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Situación y Perspectivas del Sector de la ConstrucciónSituación y Perspectivas del Sector de la Construcción
Lic. Raúl HermidaIIE – Bolsa de Comercio de Córdoba
CEDIN – Centro de Investigaciones Inmobiliarias
Córdoba, 10 de junio de 2008
Provincia de CórdobaProvincia de Córdoba
2
La situación económica actual en Argentina:La situación económica actual en Argentina:
de dónde venimos y a dónde vamos ? de dónde venimos y a dónde vamos ?
Últimos 6 años: Fuerte aumento del PBI y el empleo
Perspectivas: Excelente entorno económico global
…sin embargo
Hoy: Estamos frente a dificultades …
IIE
3IIE
Fuente: IIE sobre la base de MECON y FMI. *Datos estimados por FMI
El crecimiento de la economía lleva ya 19 trimestres 19 trimestres a “tasas asiáticas” de más del 8%...más del 8%...
Crecimiento interanual del PBI (Porcentajes)
El arrastre estadístico para 2008 alcanza el 3,7%, previéndose un crecimiento de al menos 7%crecimiento de al menos 7%......
EVOLUCION DE LA ECONOMIA ARGENTINA
Crecimiento PBI 2007* (Porcentajes)
-15%
-12%
-9%
-6%
-3%
0%
3%
6%
9%
12%
I 95
III
95I
96II
I 96
I 97
III
97I
98II
I 98
I 99
III
99I
00II
I 00
I 01
III
01I
02II
I 02
I 03
III
03I
04II
I 04
I 05
III
05I
06II
I 06
I 07
III
07I
08
8,7%8,7%
-4,2%
6,1%
5,0%
5,4%
8,4%
8,7%
9,2%
11,4%
0% 3% 6% 9% 12% 15%
Chile
Brasil
Venezuela
Argentina
India
China
Ene-Mar 08: + 8,8%
4
Porqué estamos en dificultades? Porqué estamos en dificultades?
Agotamos la capacidad ociosa instalada que teníamos en el último quinquenio.
El equilibrio macroeconómico tiende a deteriorarse
La inflación se transformó en una pesadilla
IIE
5
Cómo podemos comenzar a salir de las actuales dificultades? Cómo podemos comenzar a salir de las actuales dificultades?
En cuanto a la coyuntura:
Dejar de pensar en enfriar o no enfriar la economía: se está enfriando sola.
Atacar el problema principal: la inflación
En cuanto a las cuestiones de fondo:
Crear las condiciones para un desarrollo económico sostenido
IIE
6IIE
Fuente: IIE sobre la base de O.J. Ferreres, INDEC
01.000
2.0003.0004.000
5.0006.0007.0008.000
9.00010.000
1875
1886
1897
1908
1919
1930
1941
1952
1963
1974
1985
1996
2007
PBI per cápita Argentina 1875-2007 (Pesos constantes de 1993)
La línea de resistencia para la serie de PBI per cápita muestra que actualmente nos estamos aproximando a ella…
EVOLUCION DE LA ECONOMIA ARGENTINA
El PBI per cápita tuvo una recuperación inédita en los últimos años, lo cual es muy bueno pero es difícil de sostener…
7IIE
1900-2007 1974-20072007-2025P
PBI Total 3,25% 2,05% 5,00%
PBI Total (per capita) 1,23% 0,59% 4,00%
PBI Construcciones 3,00% 1,75%
Años necesarios para duplicar PBI per
capita57 118 18
Producto Bruto Interno real (Tasas de crecimiento del período)
EVOLUCION DE LA ECONOMIA ARGENTINA
Con un crecimiento más lento, pero sostenido, sería posible duplicar el PBI per cápita en 18 años
Esto señala la necesidad de planificar a largo plazo el modelo de país…
Fuente: IIE
8
Los primeros pasos para superar los desequilibrios …Los primeros pasos para superar los desequilibrios …
Sincerar las variables económicas
Efectuar las correcciones necesarias
Generar las condiciones adecuadas para el entorno económico: convivencia y planeamiento a largo plazo
IIE
9Fuente: IIE sobre la base de INDEC y Consultora Ecolatina. IPC: Indice de Precios al Consumidor
La incorrecta estimación del Índice de Precios al Consumidor es un problema…
En el primer trimestre de 2008, la medición privada de la inflación se aceleró rápidamenteaceleró rápidamente, ayudada por el paro del campo...
IIE
1,1%
4,0%4,6%
6,8%
2,5% 2,9%
0%
2%
4%
6%
8%
2003 2004 2005 2006 2007 2008
IPC* oficial vs. IPC Ecolatina (Porcentajes interanuales)
IPC Ecolatina: I trimestre de cada año (Porcentajes interanuales)
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
ene-
06
mar
-06
may
-06
jul-
06
sep-
06
nov-
06
ene-
07
mar
-07
may
-07
jul-
07
sep-
07
nov-
07
ene-
08
mar
-08
may
-08
jul-
08
sep
08
nov
08
IPC oficial
IPC Ecolatina
Diferencia: 18,1%
27%
36%
INFLACION
10
¿Por qué la inflación es tan alta?¿Por qué la inflación es tan alta?
Una de las razones es que el Gasto Público está creciendo a tasas muy elevadas sin haber mejorado sustancialmente su eficiencia
…y la presión impositiva es cada vez más alta …
IIE
11Fuente: IIE sobre la base de MECON. *Incluye transferencias autom. a provincias **imp. Al cheque y retenciones IIE
Gasto público*/ PBI a precios corrientes (Porcentajes del PBI)
GASTO PUBLICO Y PRESION IMPOSITIVA
25,4%
10%
15%
20%
25%
30%
Prom.92-01
2002 2003 2004 2005 2006 20072008**
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
Recursos tributarios e imp. Distorsivos** (Porcentajes del PBI)
28%
5%
Imp. Distorsivos/PBI (eje der.)
Rec. tributarios/PBI (eje izq.)
…un enorme aumento del gasto público nacional y la presión impositiva
12
¿A dónde va el Gasto Público?¿A dónde va el Gasto Público?
Una parte muy significativa del Gasto Público está destinada a subsidiar:
Energía
Transporte
Alimentos
Los gastos de capital han aumentado
IIE
13
SUBSIDIOS SUBSIDIOS
IIE
Alta Inflación – aumento en
costos
Precios
“Administrados”
+ Gasto Público
(subsidios)
Capacidad Adquisitiva del
Salario Nominal
Rentabilidad
Empresaria
e Inversiones
Menor crec.
Actividad
Presión Impositiva
Inflación
14
Algunas de las consecuencias de la inflación…Algunas de las consecuencias de la inflación…
Deteriora los ingresos y genera pobreza
Desalienta la inversión, especialmente en la construcción
Reduce el ritmo de crecimiento
Aprecia el tipo de cambio real y afecta las utilidades
Destruye el mercado de capitales (crédito hipotecario)
Amplía la desigualdad y concentra la economía…
No hay que subestimarla…IIE
15
INFLACIÓN – EFECTOS EN EL SALARIO
Fuente: IIE sobre la base de MECON y SEL Consultores * Deflactado con IPC Ecolatina.
Inflación: fuerte impacto sobre los salarios ….
IIE
-5%
0%
5%
10%
15%
ene-
03
may
-03
sep-
03en
e-04
may
-04
sep-
04
ene-
05m
ay-0
5
sep-
05en
e-06
may
-06
sep-
06en
e-07
may
-07
sep-
07
ene-
08
Tasa de Crecimiento salario real* nivel general (Porcentaje
interanual)
8.70%
9.70%
5.50%
3.50%
1.80%
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
6.0%
7.0%
8.0%
9.0%
10.0%
1T´07 2T´07 3T´07 4T´07 1T´08
Tasa de Crecimiento salario obrero real (Porcentaje interanual)
16
Según la consultora SELSEL, el número de pobres aumentó durante el año 2007 …
Fuente: IIE sobre la base de SEL consultores
Algo similar ocurre con la CBT, ya que la valuación de la misma por SEL es un 26.3% 26.3% más alta que la publicada por el INDECmás alta que la publicada por el INDEC.
En el II semestre de 2007 la incidencia de la pobreza en la población fue de 30.3%30.3%, y no del 23,3% como dice el INDEC
Se estima que en 2007 cayeron en la pobreza 1.3 millones de personas
38.3%38.3%11.1%11.1%Dic 07/ Dic 06
6.3%6.3%Dic 06/ Jun 06
SELINDEC
10%
15%20%
25%
30%35%
40%
45%
50%55%
60%
I-S03
II-S03
I-S04
II-S04
I-S05
II-S05
I-S06
II-S06
I-S07
II-S07
INDEC
SEL
Población bajo la línea de la pobreza(porcentajes)
Variación del valor de la Canasta Bas.Alim.(porcentajes)
22,4%
30,3
INFLACION – EFECTOS EN LA POBREZA
IIE
17IIEFuente: IIE sobre la base de CEPAL y World Economic Outlook Database
DETERIORO DEL ENTORNO DE INVERSIONES
34,585
23,230
14,457
9,028
5,720
5,343
1,889
646
0 10,000 20,000 30,000 40,000
Brasil
Mexico
Chile
Colombia
Argentina
Peru
Costa Rica
Venezuela
Ingresos de IED 2007 por país (Millones de dólares)
El desempeño de Argentina en cuanto a IED no es bueno …
Estos resultados no son casuales sino que responden a la calidad del país receptor...
18IIE
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
nov-
06di
c-06
ene-
07fe
b-07
mar
-07
abr-
07m
ay-0
7ju
n-07
jul-
07ag
o-07
sep-
07oc
t-07
nov-
07di
c-07
ene-
08fe
b-08
mar
-08
abr-
08m
ay-0
8
Crecimiento del volumen de ventas minoristas(Porcentaje – variación interanual)
…algunos indicadores señalan que la inflación también estaría afectando el nivel de actividad…
ENFRIAMIENTO – EFECTOS EN EL CONSUMO
Fuente: IIE sobre la base de CAME, BCRA, INDEC y Ecolatina.
Mayo 08: -5,1%-5,1%
70
80
90
100
110
120
130
140
150
160
170
ene-
02
jul-
02
ene-
03
jul-
03
ene-
04
jul-
04
ene-
05
jul-
05
ene-
06
jul-
06
ene-
07
jul-
07
ene-
08
Débitos/IPC oficial
Débitos/IPC Ecolatina
Débitos de ctas. ctes.y cajas de ahorro en términos reales
(Miles de millones de pesos en términos reales)
19
LA PRESIÓN DEL AUMENTO DE COSTOS
Los salarios en dólares están alcanzado los valores de la convertibilidad …
IIE
0
200
400
600
800
1,000
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Salario formal en dólares(Dólares)
Promedio de los ‘90Promedio de los ‘90US$ 927US$ 927
US$ 329US$ 329
US$ 845*US$ 845*
*Estimaciones IIE, considerando un tipo de cambio de $3,20 por US$1 y un crecimiento de los salarios del sector formal del 25,5%
Fuente: IIE sobre la base de AFIP, BCRA e IDESA.
Con una expectativa de crecimiento promedio de salarios del 25,5% y el tipo de cambio estable, este año se estaría alcanzando el valor de salario en dólares de los ’90
El efecto de mayor competitividad de la devaluación se está agotando
20
AUMENTO DE COSTOS
El aumento de los costos es la principal preocupación de los empresarios, en especial PyMEs
IIE
Principales problemas de las Pymes – I Trim. 08(Porcentajes sobre el total de respuestas)
Fuente: IIE sobre la base de Observatorio PyME.
90.4%
93.4%
9.4%
15.1%
22.1%
39.1%
39.2%
57.6%
80.9%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Otro
Aumento de importaciones
Dificultad para satisfacer la demanda
Dificultades de financiamiento
Caída de ventas
Retrasos en los pagos de los clientes
Disminución de la rentabilidad
Aumento de costos salariales
Aumento de costos de Mat. Primas
21
Crédito Hipotecario, comparación internacional
Fuente: IIE sobre la base de EMF, INDEC e información del mercado de créditos IIE
2006Stock del CréditoHipotecario – Millones de Euros
Crecimiento Anual (%)
CréditoHipotecario/PBI
Stock per cápita, Euro
Argentina 2.386 7,07% 1,41% 66
Rumania 2.276 57,20% 2,30% 100
Ucrania 4.301 157,60% 2,60% 100
Chile 15.012 19,00% 13,40% 938
Italia 276.102 13,30% 18,70% 4.700
Portugal 91.895 15,70% 59,20% 8.700
Francia 5.778 14,70% 32,20% 9.200
España 571.746 20,20% 58,60% 13.100
Alemania 1.183.834 1,80% 51,30% 14.400
Inglaterra 1.583.372 11,90% 83,10% 26.200
Irlanda 123.288 24,60% 70,10% 29.300
Holanda 525.874 7,90% 98,40% 32.200
Islandia 9.828 4,50% 75,50% 32.800
Dinamarca 22.197 13,40% 100,80% 40.900
Suiza 307.348 3,40% 101,90% 41.200
Argentina está muy atrasada en materia de crédito hipotecario…
ACCESO AL CRÉDITO HIPOTECARIO
22
Pero las condiciones de ingresos no son suficientes….
Fuente: IIE sobre la base de INDEC e información del mercado de créditos IIE
Distribución de los individuos según tramo de ingreso: I Trim. 2008 vs. I Trim. 2007 (porcentajes)
Excluidos
Con Potencial
Beneficiados
Tramo de Ingresos
Argentina CABA Mendoza Córdoba
2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008
0 – 1.500 81,4% 73,9% 65,2% 56,7%81,5%
74,2%72,8%
65,2%
1.500 – 2.500 11,4% 16,8% 8,4% 10,8%12,7%
7,0%20,8%
26,1%
Mayor a 2.500 7,2% 9,3% 26,2% 32,5% 5,9% 18,8% 6,5% 8,7%
ACCESO AL CRÉDITO HIPOTECARIO
23IIE
Y sigue empeorando…
Por el conflicto con el agro, se produjeron subas en las tasas de interés
Hipótesis de compra: departamento usado en Almagro, 3 ambientes, valor U$S60.000, se financia el 70% del inmueble, la cuota no debe superar el 35% de los ingresos, tasa variable inicial 12,75% TNA, Banco Nación.
Agosto - 2007 Mayo - 2008 Variación
Cuota inicial $ 1.646,2 $ 2.071,9 25,9 %
Ingreso mínimo $ 4.703,6 $ 5.919,8 25,9 %
Salario Promedio $ 2.677 $ 3.116 16 %
El acceso a este instrumento es cada vez más limitado…
Características – Créditos hipotecarios (Pesos corrientes - Variación porcentual)
Fuente: IIE sobre la base de datos de Reporte Inmobiliario.
ACCESO AL CRÉDITO HIPOTECARIO
24Fuente: IIE sobre la base de MECON . *Se tomaron promedios de los últimos 3 años **Proyecciones
¿ Cómo dependen las provincias de la coparticipación?
IIE
Además, en los últimos tres meses la recaudación que se coparticipa y reciben las provincias ha crecido menos que la que recibe la nación (26% vs. 39% interanual)
Ingr. de origen nacional / ingr. totales provinciales (porcentaje anual)
CONCENTRACIÓN
50%
55%
60%
65%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 20072008**
Recaudación nacional a provincias / Rec. total (Porcentajes – prom. Acum. 12 meses)
62%
Extremos*:Extremos*: Formosa: 93% de sus ingresos provienen de la nación CABA: sólo 15%
20%
21%
22%
23%
24%
25%
26%
27%
28%
29%
30%
ene-
02ab
r-02
jul-
02oc
t-02
ene-
03ab
r-03
jul-
03oc
t-03
ene-
04ab
r-04
jul-
04oc
t-04
ene-
05ab
r-05
jul-
05oc
t-05
ene-
06ab
r-06
jul-
06oc
t-06
ene-
07ab
r-07
jul-
07oc
t-07
ene-
08ab
r-08
25
Federalismo en Argentina: la comparación con Chile deja mucho que desear …
0 0.2 0.4 0.6 0.8
Ciudad de Bs AsTierra del Fuego
ChubutNeuquén
Santa CruzSanta FeCórdoba
Buenos AiresMendozaSan Luis
La PampaEntre RíosRío Negro
San JuanTucumán
SaltaLa Rioja
CorrientesJujuy
CatamarcaMisiones
ChacoSgo del Estero
Formosa
Chile posee un mayor promedio nacional (0,41) y una menor diferencia entre la de mejor y la de peor desempeño (3.83)
IIE
CONCENTRACIÓN: ÍNDICE DE COMPETITIVIDAD PROVINCIAL
3.8
11.9
0
2
4
6
8
10
12
14
Chile Argentina
Factor Infraestructura de provincias (Rango de variación entre 0
y1)
Cociente entre el valor máximo y el valor mínimo
Fuente: IIE
Promedio: 0,34
26
El entorno económico actual y su impacto sobre laEl entorno económico actual y su impacto sobre la
evolución y perspectivas del Sector Construccionesevolución y perspectivas del Sector Construcciones
IIE
27
40
60
80
100
120
140
1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37
Trimestres
40
60
80
100
120
140
1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46
Trimestres
IIE
La construcción es un importante impulsor de la actividad en el modelo actual…
Comparación de la caída y posterior recuperación en el PBI y el PBI construcciones (Índices base en el trimestre
pico anterior al comienzo de la recesión)
Período 1988 - 1999 Período 1999-2007
Durante la década de los ’90 el dinamismo de la construcción era mucho menor que el actual
SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
Fuente: IIE sobre la base de O.J. Ferreres y MECON
28
SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
…sin embargo, el fuerte impulso inicial se está agotando ...
Fuente: IIE sobre la base de AFCP
En 2007 se despacharon 9,6 millones de toneladas de cemento, lo que constituyó un nivel récord. La tasa de variación anual pasó de 18,6 % en 2006 a 7,6 % en 2007...
3
4
5
6
7
8
9
10
1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007
Despachos Anuales de Cemento (Millones de Toneladas)
IIE
Tasa de variación de los Despachos de Cemento (Porcentajes)
9,6
7,12 20.4%22.3%
18.6%
7.6%
4.2%
30.7%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
2003 2004 2005 2006 2007 1er.Trim.
08
29IIE
SITUACIÓN HABITACIONAL
Hogares con déficit habitacional en el año 2001 - provincias seleccionadas (Porcentajes del total de hogares)
Fuente: IIE sobre la base de Censo 2001.
7%19%19%
22%23%24%24%24%26%
32%37%
39%41%
48%49%
54%57%
62%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
Ciudad de Buenos AiresSanta Cruz
CórdobaSanta FeMendoza
Buenos AiresSan LuisChubut
Entre RíosSan JuanLa Rioja
CatamarcaTucumán
JujuySalta
ChacoSantiago del Estero
Formosa
El déficit habitacional muestra fuertes disparidades entre las provincias argentinas, llegando a valores superiores al 60% como en el caso de Formosa…
30
¿Qué está ocurriendo en los primeros meses de este año?¿Qué está ocurriendo en los primeros meses de este año?
El ISAC mostró un buen comportamiento
La obra pública continúa creciendo, pero geográficamente mal distribuida
El número de permisos de la construcción en Buenos Aires comenzó a disminuir
IIE
31IIE
Fuente: IIE sobre la base de INDEC.
A comienzos del año 2008 el panorama ha mejorado sensiblemente...
Crecimiento del ISAC Desestacionalizado(Porcentajes -Variación interanual)
El Indicador Sintético de la Indicador Sintético de la Actividad de la Actividad de la ConstrucciónConstrucción mostró en abril un crecimiento anual de 17,5% respecto de abril de 2007, sin considerar los efectos de la estacionalidad
0%
5%
10%
15%
20%
25%
mar
-06
may
-06
jul-
06
sep-
06
nov-
06
ene-
07
mar
-07
may
-07
jul-
07
sep-
07
nov-
07
ene-
08
mar
-08
17,5%
4,5%
11,8%
SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
32Fuente: IIE sobre la base de Reporte Inmobiliario
SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
IIE
Pero en Capital Federal la construcción de edificios cayó fuertemente…
80,864
199,523273,340
498,386
740,909
465,707
0
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
700,000
800,000
I Trim.2003
I Trim.2004
I Trim.2005
I Trim.2006
I Trim.2007
I Trim.2008
Permisos de edificación multi-viviendas (nuevas construcciones) – CABA (Cantidad de metros cuadrados)
Los proyectos de edificios en PH disminuyeron drásticamente en el primer trimestre de 2008
1er. Trim. 2008 vs. 1er. Trim. 2007
-37,1%-37,1%
33
La inversión del Sector Público continúa creciendo fuertemente…
Gasto Público: Gastos de Capital* (millones de pesos)
SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
20000
2003 2004 2005 2006 2007
+6 veces!
IIEFuente: IIE sobre la base de MECON *Excluye los gastos en inversión financiera, incluye coparticipación.
Año Crec. anual
2004 46%
2005 94%
2006 70%
2007 15%
Crec. del Gastos de Capital* (Porcentajes anuales)
En el último cuatrimestre de este año se incrementó un 63% respecto al mismo período de 2007
34
Perspectivas de la ConstrucciónPerspectivas de la Construcción
Factores de expansión de la demanda:
El Impulso desde el Sector Externo
El Aumento del Ahorro Interno
IIE
35IIE
Fuente: IIE sobre la base de SAgPyA *Supuesto: se valúa la producción al precio del grano promedio anual, por lo que el indicador subestima el verdadero valor al no considerar los mayores precios de productos de mayor valor agregado
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
1990
/91
1991
/92
1992
/93
1993
/94
1994
/95
1995
/96
1996
/97
1997
/98
1998
/99
1999
/00
2000
/01
2001
/02
2002
/03
2003
/04
2004
/05
2005
/06
2006
/07
2007
/08
Valor de la producción FOB
Valor de la producción FAS
Valor de la producción agrícola: maíz, girasol, soja y trigo* (millones de dólares)
El valor de la producción agrícola crece de forma exponencial…
El crecimiento en el valor de la producción agrícola de los últimos dos años refleja el espectacular incremento de los precios internacionales de nuestros productos
El valor a precios FAS es considerablemente menor debido a la política arancelaria del gobierno
+150%
+320%
SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
36IIEFuente: IIE sobre la base de USDA
Las relaciones Stock / Consumo son históricamente bajas…
El valor más bajo registrado fue de 0,21 en el año 1972/73 para el trigo. El maíz también se encuentra cerca de su mínimo histórico de 0,12, el cual se alcanzó en el año 1973/74. En los últimos cuatro años China aumentó sus importaciones tanto aceite de soja, como de granos.
Evolución Histórica del Ratio Stock/Consumo (Porcentajes)
0%
5%10%
15%20%
25%30%35%40%45%50%
1960/61 1969/70 1978/79 1987/88 1996/97 2005/06
Maíz Trigo
0,13
0,180,21
0,12
0
5
10
15
20
25
30
35
1990/91 1994/95 1998/99 2002/03 2006/07
China EU-27
Importaciones de Grano Soja(Millones de Tn )
SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
37IIE
Asimismo, los inmuebles se han abaratado en término de los bienes agrícolas…
0
3
6
9
12
15
18
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Abr-08
Trigo Maíz Soja
Ton. de Granos necesarias para adquirir un metro cuadrado de dpto.* (Tonelada/metro cuadrado)
Fuente: IIE sobre la base de SAGPyA y CEDIN. * Dpto tipo de 40 mts2 con valor estimado entre U$S 900-1000 el m2.
En los últimos meses a pesar de que el precio del m2 se ha recuperado, el precio de los granos ha experimentado un crecimiento inusitado.
En este contexto, disminuyen las cantidades de granos necesarias para adquirir un m2.
Precio deptos
Precio granos
Precio granos
Precio deptos >> >>
SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
38IIE
Valor de la tierra en zona pampeana* (Dólares por hectárea)
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
dic-
07
feb-
08
abr-
08
US$/HA Zona Maizera
US$/HA Zona Triguera
Fuente: IIE sobre la base de Revista Márgenes Agropecuarios. * Datos correspondientes a la provincia de Bs. As.
El incremento en el valor de la tierra para la zona maicera fue de 170% entre 2000 y febrero de 2008
Pero mayor aún fue el incremento en el valor de la tierra de la zona triguera que fue del 297% en el mismo período
SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
La construcción continúa siendo una posible alternativa de inversión ante el encarecimiento de otras opciones...
39
3,07
2,95
2,88
2,18
2,02
1,89
2,46
0,0 1,0 2,0 3,0 4,0
Santa Fe
Bs As
Córdoba
Entre Ríos
La pampa
Sgo del Est
Chaco
IIEFuente: IIE en base a IIE y Revista Márgenes Agropecuarios *Incluyendo un costo sobre la tierra propia de 3%.
Análisis de Sensibilidad MAREA SOJA a Dic. 2008*
IPM (Dic. 2007=100)
25% 30% 35% 40%
Rinde TN./ha
3,50
465,36 463,36 462,38 460,99
3,33
340,30 339,19 338,13 337,10
3,15
215,24 214,54 213,87 213,22
2,98
90,18 89,89 89,61 89,33
2,80
-34,88-34,88 -34,76-34,76 -34,65-34,65 -34,55-34,55
2,63
-159,94-159,94 159,41159,41 -158,91-158,91 -158,43-158,43
Rendimientos promedio de soja por provincia (Tn/ha, prom. cosecha 2004/5-
2007/8)
Los márgenes agropecuarios están muy ajustados…
Los márgenes del sector son muy sensibles al rendimiento cuando se considera el costo del costo del capital tierracapital tierra y se estima un aumento del costo de producción anual del 30%.aumento del costo de producción anual del 30%.
Break even = Break even = 2,852,85
LA CONSTRUCCIÓN Y EL SECTOR AGROPECUARIO
40IIEFuente: IIE sobre la base de estimaciones propias
494,08
164,69
164,69
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
60 %
20 %
20 %
AsignaciónAsignación CantidadCantidad
Viviendas Viviendas 10.805*
RutasRutas 138 Km.**
Hospitales Hospitales 15***
Programa de Redistribución Social (Millones de Dólares)
823,47
… los US$ 823,47 millones corresponden al 56 % de las Exportaciones de Soja de la Campaña 2007/08
* Programa Federal de Construcción de Vivienda ** Según Plan Nacional de Inversiones Públicas 2008/10 *** BAPIN
SECTOR AGROPECUARIO: Nuevas Medidas
Los últimos anuncios de la Presidenta, permiten estimar un monto aproximado de US$ 820 millones para el Programa de Redistribución Social …
41IIE
30
80
130
180
230
280
I 94
I 95
I 96
I 97
I 98
I 99
I 00
I 01
I 02
I 03
I 04
I 05
I 06
I 07
I 08
EM
BI
45
65
85
105
125
145
165
PB
I C
ON
ST
R
EMBI
PBI Const
Indice de PBI Construcciones vs. EMBI ( Base 1997=100)
Fuente: IIE sobre la base de Bloomberg y Mecon
LA INCERTIDUMBRE Y EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
La incertidumbre aumenta el riesgo país y afecta al sector construcciones
Esto se refleja a través deEsto se refleja a través de
Instituciones débiles
Escasa convivencia
Ausencia de federalismo
Excesivo cortoplacismo
42
Perspectivas de la ConstrucciónPerspectivas de la Construcción
Factores de expansión de la demanda:
El Impulso desde el Sector Externo
El Aumento del Ahorro Interno
IIE
SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
43IIEFuente: IIE sobre la base de MECON.
Luego del año 2001, Argentina vio sus niveles de ahorro interno fuertemente incrementados..
Ahorro Nacional respecto del PBI - precios corrientes
(Porcentajes)
10%
12%
14%
16%
18%
20%
22%
24%
26%
28%
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
El crecimiento del ahorro doméstico evitó la falta de financiamiento para la inversión…
26,5%
SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
Inversión = Ahorro priv + Ahorro gob + Ahorro ext
19,2 % = 22,7 % + 4,8 % + (-8,2 %)
La Ecuación macroecónomica se presenta favorable para la inversión
(Promedios 2002-2007, en % del PBI)
44IIEFuente: IIE sobre la base de BCRA y MECON.
0%
5%
10%
15%
20%
1993
I
1994
II
1995
III
1996
IV
1998
I
1999
II
2000
III
2001
IV
2003
I
2004
II
2005
III
2006
IV
Plz fijo Dólares/PBI
Plz Fijo Total/PBI
Depósitos a Plazo Fijo como porcentaje del PBI (Porcentajes)
A fines de la década de los ’90 los depósitos a plazo fijo llegaban casi al 20% del PBI, de los cuales más del 80% se correspondían con depósitos en moneda extranjera.
A pesar de la recuperación de la economía de los últimos años y el crecimiento de los ingresos de muchos sectores, los depósitos a plazo fijo se encuentran estancados por debajo del 10% del PBI.
¿Hacia dónde se canalizan los ¿Hacia dónde se canalizan los ingresos de divisas de los sectores ingresos de divisas de los sectores exportadores?exportadores?
SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
Pero estos mayores ahorros no fueron canalizados hacia los bancos….
19%
7,3%
45
40
60
80
100
120
140
160I
90
IV 9
1
III
93
II 9
5
I 97
IV 9
8
III
00
II 0
2
I 04
IV 0
5
III
07
40
60
80
100
120
140
160
PBI construcciones Ind Precio de dptos
PBI construcciones e índice de precios de departamentos (1997=100)
La evolución del PBI construcciones también acompaña a los precios de los departamentos
SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
IIEFuente: IIE
46
Perspectivas de la ConstrucciónPerspectivas de la Construcción
Factores de expansión de la oferta:
Rentabilidad y Financiamiento
IIE
47IIE
SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN - CÓRDOBA
Fuente: IIE sobre la base de CEDIN e INDEC *Departamentos ubicados en la Ciudad de Córdoba
En Córdoba, la rentabilidad ganada con la devaluación ya no existe
80
90
100
110
120
130
140
150
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Hipótesis: Precios de Inmuebles y Costos varían igual que en el año anterior
Índice de Rentabilidad de la Construcción* en dólares (Base 1998=100)
La rentabilidad de la construcción se está reduciendo por el incremento sostenido de los costos, ya que éstos crecen por encima de los valores de los inmuebles
Rentabilidad: ICC - GBA
Rentabilidad: ICC - CBA
48
La construcción en CórdobaLa construcción en Córdoba
Los precios de los departamentos son impulsados por los inversores
No se recupera la relación alquiler / precio
La situación en la agroindustria afecta la construcción
Incertidumbre y costos desalienta la nueva inversión
IIE
49IIEIIEFuente: IIE sobre la base de CEDIN. *Dpto tipo: 40m2 con valor estimado entre US$900 y US$1000 el m2.
Los valores en dólares de los departamentos no dejan de crecer en Córdoba …
0.0%
-48.0%
36.5%
12.7%18.8%
5.3%12.0% 11.6%
-60%
-50%
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
0
20
40
60
80
100
120
140
Variación (Eje Izq)
Indice de Valores en U$S (Eje Der)
Los valores de los departamentos tipo en Nueva Córdoba sobrepasaron el valor de la convertibilidad
Pero… ¿pasó lo mismo con los alquileres?
Variación Precios en dólares de los dptos.* en Córdoba (Porcentajes)
INDICADORES DE LA CONSTRUCCIÓN - CÓRDOBA
50
Tomando un departamento tipo en Nueva Córdoba, el ratio:
AlquilerAlquiler
Precio del InmueblePrecio del Inmueble
Todavía no recuperó su valor pre- devaluación, estando un 28% por 28% por debajodebajo
IIE
INDICADORES DE LA CONSTRUCCIÓN - CÓRDOBA
IIE
La respuesta es NO: la rentabilidad de los departamentos no termina de recuperarse…
0.4
0.5
0.6
0.7
0.8
0.9
1
1.1
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
-28%
Relación alquiler/precio inmueble* en Córdoba (En tantos por uno)
Fuente: IIE sobre la base de CEDIN. *Dpto tipo: 40m2 con valor estimado entre US$900 y US$1000 el m2.
51Fuente: IIE sobre la base de CEDIN. IIE
La dinámica de los inmuebles para alquiler indicaría que el “ladrillo” es una opción a la hora de invertir …
0
100
200
300
400
500
600
mar
-03
jun-
03
oct-
03
may
-04
mar
-05
jul-
05
mar
-06
jun-
06
sep-
06
abr-
07
jul-
07
oct -
-07
mar
-08
Dptos.1 dorm. Dptos.2 dorm.Casas 2 dorm. Casas 3 dorm.
Oferta de inmuebles para alquiler por tipo (Cantidad ofertada – promedio móvil 12
meses)
La oferta de alquileres de departamentos de un dormitorio habría aumentado considerablemente en relación a los otros tipos de inmuebles relevados
Variación Mayo-08 vs. Mayo 07
Dptos. 1 dorm.
Dptos. 2 dorm.
Casas 2 dorm.
Casas 3 dorm.
62,9% 39,9% 20,1% 16,9%
INDICADORES DE LA CONSTRUCCIÓN - CÓRDOBA
52
Alto componente inversor en la selección de los productos que se ofrecen
Gran demanda por innovación y calidad
Existían segmentos de alta gama sin cubrir hasta ahora. Éstos recién se están explotando, caso CAPITALINAS, CONDO Hoteles, etc. Son proyectos que buscan una mayor rentabilidad en un contexto de productos tradicionales saturados
FUERTE NECESIDAD de ANÁLISIS MICRO del MERCADO
IIE
Hacia donde orientar la oferta?
53
Las enormes posibilidades del Sector Construcciones Las enormes posibilidades del Sector Construcciones
IIE
… y las limitaciones que nos impone nuestra habilidad para transformar las mejores oportunidades en una crisis…
54
Crecimiento económico récord en los últimos años
Gran reducción del desempleo
Superávit fiscal y comercial
Términos del intercambio muy altos
Demanda mundial sostenida de materias primas
Vecinos cada vez más integrados a la economía mundial
Nos queda todo por hacer en materia de infraestructura…
Tenemos mucho a nuestro favor…Tenemos mucho a nuestro favor…
IIE
55IIE
SECTOR AGROPECUARIO: OPORTUNIDADES DE LARGO PLAZO
Fuente: IIE sobre la base de Ingaramo, OCDE, FAO
El consumo de las tres principales carnes pasará de 198 a casi 240 millones de toneladas, lo que significa un incremento total del un incremento total del 21,3%21,3%
Debido al crecimiento poblacional y el cambio en la dieta, el consumo mundial de carnes se elevará …
Proyecciones de Consumo Mundial de Carnes 2007- 2015
(Millones de Toneladas)
54,9
83,3
67,9
46,4
100,0
84,7
0
20
40
60
80
100
120
Carne Vacuna Carne Aviar Carne Porcina
2007 2015
18,3%
24,7% 20%
56IIEFuente: IIE sobre la base de Ingaramo, OCDE, FAO
16,9 Millones
16,7 Millones
8,5 Millones
0 5 10 15 20
Carne Vacuna
Carne Porcina
Carne Aviar
Incrementos en las Demandas 2007 - 2015 (Millones de Toneladas)
28,4 Mill.
126 Mill.
0
20
40
60
80
100
120
140
Soja Maíz
Insumos Demandados (Millones de Toneladas)
Para abastecer el incremento de la demanda de carnes, serán necesarios más insumos …
En este contexto, ARGENTINA ARGENTINA muestra un enorme potencial para suministrar lo que el mundo necesitapotencial para suministrar lo que el mundo necesita …
SECTOR AGROPECUARIO: OPORTUNIDADES DE LARGO PLAZO
57IIE
Fuente: IIE sobre la base de Ingaramo,OCDE FAO Suponiendo creciente participación de los productores más eficientes
Y Argentina es considerado como un posible proveedor de los insumos requeridos para la producción de carne …
Am. Lat. (exc. Arg y
Brasil)9%
Arg. y Brasil75%
Resto del Mundo
7%
EEUU9%
Probables proveedores de SOJA* (Porcentajes)
China9%
Brasil7%
Resto del Mundo15%
Argentina 33%
EEUU36%
Probables proveedores de MAÍZ* (Porcentajes)
Entre los máximos beneficiarios se encontraría ARGENTINA ARGENTINA, con una producción adicional de 5 millones de Tn. de Soja y de 35 millones de Tn. de Maíz5 millones de Tn. de Soja y de 35 millones de Tn. de Maíz
SECTOR AGROPECUARIO: OPORTUNIDADES DE LARGO PLAZO
58IIE
SECTOR AGROPECUARIO: CARNE VACUNA
Fuente: IIE sobre la base de Ingaramo,OCDE, FAO *Incluye Demanda Internacional y Consumo Interno.
Posible impacto del incremento mundial en el Mercado de carnes vacuna argentina …
Participación en el Incremento de demanda mundial (Millones de Toneladas)
Evolución de la Producción de Carne Vacuna* (Millones de Cabezas)
0
5
10
15
20
25
2007 2015
+ 43,6%
Si Argentina lograra captar el 20% del incremento de la demanda mundial, esto implicaría implicaría pasar de una faena anual de 15 millones aprox. en 2007 a más de 21 millones de cabezaspasar de una faena anual de 15 millones aprox. en 2007 a más de 21 millones de cabezas
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Carne Vacuna
7,31
1,19 ArgentinaArgentina
Resto del MundoResto del Mundo
59IIE
SECTOR AGROPECUARIO: CARNE PORCINA Y AVICOLA
Fuente: IIE sobre la base de Ingaramo, OCDE, FAO *Incluye Demanda Internacional y Consumo Interno
Posible impacto del incremento mundial en el mercado de carne porcina y avícola
Particip. en el Incremento de demanda mundial (Millones de Toneladas)
0
5
10
15
20
Carne Porcina
16,7
0,58 ArgentinaArgentina
Resto del MundoResto del Mundo
Para el caso de los Porcinos, significaría pasar de una producción anual de 257.000 Tn. a 832.000 Tn., o sea un incremento del 223% en 8 años
Particip. en el Incremento de Demanda mundial (Millones de Toneladas)
0
5
10
15
20
Carne Avícola
16,9
1,13 ArgentinaArgentina
Resto del MundoResto del Mundo
60
ResumenResumen
La construcción ha sido uno de los sectores económicos más dinámicos desde el año 2003
Para consolidar su desempeño necesita un horizonte de planeamiento de largo plazo
La construcción de viviendas debe llegar a los sectores de menores recursos y con adecuada financiación
La infraestructura física debe expandirse al interior del país para contribuir a un verdadero federalismo
Las condiciones regionales y globales son muy favorables para lograr esos objetivos
Debemos aprovechar esta oportunidad histórica…
IIE
61
Situación y Perspectivas del Sector de la ConstrucciónSituación y Perspectivas del Sector de la Construcción
Lic. Raúl HermidaIIE – Bolsa de Comercio de Córdoba
CEDIN – Centro de Investigaciones Inmobiliarias
Córdoba, 10 de junio de 2008
Provincia de CórdobaProvincia de Córdoba
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