencia en enero de 2020.

Hotel Renaissance La Castellana. Caracas



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Justificación.

La entrada en vigencia de las Normas Internacionales de Valuación IVS 2020 y el

compromiso asumido en el punto 5 de la “Declaración de Río” promulgada por la Unión

Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV) y las organizaciones que la

integran, en la sesión de clausura del XXXI° Congreso Panamericano de Valuación

efectuado en Río de Janeiro, República Federativa de Brasil, en octubre de 2016 - en el

cual se exhorta a “…fomentar el conocimiento y capacitación en el manejo de la norma

IVS” - fijando 2020 como meta para el logro de este objetivo, entre otros, ha impulsado

que durante el presente año se haya realizado una intensa actividad continental en la

divulgación de las normas de valuación a través de cursos, seminarios y charlas

realizadas por diferentes organismos afiliados a la UPAV, en los cuales ha quedado en

evidencia que uno de los aspectos fundamentales para la adecuada aplicación de las

IVS es la correcta determinación de las denominadas Bases de Valor, que vienen a

constituir el marco definitorio del alcance del encargo o asignación a cumplir, del

enfoque o “approach” a seguir y de los métodos, técnicas y herramientas a utilizar para

un cabal resultado del trabajo de valuación, o como en el presente caso, para la toma de

decisiones en relación con la adquisición de una propiedad inhabilitada para su

desarrollo individual, pero de vital importancia para un desarrollo hotelero en un sector

del este de Caracas.

El problema.

La urbanización La Castellana se ubica en el sector centro-este de Caracas, en la base

del piedemonte de la cordillera El Ávila, que forma parte del sistema montañoso que

LA CASTELLANA



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separa la ciudad capital del frente marítimo costero sobre el mar Caribe que constituye

el lindero norte de Venezuela. Sus orígenes se remontan al año 1940 y fue desarrollada

por los promotores Luis Roche y Juan Bernardo Arismendi como una urbanización

residencial para sectores de altos ingresos, una de las primeras en el proceso de

expansión de la ciudad hacia el este, conformada por viviendas unifamiliares tipo

casa-quinta, de una y dos plantas de

altura y apartamentos residenciales en

edificaciones multifamiliares de poca

altura y baja densidad, con comercios

locales en las plantas bajas (a nivel de

acera) en las calles situadas en el borde

norte del área de influencia de la

avenida Francisco de Miranda, antigua

carretera de oriente, hoy en día uno de

los principales corredores viales de la

ciudad, donde se concentran los

servicios de primer orden

correspondientes a comercio comunal y

metropolitano. Para ese momento, el servicio eléctrico domiciliario y de alumbrado

público, se prestaba a través del tendido de cables y transformadores aéreos,

suspendidos en una posteadura clavada en estrechos callejones de servicio que

transcurrían paralelos a los linderos de fondo de las parcelas adyacentes, con ciertas

salidas directas a las calles para permitir el paso de personal para labores de revisión,

Vista de la Urb. La Castellana hacia 1950 Plaza La Castellana. Década de los ‘40



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mantenimiento y eventuales reparaciones del servicio. Dichos callejones eran entonces

propiedad de la C. A. La Electricidad de Caracas, empresa privada que desarrolló y

prestó el servicio eléctrico desde sus inicios hasta el año 2002 cuando fue estatizada

pasando a ser desde 2007 CORPOELEC, corporación pública del gobierno nacional.

Este esquema se mantuvo hasta mediados

de los años ’70, cuando, debido al acelerado

crecimiento de la población urbana por las

migraciones externas de los países vecinos e

internas desde el campo y la provincia por las

expectativas de desarrollo producto de los

altos ingresos derivados de la renta petrolera

debido a la nacionalización de la industria, y

de fuertes inversiones en las industrias

básicas y el sector terciario de la economía, lo

cual generó un gran impulso a la construcción

y al incipiente régimen de propiedad

horizontal creado a finales de los años ’60,

todo lo cual fue un incentivo para la revisión de los planes urbanos municipales, que

convergió en una mayor densificación y conversión de usos en el sector.

En un primer estadio, para La

Castellana y sus adyacencias se

aprobó una ordenanza que

permitió la conversión de

edificaciones unifamiliares y

multifamiliares residenciales para

uso comercial sin modificación de

estructuras. Más tarde, la

construcción del sistema de

transporte masivo Metro de

Caracas, cuyo tramo Chacaíto-

Dos Caminos de la línea 1 se

ejecutó

Plaza La Castellana. Años ‘80

Plaza La Castellana, ahora Isabel La Católica.

Años ’90. Comienza la demolición de las casas y

pequeños edificios y su sustitución por grandes

edificios empresariales.



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entre 1983 y 1988 aproximadamente, generó la necesidad de reubicación de servicios

públicos para la construcción de la línea del tren, las estaciones y otras instalaciones

requeridas por el sistema, ocasión que de manera coordinada entre el Metro y las

empresas prestatarias de servicios, fue aprovechada para la modernización y en

algunos casos para la ampliación de los servicios públicos reubicados, como ocurrió con

el servicio eléctrico, momento en que se abandonan los tendidos aéreos y se reubican

las líneas eléctricas en bancadas subterráneas debajo de aceras y calles, motivo por lo

cual, los angostos callejones dejan de ser utilizados pero continúan en propiedad de

CORPOELEC. La posterior puesta en servicio del Metro de Caracas que transcurre a

unos 100 m más abajo por la citada avenida Miranda, indujo un proceso de renovación

urbana a lo largo de lo que hoy se conoce como la “Milla de oro empresarial” que se

extiende desde Chacaíto por el oeste hasta el límite de la urbanización Los Palos

Grandes por el este, en jurisdicción del municipio Chacao del estado Miranda, uno de

los cinco que conjuntamente con los municipios Libertador, Sucre, Baruta y El Hatillo,

conforman el distrito Metropolitano de Caracas.

La nueva dinámica urbana, indujo que mediante Acuerdos de la Cámara Municipal se

aprobaran regímenes especiales para

ciertos sectores, entre ellos el

correspondiente a la plaza La

Castellana, hoy rebautizada Isabel la

Católica, que estableció unas

condiciones favorables a la integración y

desarrollo de los grandes complejos

empresariales que caracterizan la

llamada “Milla de oro” lo cual no

solamente es evidente en la avenida

Miranda sino que se extiende en

dirección norte sur a ambos lados del

corredor, sobre las vías arteriales

principales como es el caso de la

avenida principal de La Castellana que

atraviesa la plaza Isabel La Católica en

Plaza Isabel La Católica (2018).

Alrededores totalmente desarrollados

bajo el esquema previsto en el Acuerdo

de Cámara N° 38 de 1978.



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cuya área de influencia se sitúa nuestro objeto de estudio, conformado por cinco (5)

parcelas desarrollables individualmente y dos (2) tramos de uno de los ya mencionados

callejones fuera de servicio, el cual, a pesar de no poder desarrollarse autónomamente,

por su situación constituye la piedra angular de un proyecto inmobiliario que exponencia

la capacidad productiva del lote integrado, constituyéndose por tanto en el uso mejor y

más productivo de la propiedad.

Descripción del lote en estudio

El lote, sobre el cual hoy en día se

levanta el Hotel Renaissance Caracas,

se ubica en el ángulo noreste de la

intersección de la avenida Eugenio

Mendoza (antes Principal) y la calle

Urdaneta de la urbanización La

Castellana y está conformado por las

parcelas 1,2, 3,12 y 13 más los dos

tramos del corredor de servicios

identificado con el código A03025 que

fuera propiedad de CORPOELEC, los

cuales forman parte de la manzana “E” de la primera etapa de la urbanización, cuyo uso

original era de vivienda unifamiliar aislada, de acuerdo con el plano de la urbanización

La Castellana, como se aprecia en sector de plano inserto.

Cuadro N°1. Datos generales de adquisición de parcelas

Area Precio Venta P.Unitario Fecha

m2

US$ US$/m2

Venta

Parcela N° 13 (66 % de derechos) 739,10 352.459 715 7-nov-07

Parcelas N° 2 y N°3 2.044,59 1.578.947 772 20-dic-07

Callejón A03025 75,00 34.211 456 20-dic-07

Parcela N° 13 (33 % de derechos) 739,10 188.596 766 21-dic-07

Parcela N° 1 (esquina) 957,50 1.228.571 1.283 17-abr-08

Parcela N° 12 768,00 148.588 193 22-may-09

4.571,94 3.382.785 798

Identificación



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En el cuadro anterior se evidencia que la propiedad se origina a partir de las

adquisiciones realizadas entre los años 2004 y 2009 de las casas-quintas que

posteriormente fueron demolidas y los terrenos se integraron jurídica y urbanísticamente

hasta conformar el lote sobre el cual luego se desarrolló el Hotel Renaissance.

Régimen urbanístico aplicable.

Como ya se indicó, La Castellana en sus inicios era una urbanización conformada por

quintas de una y dos plantas y edificios con un máximo de cuatro pisos, es decir, con

una densidad urbanística baja. Sin embargo, ya para el año1966, la Ordenanza de

Zonificación le confiere un código R4 (residencial multifamiliar de mediana densidad, en

algunos casos combinada con C2, comercio comunal, con lo cual se comienza a dar el

proceso de sustitución de las construcciones originales por edificios de apartamentos

residenciales o de oficinas con comercios en la planta baja.

Posteriormente, en 1994 se aprueba la Ordenanza para Usos Comerciales que permite

la conversión de usos de residencia a comercio sin modificación de estructuras, lo que

cambia el perfil urbano al ser convertidas las antiguas quintas en prósperos negocios de

todo tipo, vinculados a la actividad de oficinas que comienza a apropiarse de los

edificios hasta entonces destinados a viviendas.

Esa es la característica de las casas-quintas que ocupaban las parcelas 1, 2, 3, 12 y 13,

hasta que, aprovechando la aparición de importantes centros empresariales en los

alrededores de la plaza Isabel la Católica, debido a las condiciones especiales

otorgadas en el acuerdo vigente desde 1978, en concordancia con los incentivos

establecidos para la actividad hotelera dictados por el ejecutivo en vista del déficit

existente en la ciudad a finales del siglo 20 con una actividad empresarial en auge, un

grupo de promotores hoteleros comienza la adquisición de las parcelas ubicadas en el

borde suroeste del sector sujeto a ese régimen especial, como ya quedó evidenciado

en la tabla correspondiente, siendo las más relevantes, las siguientes:

ACUERDO N°38 (G.M. 31- 08 - 78). MODIFICACIÓN DEL ACUERDO N° 25 DE 1975 SOBRE

REZONIFICACIÓN DE MANZANAS ANEXAS A LA PLAZA LA CASTELLANA.

Artículo 1°.- Se denomina Sector Plaza La Castellana, las parcelas comprendidas en las

cuatro manzanas anexas a la plaza La Castellana, ubicadas en la Urbanización del mismo

nombre.



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Artículo 2°.- Sólo se permite los usos de Oficina y Comercio auxiliar y complementario,

equivalente a las actividades permitidas en la Zonificación C-2 de la Ordenanza de

Zonificación Vigente del Distrito Sucre.

Artículo 3°:- Las características y demás condiciones de desarrollo son las siguientes:

AREA

MÍNIMA DE

LA PARCELA

FRENTE

MÍNIMO DE

LA PARCELA

AREA

MÁXIMA DE

UBICACIÓN

%

AREA DE

CONSTRUCCIÓN

NETA

%

RETIROS

FRENTE

m

FONDO

m

LATERAL

m

2.000 a

4.000 m2

35

50

200

6

6

4.000 m2

o más

50

50

300

6

6

PARÁGRAFO PRIMERO: El porcentaje de construcción

será de 200% para las parcelas de 2.000 metros cuadrados

y se incrementará en un 5% por cada 100 metros

cuadrados de superficie adicional de la parcela, hasta

alcanzar un máximo de 300% de construcción.

PARÁGRAFO SEGUNDO: Las parcelas con superficie

menor de 2.000 metros cuadrados, se regirán para su

desarrollo, por los usos y características de construcción

señalados para esta zona, en la Ordenanza de Zonificación

Vigente del Distrito Sucre.2

Las características a las que se contrae el

parágrafo segundo para parcelas menores de

2.000 m2 son las siguientes:

Zonificación: R-4

Uso : Vivienda unifamiliar o bifamiliar aislada. Multifamiliar en parcelas mayores de 1.250 m2

Área mín. parcela 500 m2

% const. máximo 80 %

2 Se refiere a la Ordenanza de Zonificación del Distrito Sucre del estado Miranda vigente desde 1966 hasta 1992.



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La propuesta.

Vistas estas consideraciones, el ejercicio propuesto es suponer la situación urbanística por

separado de cada una de las parcelas, su correspondiente capacidad productiva en

términos de usos y metros cuadrados de construcción (m2) permitidos en cada una de las

hipótesis asumidas y como se fue modificando hasta alcanzar la situación final, con especial

énfasis en el efecto sinérgico producido por la incorporación del callejón de servicio.

1. Situación original

Cada parcela se presenta con las características de desarrollo (VUF) normativas

correspondientes a su condición de área, dimensiones de frente y zonificación que resulta

aplicable. En este sentido, es preciso acotar que el callejón goza de la misma zonificación

de las parcelas, pero por sus características físicas, 1,20 m de ancho * 60 m

aproximadamente de recorrido, de ninguna forma puede ser desarrollado autónomamente.

Cuadro N° 2. Características de desarrollo (VUF) parcelas originales

Se acota que las parcelas 2 y 3 ya habían sido integradas urbanística y jurídicamente en el

año 2004, por lo cual la zonificación y porcentajes de construcción aplicables ya consideran

esa condición. Se acompaña como Anexo A, relación completa3 de los documentos de

adquisición de las parcelas y de las integraciones jurídicas y urbanísticas posteriores en el

orden de su ocurrencia. Por razones de confidencialidad se han obviado los datos de

3 Agradezco al Ing° Carlos Weiser Blanch, apreciado expresidente de SOITAVE, quien gentilmente me proporcionó la información completa sobre estas transacciones.

N°Área

m2Zonif. Uso

%

Const.

Áreas

construibles

m2

1 958 R-E Oficinas 80 766,00

2 y 3 2.045 R-E Oficinas y comercios 200 4.089,18

Callejón 75 R-E Oficinas N/A -

13 739 R-E Oficinas 80 591,28

12 768 R-E Oficinas 80 614,40

4.572 Total 6.060,86



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protocolo y nombre de los otorgantes.

En el cuadro se muestra la zonificación o código de construcción y las principales VUF

correspondientes a cada parcela en su estado original, tales como uso, porcentaje de

construcción o de edificabilidad aplicable al área de parcela, y las respectivas áreas

construibles que se podría desarrollar en cada una de ellas por separado. La suma de todo

lo construible en esta condición totaliza 6.060,86 m2 distribuidos en cinco edificaciones

aisladas. El callejón, en esta situación no es desarrollable.

Este resultado puede esquematizarse simbólicamente en el gráfico inserto arriba, en el

cual cada una de las barras representa a escala el máximo de construcción edificable en

cada una de las seis unidades parcelarias que dieron origen a la propiedad. Nótese que

en el caso del callejón el valor es “0” por las razones antes mencionadas. No es

desarrollable a causa de su área y proporciones.

2. Hipótesis 1

La situación más evidente es la agrupación de las parcelas 2 y 3 (ya integradas

anteriormente en 2004) con la parcela 1, por cuanto conforman un bloque completo en

la esquina formada por la Av. Eugenio Mendoza y la calle Urdaneta, limitando por el

oeste con el callejón de servicio.

En este caso, la suma de las parcelas 1, 2 y 3 es de 3.002 m2 y su frente es superior a

35 m, por lo cual, de acuerdo con la reglamentación especial de la plaza La Castellana o

Isabel la Católica citada ut supra, al ser superior a 2,000 m2 (área mínima normativa) le

SITUACIÓN ORIGINAL

N° 13

N° 1

N° 2 y 3(integradas)

CALLEJÓN DE

SERVICIO N° 12

766,00

4.089,18

0

591,28 614,40

6.060,86

0

2000

4000

6000

8000

1 2 y 3 Callejón 13 12 TOTALES

D ESAR R O L LO IN D IV ID UAL D E PAR CEL AS

N°

Me

tro

scu

adra

do

s co

nst

ruib

les



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corresponde un porcentaje de construcción básico del 200 % del área de parcela, más 5

% adicional por cada 100 m2 adicionales de superficie, para un total de 265 %.

Por su parte, en esta hipótesis las parcelas N° 12 y 13, también podrían integrarse, pero

la sumatoria de sus superficies es de 1.507 m2 y no alcanzan el rango mínimo de 2.000

m2, por lo cual no pueden acogerse al Acuerdo especial de la plaza La Castellana. El

resultado de todo lo construible bajo esta hipótesis, se muestra en el cuadro inserto a

continuación.

Cuadro N° 3. Variables Urbanas Fundamentales - Hipótesis 1.

En esta primera hipótesis, vemos como la capacidad de uso del bloque integrado por las

parcelas 1, 2 y 3, por efecto de la integración ha aumentado en un 54,58 % con respecto

a la suma de los obtenidos de manera individual por las parcelas en su situación

original, al haber podido acogerse a la reglamentación especial por el aumento de área,

pero además ahora el lote integrado 1-2-3- se convierte en un lote en esquina, lo que

mejora sustancialmente las condiciones de accesibilidad, iluminación y ventilación para

el proyecto llamado a desarrollarse lo que ya configura un primer ejemplo de sinergia,

que en realidad se aproxima más al denominado “valor de matrimonio”. Mejora las

condiciones, pero pueden hacerlo o no, sin que el uno perjudique o sea indispensable

para el desarrollo del otro.

No es así con la integración de las parcelas 12 y 13, la cual no produce ningún cambio

cuantitativo, toda vez que al no calificar dentro del rango de áreas previsto en el

Acuerdo, como ya se explicó, mantienen las mismas VUF y los mismos metros

N°Área

m2Zonif. Uso

%

Const.

Áreas

construibles

m2

1 + 2+ 3

(integradas)3.002 R-E Oficinas y comercios 250 7.505,23

12 + 13

(integradas)1507 R-E Oficinas 80 1.205,60

Callejón 75 R-E Oficinas N/A -

8.710,83



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cuadrados de construcción que les correspondía originalmente, pero ahora en un solo

volumen.

El resultado se esquematiza en el gráfico de la Hipótesis 1, en el cual las dos barras

simbolizan las dos edificaciones resultantes y una tercera barra el total construible en el

lote bajo esta hipótesis, en la cual el ”0” denota que el callejón tampoco puede ser

desarrollado y no apora nada a la hipótesis.

3. Hipótesis 2

En esta tercera situación, en primera instancia se ha considerado la integración del

callejón de servicio, cuya superficie de apenas 75 m2 no agrega ni mejora

sustancialmente la condición descrita en la hipótesis 1, de las parcelas 1- 2- 3 y

12-13, pero, y de aquí su gran valor estratégico, ahora el callejón permite a su vez la

integración del bloque con la parcela N° 13 adyacente por su lindero oeste que

incrementa el área y consecuencialmente el porcentaje de construcción, como se

muestra en el cuadro correspondiente.

Cuadro N° 4. Variables correspondientes a la integración total de las parcelas

N°Área

m2Zonif. Uso

%

Const.

Áreas

construibles

m2

Diferencia

%

1 + 2+ 3+ 12

+ 13 + T14.572 R-E Oficinas y comercios 300 13.715,82 126,30



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En esta tercera situación se ha considerado la integración en primera instancia del

callejón de servicio, cuya superficie de apenas 75 m2 no agrega ni mejora

sustancialmente la condición descrita en la hipótesis 1 de los dos bloques formados por

las parcelas 1-2-3 y 12-13, pero, y de aquí su gran valor estratégico, ahora el callejón

permite a su vez la integración de ambos bloques en uno solo, lo que incrementa el área

y consecuencialmente el porcentaje de construcción, como se muestra en el cuadro

correspondiente.

En términos cuantitativos, se evidencia que la integración total de las cinco propiedades

originales, produce una diferencia del 126,30 % más de capacidad constructiva que la

alcanzada por cada una de ellas consideradas individualmente, y es un 57,45 %

superior a la supuesta en la hipótesis 1. Pero además, ahora el callejón T1, al estar

integrado a la totalidad del lote si puede ser desarrollado, por lo que aporta la alicuota

de porcentaje de construcción correspondiente a sus 75 m2 de superficie.

Lo más importante es que dado el rango de área alcanzado, mayor de 4.000 m2, los

promotores pudieron acogerse a las previsiones de la Ordenanza del Desarrollo

Hotelero del Distrito Sucre (Gaceta Municipal del 31/08/1980) y dada la condición de lote

en esquina, tiene capacidad y acceso a los estacionamientos de servicio y de huéspedes,

por la calle secundaria (Urdaneta) condición privativa en este sector para ese uso.

HIPÓTESIS 2

N° 1 - 2 - 3 -12 - 13 y callejon

CALLEJÓN DE

SERVICIO



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Esta fue la decisión que adoptaron los promotores al final, y hechas las consultas y

tramitaciones pertinentes, luego de la integración urbanística y jurídica de las propiedades

adquiridas, según relación que se acompaña como anexo, obtuvieron las siguientes

condiciones de desarrollo generales:

Según Oficio emanado de la Dirección de la Oficina Local de Planeamiento Urbano de la

Alcaldía de Chacao en 2009, se aprueba la solicitud de Consulta Previa para Desarrollo

Hotelero (Clase 2) y Oficinas en la Parcela Nº de Catastro 15-07-01-U01-009-006-017-

xxx-xxx-xxx con un área de construcción que alcanzará la totalidad del Proyecto:

Número de habitaciones dobles 392,69

Área para administración y servicios: 5.623,32 m2

Área para circulación: 3,212,20 m2

Área destinada a habitaciones: 7.225,49 m2

ÁREA DE CONSTRUCCIÓN MÁXIMA DESTINADA A USO DE OFICINAS: 5.100,00 m2 (según

Acuerdo 90)

ÁREA DE CONSTRUCCIÓN TOTAL DESTINADA A USO HOTELERO:16.061,01 m2 (según

Ordenanza Reguladora del Desarrollo Hotelero)

ÁREA DE CONSTRUCCION TOTAL DEL PROYECTO: 21.161,01 m2

Cuyo resumen se plasma en cuadro inserto a continuación:

Cuadro N° 5.- Desarrollo según la Ordenanza Reguladora del Desarrollo Hotelero

PARCELA USOS PERMITIDOS Áreas construibles m2

Integración total Parcelas 1-2-3-12-13-T1

Oficinas 5.100,00

Hotel 16.061,00

TOTALES 21.161,00

En los gráficos mostrados, vemos un croquis (sin escala) de la configuración aproximada

del lote integrado por las seis (6)propiedades originales y del esquema graficado de las

áreas permitidas por la Ordenanza Reguladora del Desarrollo Hotelero del municipio

Chacao de Caracas, donde se enclava el inmueble, y donde pueden observarse dos

volúmenes, uno destinado a oficinas de alto target .con comercios de lujo en la planta



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baja, y el edificio destinado a hotel, regentado por Renaissance International, construidos

y en plena operación comercial hoy en día.

4. Valor de sinergia.

Conocidos los antecedentes y la evolución del caso , se midieron los incrementos de

valor experimentados por el grupo de parcelas en estudio en términos de los metros

cuadrados construibles y de los usos posibles de desarrollar en cada una de las

situaciones descritas y analizadas, de todo lo cual ha quedado evidenciado que sin la

adquisición del pequeño, angosto e inoperativo callejón de servicio eléctrico, lo más que

podría haberse hecho era un modesto edificio de oficinas con un cierto porcentaje de

locales comerciales en planta baja.

Si regresamos al cuadro de precios de adquisición de las parcelas inserto ut supra, llama

la atención que el precio pagado por el callejón T1 (A03025) fue de 456 US$/m2 , es decir,

un precio equivalente al 61,78 % de los 738 US$/m2 pagados en promedio por todas las

propiedades que conforman el lote. Esto se debe a que la antigua propietaria del callejón

CORPOELEC - empresa estatal prestataria del servicio fundada en 2007 en sustitución de

la privatizada Electricidad de Caracas – adolecía de una política de disposición de activos

desincorporados como el estudiado, desconociendo o no dando importancia a la valía de



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esas pequeñas propiedades, que como se ha demostrado pasan a ser “el peón de la

reina”, ya que sin esa pequeña y angosta franja de terreno, no habría podido construirse

el hotel Renaissance y como este muchos otros casos en la misma urbanización La

Castellana y la cercana urbanización El Rosal, donde abundaban estos callejones, la

mayoría de ellos ya vendidos a promotores y desarrollistas inmobiliarios en similares

condiciones.

En el presente caso, se demuestra cómo fue posible llegar al ”mayor y mejor uso” o ”uso

mejor y más productivo”, mediante el cuidadoso análisis de las posibles soluciones que

presentaba la singular disposición de las parcelas, la oportunidad brindada por la norma

urbanística especial que regula el sector y el régimen jurídico que permite la integración

de parcelas, pero, nada de esto habría sido posible sin la existencia e incorporación del

pequeño callejón, por lo que en esta parte, vamos a analizar el “valor de sinergia” como

base de valor para establecer - de manera teórica, por supuesto, ya que se trata de un

hecho cumplido – cuál fue el aporte de cada metro cuadrado de callejón, en función de su

posición privilegiada, teniendo en cuenta lo que al respecto establece la Norma 104

respecto del dicho valor.

Ha quedado claro que el Mayor y Mejor uso descrito en el párrafo 140.2. de las Bases

de Valor establecidas en la norma 104 de la IVS 2020, como aquel físicamente posible,

financieramente factible, legalmente permitido y que permitió obtener la opción generadora

del valor más alto, es el uso hotelero que finalmente se escogió.

El párrafo 140.4. acota que el mayor y mejor uso de un activo valuado puede ser diferente

si se considera de manera independiente, lo que se demostró al analizar la situación original

de las parcelas en función de su capacidad individual de desarrollo.

También se demostró que el valor puede diferir de su mayor y mejor uso como parte de un

grupo de activos, cuando se considera la contribución al valor global del grupo, que es el

caso del callejón, el cual pasó de tener un valor comercial casi nulo al no ser desarrollable

de manera independiente, a convertirse en la pieza clave para el logro del proyecto hotelero

que finalmente se ejecutó sobre el lote integrado, configurándose un perfecto ejemplo del

denominado Valor de Sinergia al que se refiere la Norma 104. Bases de Valor de las

IVS.

Este Valor de Sinergia es definido en el párrafo 70 en los términos siguientes:



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70. Base de Valor Definida IVS - Valor de sinergia

70.1. El Valor de sinergia es el resultado de la combinación de dos o más

activos o participaciones cuando el valor combinado es mayor que la suma de

los valores separados. Si las sinergias están disponibles solamente para un

comprador especial el Valor de sinergia será diferente del Valor de

mercado, ya que el Valor de sinergia reflejaría características especiales de un

activo que serían de valor para un comprador específico. El valor añadido

por la combinación de las respectivas participaciones se denomina a menudo

“Valor de matrimonio”.

A su vez, el párrafo190 hace acotaciones adicionales sobre los efectos de las

denominadas “sinergias”, según se evidencia del a continuación:

190.1. Las "Sinergias" se refieren a los beneficios asociados con la

combinación de activos. Cuando se presentan sinergias, el valor de un grupo de

activos o pasivos es mayor que la suma de los valores individuales de los activos

o pasivos considerados aislada e independientemente. Las sinergias se

relacionan normalmente con una reducción en los costes, y/o un aumento en

ingresos, y/o una reducción del riesgo.

190.3. Una evaluación de si las sinergias están disponibles para otros

agentes puede basarse en la cantidad de sinergia, en lugar de en la forma

específica de lograr esa sinergia.

Cuál es el Valor de sinergia en este caso?

En nuestra opinión, el valor de sinergia para el resultado obtenido depende únicamente de

la incorporación del callejón, ya que era el único que hacía posible la integración de las

parcelas cuyas áreas se requerían para alcanzar la superficie exigida para optar al

desarrollo hotelero. Por ello, analizaremos ahora cuantitativamente la relación existente

entre cada metro cuadrado de callejón y cada “punto” o tanto por ciento (%) de

construcción ganado para el proyecto. Allí se estaría configurando el valor de sinergia del

caso analizado, el cual queda como un ejercicio teórico, ya que debería haberlo

capitalizado el vendedor, es decir CORPOELEC, privilegiado en su momento dada la

necesidad que tenían los promotores de su adquisición, aunque también es cierto que el

callejón no le interesaba a nadie más que a esos promotores, ya que no le agregaba



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mayor valor a las parcelas 12 y 13 vecinas por el oeste, por lo cual de haber dejado pasar

esa oportunidad, quizás CORPOELEC habría perdido el único chance de vender el

inmueble.

Así, en el Cuadro N° 2 se observa que sobre el área total de 4.572 m2 , sumatoria de las

parcelas no integradas (situación original), era posible construir un total de 6.060,86 m2,

equivalentes al 132,56 % en términos absolutos y en construcciones individualizadas, con

el agravante de que el callejón no podía ser construido en lo absoluto.

En el Cuadro N° 3, se observa que la integración en los dos bloques separados por el

callejón de servicio (Hipótesis 1), en conjunto totalizan 8.710,83 m2 de posible

construcción, para un aprovechamiento total del 190,52 % , equivalentes a 57,96

“puntos” 4 de construcción adicional. En este caso, tampoco entra en dicho cómputo, el

callejón de servicio al no ser desarrollable aisladamente.

Por el contrario, la adquisición e integración del callejón, ilustrado en la Hipótesis 2 y en

el Cuadro N° 4, demuestra que sobre la misma superficie integrada jurídica y

urbanísticamente se dieron dos opciones de desarrollo:

1) Acogerse al desarrollo de comercios y oficinas, previsto en el Acuerdo especial del

sector Plaza La Castellana sancionado en 1978.

Área de parcela resultante: 4.572 m2

% de construcción máximo: 300 %

Área de construcción permitida: 13.715,82 m2

Diferencia en m2 construibles 5.004,99 m2

respecto a la hipótesis 1

Esto significa que cada metro cuadrado aportado por el callejón produciría un

incremento de 66,73 m2 de construcción en el caso de haber escogido esta opción.

4 Los licenciados Luis Hurtado Martínez y Alberto Angulo López, miembros-fundadores de SOITAVE (1965) desarrollaron hacia los años ’70, un indicador denominado “valor punto”, en el cual un “punto” equivale a un tanto por ciento (1%) del porcentaje de construcción, edificabilidad, desarrollo o de repercusión de la construcción sobre el área de terreno, que permite ajustar los precios en función de esa relación, entendiendo que a mayor porcentaje de desarrollo de la parcela, mayor será su valor de mercado. Se aplica a parcelas con el mismo uso, aunque pueden tener diferentes porcentajes de construcción.



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2) Acogerse al desarrollo hotelero, como en efecto se hizo. con el siguiente resultado:

Área de parcela resultante: 4.572 m2

% de construcción máximo: N/A

Área de construcción permitida: 21.161 m2

Diferencia en m2 construibles 12.450,17 m2

respecto a la hipótesis 1

Aporte relativo de cada m2 de callejón: 166 m2 adicionales de construcción para

un uso mejor y más rentable, por cada m2 de callejón integrado.

Cuadro N° 6.- Cuadro comparativo de opciones de desarrollo del lote

En el gráfico se esquematiza a través de cada barra, la capacidad de desarrollo en

términos absolutos, de los metros cuadrados permitidos en cada una de las opciones

estudiadas.

OPCIONES DE DESARROLLO

Área

construible

m2

Variación

relativa

%

Desarrollo individual de parcelas 6.060,86 -

Integración parcial en bloques 8.710,83 43,72

Integración totaldel lote 13.715,82 126,30

Desarrollo hotelero 21.161,00 249,14



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Conclusiones.

▪ Ha quedado demostrado que el área de terreno considerada de manera aislada no es

concluyente en la optimización de un desarrollo urbanístico, ya que se evidenció que

sobre la misma superficie de terreno disponible, se fue incrementando su capacidad

productiva en términos de metros cuadrados construibles, hasta llegar a la que le

reporta el uso legal, factible y que le genera el mejor valor presente , es decir, el ”uso

mejor y más productivo” o “mejor y mayor uso” que en este caso en especial equivale

a una mayor cantidad de metros cuadrados de todas las opciones estudiadas.

▪ Ha quedado demostrado que en el caso de inmuebles urbanos, con un régimen

urbanístico formal y un mercado que marca tendencias, no se deben considerar

ajustes o correctivos por área basados en fórmulas matemáticas empíricas de uso

generalizado - que establecen una relación inversa entre la superficie de terreno y el

precio, que quizás funcionan o han funcionado en el medio rural - sin haber

previamente establecido si existe realmente esa relación, tal como se hizo en el caso

presentado, donde a medida que escalaba el área, se escalaba igualmente en el

régimen de utilización del lote, hasta llegar al óptimo con los resultados mostrados.

▪ En síntesis, ha quedado demostrado que el conocimiento y estudio pormenorizado de

las normas urbanísticas y condiciones de desarrollo de acuerdo con las tendencias de

mercado observables en un sector de interés, pueden conducir a aprovechar las

“sinergias” escondidas en inmuebles que en condiciones normales no tienen ningún

valor comercial, como es el caso estudiado.

Alrededores de la Plaza La Castellana en la noche caraqueña



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BIBLIOGRAFÍA

Aguerrevere, M. y Lamas, D. (2014).Propuesta para la tasación de callejones

de servicio de una empresa del sector eléctrico. Trabajo Especial.

Curso de Valoración Inmobiliaria. SOITAVE. Caracas.

Concejo Municipal Distrito Sucre. Acuerdo N° 38 (G.M. 31- 08 - 78).

Modificación del Acuerdo N° 25 de 1975 sobre rezonificación de

Manzanas Anexas a la Plaza La Castellana.

Hurtado, L. y Angulo A. (1970). El punto como factor de ponderación por el

método comparativo del valor de los terrenos por desarrollar. Boletín

Informativo SOTAVE N° 20. Año VI. Enero-Marzo 1970.

Normas IVS 2020.Traducción al español. UPAV

Ordenanza del Desarrollo Hotelero del Distrito Sucre. Gaceta Municipal del

31-08-1980.

ANEXOS

A. ACUERDO N°38 (G.M. 31- 08 - 78). Modificación del Acuerdo N°25 de 1975

sobre rezonificación de manzanas anexas a la plaza La Castellana. Concejo

Municipal del Distrito Sucre del estado Miranda.

B. Relación cronológica de adquisición y de integración jurídica y urbanística de

parcelas.



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ANEXO A

ACUERDO N°38 (G.M. 31- 08 - 78) MODIFICACIÓN DEL ACUERDO N°25

DE 1975 SOBRE REZONIFICACIÓN DE MANZANAS ANEXAS A LA

PLAZA LA CASTELLANA.

ACUERDO N°38

EL CONCEJO MUNICIPAL DEL DISTRITO SUCRE DEL ESTADO MIRANDA, en uso de

sus atribuciones legales, sanciona la presente:

REGLAMENTACION ESPECIAL SECTOR PLAZA LA CASTELLANA

CONSIDERANDO

▪ Que la planta baja totalmente libre, es decir sin ningún tipo de uso específico, no permite

control y protección de los usuarios en horas nocturnas especialmente.

▪ Que los usos comerciales que se localizarían en planta baja desarrollarían su actividad

durante la noche y por lo tanto generarían flujo vehicular en horas distintas a las de más

intenso tráfico.

▪ Que las facilidades previstas en el sector son suficientes para mantener el tráfico

mencionado.

ACUERDA

Artículo 1°.- Se denomina Sector Plaza La Castellana, las parcelas comprendidas en las

cuatro manzanas anexas a la plaza La Castellana, ubicadas en la Urbanización del mismo

nombre.

Artículo 2°.- Sólo se permite los usos de Oficina y Comercio auxiliar y complementario,

equivalente a las actividades permitidas en la Zonificación C-2 de la Ordenanza de



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Zonificación Vigente del Distrito Sucre.

Artículo 3°:- Las características y demás condiciones de desarrollo son las siguientes:

AREA MÍNIMA

DE LA PARCELA

FRENTE

MÍNIMO DE

LA

PARCELA

AREA MÁXIMA

DE UBICACIÓN

%

AREA DE

CONSTRUCCIÓN

NETA

RETIROS

FRENTE

FONDO

LATERAL

2.000–4.000 m2

35

50

200

6

6

4.000 m2 o más

50

50

300

6

6

PARAGRAFO PRIMERO: El porcentaje de construcción será de 200% para las

parcelas de 2.000 metros cuadrados y se incrementará en un 5% por cada 100 metros

cuadrados de superficie adicional de la parcela, hasta alcanzar un máximo de 300% de construcción.

PARAGRAFO SEGUNDO: Las parcelas con superficie menor de 2.000 metros

cuadrados, se regirán para su desarrollo, por los usos y características de construcción

señalados para esta zona, en la Ordenanza de Zonificación Vigente del Distrito Sucre.

PARAGRAFO TERCERO: El retiro de frente será establecido en cada caso por la

Ingeniería Municipal, en base a los planos de alineamientos correspondientes.

PARAGRAFO CUARTO: La altura de la edificación, la aprobará la Ingeniería

Municipal en base a la presentación de un Anteproyecto.

Artículo 4°.- La actividad comercial se restringirá al 100% del área de ubicación permitida

en la parcela y podrá estar localizada en diferentes niveles. La actividad comercial

localizada a nivel de la planta baja de la edificación, se restringirá al 30 por ciento del área

de ubicación presentada.

Artículo 5°.- La planta baja sólo podrá ser usada para las siguientes actividades:

Para comercio en una superficie equivalente al 30% del área de ubicación

presentada.

Sólo se permitirá establecer actividades comerciales en la planta baja, tales como

restaurantes, fuentes de soda y actividades recreacionales nocturnas, tales como cines y

discotecas. Para circulación, una superficie equivalente al 25% del área de ubicación

presentada.



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El área restante de la planta baja o sea el 45% del área de construcción presentada,

deberán ser área de libre acceso, incorporada al área de plaza, que se establece en esta

Reglamentación.

Artículo 6°.- Dentro de cada parcela deberá destinarse el 50% del área neta como área

libre tratada con las siguientes características

El 45% del área libre deberá estar conformada como una plaza integrada

espacialmente con el área libre de la planta baja a que se refiere el artículo anterior.

Por lo menos una superficie equivalente al 20 % del área libre deberá estar ubicada

sobre el terreno natural y deberá ser arborizada.

Las áreas correspondientes a los retiros laterales o de fondo deberán tratarse con

el fin de garantizar una efectiva integración espacial con las parcelas vecinas.

Artículo 7°.- Estacionamiento: En esta zona se exigirá un (1) espacio para un vehículo por

cada Cuarenta metros cuadrados (40 m2) o fracción de área neta dedicada a Oficinas y un

(1) espacio para vehículos por cada Quince metros cuadrados (15 m2.) de área neta

destinada a comercio.

La entrada a los estacionamientos en sótanos no podrá realizarse por el frente que

dé a la plaza La Castellana y solamente podrá preverse por las calles transversales.

El estacionamiento en sótano deberá respetar el área libre sobre terreno natural a

que se refiere el artículo anterior.

Artículo 8°.- Avisos comerciales y de propaganda: En esta zona se permitirá la instalación

de avisos comerciales con iluminación artificial, previa consulta con la Dirección de Obras

Municipales.

Artículo 9°.- De la vegetación existente: A fin de preservar al máximo posible la vegetación

para la obtención del permiso de construcción en el lote comprendido dentro del presente

acuerdo, los interesados deberán someter a la Ingeniería Municipal plano con levanta-

miento catastral de posición, número y condiciones de los árboles existentes, que

demuestre conservación de los mismos y su aprovechamiento para zona verde tratada

como jardín para la recreación de los usuarios a nivel de planta baja.

Artículo 10°.- Cesión del Área de Terreno afectada por la Vialidad:

La superficie de terreno que resultare afectada por validad como resultado del

proyecto vial de la Avenida El Samán y las Calles de servicio paralelas a la Avenida Principal

de la Castellana, deberá ser donada al Municipio y formalizada su entrega por Documento

Protocolizado como requisito previo al otorgamiento del correspondiente permiso de

construcción. Como compensación, el cómputo de densidad de construcción se hará sobre

la parcela original.



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Artículo 11°.- Con el objeto de garantizar que el área libre de la planta baja y la plaza a que

se refiere el Artículo 6° permita el libre acceso y circulación de persona bien sea desde la

calle como de las parcelas vecinas deberá presentarse como parte del Anteproyecto, un

estudio de tratamiento paisajístico y circulación peatonal, en el cual se indique la solución

adoptada para lograr la interconexión de los espacios abiertos de las diferentes parcelas.

Artículo 12°.- Se deroga el acuerdo 25 de fecha 30 de Agosto de 1975.

Artículo 13°.-Publíquese en la Gaceta Municipal.

El Presidente Encargado El Secretario General

Marianella Salazar Francisco Salazar Martínez

REPUBLICA DE VENEZUELA. GOBERNACION DEL ESTADO MIRANDA.

PREFECTURA DEL DISTRITO SUCRE. Petare, a los Ocho días del mes de Agosto de Mil

Novecientos Setenta y ocho, Años: 168° de la Independencia y 119° de la Federación.

Ejecútese:

El Prefecto, El Secretario,

Juan Bautista Guillén Pacheco Héctor Centeno Solárzano



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ANEXO B

RELACIÓN CRONOLÓGICA DE ADQUISICIÓN Y DE INTEGRACIÓN JURÍDICA Y URBANÍSTICA DE PARCELAS

1) Documento del 20/12/2.007, compraventa de un inmueble constituido por una parcela de terreno en la que estuvo construida una casa en la que funcionó el Restaurante BRAVA MAR, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana con una superficie de 2.044,59 m2., distinguida con el número catastral 209/06-006-0000000. 2) Documento del 20/12/2.007, compra vente de dos callejones de servicio adquiridos de la C.A. LA ELECTRICIDAD DE CARACAS, uno denominado Callejón Norte y el otro denominado Callejón Oeste, ubicados en la Avenida Principal con Calle Urdaneta de la Urbanización La Castellana. Los callejones tienen una superficie de 75 m2. 3) Documento del 05/08/2.008, se protocoliza el Documento de Integración de la Parcela descrita en el aparte 1) con los callejones descritos en el aparte 2), formando un sola parcela distinguida como Parcela Código de Catastro 15-07-01-U-01-009-006-015-000-000-000 con una superficie total aproximada de 2.119,59 m2. 4) Documento del 07/11/2.007, compraventa de1/3 del total de los derechos de propiedad, dominio y posesión correspondiente a una parcela de terreno ubicada en la Calle Urdaneta (prolongación Calle Chacao) de la Urbanización La Castellana, Manzana E distinguida con el Nº 13, donde estuvo construida una quinta, Catastro Nº 209-06-009-00-00000, con una superficie aproximada de 739,10 m2. 5) Documento del 07/11/2.007, compraventa de los derechos de propiedad, dominio y posesión equivalentes a una tercera (1/3) parte correspondiente a una parcela de terreno ubicada en la Calle Urdaneta (prolongación Calle Chacao) de la Urbanización La Castellana, Manzana E distinguida con el Nº 13, donde estuvo construida una quinta, Catastro Nº 209-06-009-00-00000, con una superficie aproximada de 739,10 m2. 6) Documento del 21/12/2.007, de compraventa de 1/3 de los derechos de propiedad, dominio y posesión correspondiente a una parcela de terreno ubicada en la Calle Urdaneta (prolongación Calle Chacao) de la Urbanización La Castellana, Manzana E distinguida con el Nº 13, donde estuvo construida una quinta, Catastro Nº 209-06-009-00-00000, con una superficie aproximada de 739,10 m2. 7) Documento del 05/03/2.008, de compraventa de un inmueble constituido por la Parcela Nº 1 y la quinta sobre ella construida ubicada en la Avenida Principal de la Urbanización La Castellana, Manzana E distinguida con el Nº 1, Catastro Nº 150701U01009006008001000000, con una superficie aproximada de 957,50 m2. 8) Documento del 07/11/2.008, de protocolización de la integración en un solo inmueble de los terrenos y parcelas de terreno de su propiedad y posesión descritos en los números 3), 4), 5), 6 y 7), reclasificado como Parcela Código de Catastro 15-07-01-U01-009-006-016-000-000-000 con una superficie en sitio aproximada de 3.803,94 m2.



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9) Documento Nº 2009.941, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Número 240.13.18.1.1698 y correspondiente al Libro Folio Real del año 2009, del 22/05/2.009, en el cual Asociación Civil Iglesia Bautista Emanuel da en venta a sociedad mercantil CASTELLANA HOTEL & SPA, C.A. un inmueble compuesto por la casa-quinta denominada PEREZ-ROMERO y el terreno que ocupa ubicada en la prolongación de la Calle Urdaneta Chacao de la Urbanización La Castellana, Manzana E distinguida con el Nº 12, Catastro Nº 209-06-0100000000, con una superficie aproximada de 768,00 m2. 10) Documento Nº 22, folio 98 del Tomo 7 del Protocolo de Transcripción del año 2009 el 10/09/2.009, en el cual CASTELLANA HOTEL & SPA, C.A., en el cual se protocoliza el Documento de Integración en un solo inmueble de los terrenos y parcelas de terreno de su propiedad y posesión deslindados en los números 8) y 9), como Parcela Código de Catastro 15-07-01-U01-009-006-017-000-000-000 con una superficie en sitio aproximada de 4.571,94 m2. Oficio de Integración siglas O-IS-09-1325 de fecha 01/09/2009, expedido por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Chacao del Estado Miranda.

VALOR DE SINERGIA Y NORMATIVIDAD URBANÍSTICA … · 2020. 10. 22. · CORPOELEC. La posterior...

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