Comentarios Luis Fernando Restrepo Para La Valoracion Catastral 01-2013 Blog

7/29/2019 Comentarios Luis Fernando Restrepo Para La Valoracion Catastral 01-2013 Blog

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Mis Comentarios sobre El Incremento del Cobro del

Impuesto Predial en Medelln (y en general en

Colombia) por la reciente actualizacion en la

Valoracion Catastral

Medelln, 29-01-2013Hola a Todos

El tema del INCREMENTO en el impuesto predial para los contribuyentes de laCiudad de Medelln, que en muchsimas ocasiones en das recientes posteriores asu implementacin, por parte de la administracin municipal, ha generadoreacciones bastante airadas, pues a juicio de la gran mayora, pueden representarentre otras consecuencias, una disminucin de la COMPETITIVIDAD de la ciudadfrente a otras del pas (es la ms cara respecto a este impuesto), y a la vez unincremento en la evasin de los impuestos, pues la base gravable se incrementen la actualizacin catastral a valores realmente alarmantes.

La respuesta tpica de los funcionarios de Catastro al preguntar por la Razn quecondujo a la administracin a presentarle al contribuyente una factura con un valorque le genera un incremento tan alto, es:

En diversas ocasiones, mediante correspondencia extraoficial remitida por m, acolegas tasadores del pas y entre ellos a muchos que prestan servicios en varias

oficinas de catastro nacionales, he manifestado una duda que cada vez se me hacems grande y es sobre la MANERA en que por distinta interpretacin, Los Catastrosestn adelantando la manera de realizar los AVALOS CATASTRALES en el pas.Debo decir que mis destinatarios no fueron menos de 1.500 es decir, todos los demi base de datos de contactos electrnicos.

A veces con impotencia, veo que las diferentes empresas privadas, o colegiaturasde Avaluadores que para fines de CUMPLIMIENTO de LEY se inscriben como

Lonjas, realizan como contratacin externa, estas actualizaciones catastrales,pero lejos de hacer una adecuada solicitud de claridad ante las instancias a quehaya lugar hacer, deciden complacer al solicitante del trabajo (y pagador delcontrato en todos los casos una administracin municipal), y realizan la valoracin

de los bienes encomendados mediante un mtodo que a mi juicio colide (ahoraexplicar porqu) con lo establecido en nuestra legislacin.

Para exponer mi punto de vista, debo decir que qued confirmada en un foro eljueves de la semana pasada (24-01-2013), que fue promovido por la Lonja de


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Propiedad Raz de Medelln y Antioquia, cuando pregunt al expositor (funcionariorepresentante de la oficina del catastro municipal Medelln) sobre la posibilidad de

una errada aplicacin del mtodo dictaminado en la Resolucin 70 del 4 de febrero2011 (Diario oficial no. 47.986 de 17 de febrero de 2011) dictado por InstitutoGeogrfico Agustn Codazzi, mediante la cual se reglamenta tcnicamente laformacin catastral, la actualizacin de la formacin catastral y la conservacincatastral en Colombia.

En mi consulta, le coment al ponente, que discrepaba del criterio mediante el cualla oficina de catastro del municipio de Medelln, llegara a consideraciones de ValorCatastral muy cercano en muchos caso al Valor Comercial (Valor de mercadomenos posibles participaciones en plusvala contribuciones por valorizacin) pueseso contravena la legislacin vigente mediante la resolucin mencionada en elprrafo anterior.

Su respuesta fue la de que en el Art culo N 8 de esa resolucin 70 del IGAC, seestableca textualmente lo siguiente:

El avalo catastral consiste en la determinacin del valor de los predios,obtenido mediante investigacin y anlisis estadstico del mercado

inmobiliario

Sin embargo, le acot que esa evidentemente era as, pero aplicaba para ElPREDI O, es decir en mi criterio e interpretacin, aplicaba para la obtencin delvalor del suelo o del lote en el cual se encontraba el Inmueble, pues acontinuacin en el mismo Artculo 8, se menciona que el Valor Catastral del bienestudiado, se determinar por la adicin de los avalos parciales practicados

independientemente para los terrenos y para las edificaciones en lcomprendidos.Es decir, a mi entender, Se deba obtener el valor del suelo mediante investigaciny anlisis estadstico (descriptivo o economtrico) del mercado inmobiliario, y paralas edificaciones mediante el Costo de Reproduccin afectado por la depreciacinaplicables, esta ltima originada en la edad econmica sobrante, en el estado deconservacin y mantenimiento, y en la obsolescencia funcional, etc.

Finalmente el Valor Total del Inmueble, en cumplimiento de esta segunda parte delarticulo N 8 sera producto de la Suma de los valores parciales practicadosindependientemente para los Terrenos y para las edificaciones en el comprendidas.

Deb aclarar que mi conclusin radicaba precisamente en la INTERPRETACIN quecatastro le daba a la palabra Predio, y despus de algunos comentarios sobrediversos vacos en la legislacin, y explicaciones sobre los incrementos y susponderaciones en el impuesto predial, dijo que para la oficina del CATASTRO


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Municipal de Medelln, no se refera al Suelo sino al conjunto de Terrenoms construcciones.

No quede muy convencido, pues volva a sucederme lo que en muchas ocasioneshe expuesto, y es que muchos de nuestros problemas radican en muchos casos,pues las autoridades efectan distintas interpretaciones en la legislacin y en lasNormas, que discrepan casi siempre del espritu de la norma que le quiso dar ellegislador.

Ayer recib, por cortesa del Dr. Daro Botero ngel, colega y amigo miembro de laLonja de propiedad raz de Medelln y Antioquia, El Decreto nmero 0075 del 23-01-2013, Por el cual se reglamentan el cumplimiento de los porcentajes de suelodestinado a Programas de vivienda de inters social para predios sujetos a lostratamientos Urbansticos de desarrollo y renovacin urbana, y en el Captulo 1,que se refiere a las Disposiciones Generales, dice textualmente en el Artculo 1.(Definiciones):

7. Predio. , de propiedad privada obien fiscal, identificado con un folio de matrcula inmobiliaria.

Segn lo anteriormente expuesto, se confirma a mi juicio, que toda la actualizacincatastral realizada recientemente en Medelln (y en otros municipios del pas) yque condujo a los empresarios, empleados y en general a todos los contribuyentesa elevar su voz de protesta, esta semana pasada y an durante la presentesemana, es tema de primera pgina en los diarios locales e incluso noticierosnacionales de TV (Medioda caracol del 29-01-2013), debido al impacto que tieneuna medida tan contraria a los derechos de los ciudadanos, pues bien sabemos

que estas medidas en muchas ocasiones se aplican teniendo en consideracin y asabiendas, que siempre se reclama de manera no oficial, ni en conjunto y eso le dala ventaja a la administracin municipal para dar las respuestas muy conocidascuando presentamos nuestros alegatos sustentados por avalos ms rigurosos yajustados a la metodologa adecuada en la legislacin:

Respetamos su criterio pero no lo compartimos

Y luego de que asimilas la respuesta te dicen:

como desea realizar su pago???

En consecuencia considero que el actual cobro de Impuesto predial, adelantado enla ciudad de Medelln, es un cobro indebido y abusivo, y atenta contra elpatrimonio de los ciudadanos.


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Con mucha seriedad, propongo a todos ustedes Colegas Valuadores, la Creacinde un

que se sientanatrapados en cobros indebidos, y digo pues laintensin no debe confundirse con un Frente POLTICO, sino ciudadano, y tambindecir a aquellos contribuyentes la verdad sobre lo que debera ser en justicia eltributo a efectuar, esto para que realmente se reclame lo que es realmentereclamable.

A continuacin les presento los anexos de los Decretos aplicables y que seconvierten en el sustento de mi Opinin y Comentarios.

Sera ms fcil, si el argumento que esgrimen algunos funcionarios, cuandorespetuosamente se les comenta sobre el posible error, no fuera

y aunque se les comente de que tanto antescomo ahora, ese no puede ser el procedimiento para hacer los avaloscatastrales, hacen caso omiso de las sugerencias, pues la instruccin que dicentener es la de que la valoracin del predio sea la Comercial y despus ajustar lasrestricciones de ley de manera porcentual al 90%; 80%; 70% y en todo caso al60% del Valor Comercial, pero calculado de qu manera?... esto debido a que enel mismo Artculo N 8 de la Resolucin 70 del 2011 del IGAC en el pargrafo 4,dice textualmente:

Pargrafo 4. En el avalo catastral no se tendrn en cuenta los valoreshistrico, artstico, afectivo, good willy ot ros valores int angibles o depaisaje natu ral que pueda presentar un inmu eble.

De este pargrafo me queda una inmensa duda, como establecen elde un Local en un Centro Comercial, o de una Industria, sin infringir

este pargrafo????

Hasta Pronto y Quedo atento a sus comentarios y opiniones, as sean contrarias ala ma.

Anexos:RESOLUCI N 70 DE 2011

(Febrero 4)Diario Oficial No. 47.986 de 17 de febrero de 2011I NSTI TUTO GEOGRFI CO AGUST N CODAZZI

Por la cual se reglamenta tcnicamente la formacin catastral, la actualizacin dela formacin catastral y la conservacin catastral.

Art culo 8.Avalo catastral. El avalo catastral consiste en la determinacin delvalor de los predios, obtenido mediante investigacin y anlisis estadstico del mercado


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inmobiliario. El avalo catastral de cada predio se determinar por la adicin de losavalos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las

edificaciones en l comprendidos.Las autoridades catastrales realizarn los avalos para las reas geoeconmicas,dentro de las cuales determinarn los valores unitarios para edificaciones y paraterrenos.

Pargrafo 1. Conforme al artculo 11 de la Ley 14 de 1983, en ningn caso losinmuebles por destinacin constituirn base para la determinacin del avalocatastral.

Pargrafo 2. El avalo catastral es el valor asignado a cada predio por laautoridad catastral en los procesos de formacin, actualizacin de la formacin yconservacin catastral, tomando como referencia los valores del mercadoinmobiliario, sin que en ningn caso los supere. Para el efecto, las autoridadescatastrales desarrollarn los modelos que reflejen el valor de los predios en elmercado inmobiliario de acuerdo a sus condiciones y caractersticas.

Pargrafo 3. En el avalo catastral no se tendr en cuenta el mayor valor por lautilizacin futura del inmueble en relacin con el momento en que se efecte laidentificacin predial asociada a los procesos catastrales.

Pargrafo 4. En el avalo catastral no se tendrn en cuenta los valores histrico,artstico, afectivo, good will y otros valores intangibles o de paisaje natural quepueda presentar un inmueble.

RESOLUCI N 620 DE 2008(Sept iembre 23)

I NSTI TUTO GEOGRFI CO AGUST N CODAZZIPor la cual se establecen los procedimientos para los avalos ordenados dentro del

marco de la Ley 388 de 1997.

En esta resolucin son muy importantes para considerar en la realizacin de losavalos catastrales los siguientes artculos:

ART CULO 15. Para la estimacin del precio de un terreno en bruto, cuando por

las condiciones del mercado no se pueda estimar directamente, se calcularpartiendo del valor del terreno urbanizado, y se aplicar la siguiente frmula:

Comentario [ F1]: Este artcsu primera parte, es lo que enmayora de los casos dicen qusustenta su proceder

Comentario [ F2]: PeroOlmpicamente, ignoran esta mismo prrafo, y el resto de pdel artculo en la que se definanlisis estadstico del mercadinmobiliario, es aplicable parael Valor Modal del suelo en y luego Segn el IGAC deberindividualizado para el predio estudio, mediante los correctoFrete, Fondo, Topografa, TamEsquina, etc. aunque a mi juic

Comentario [ F3]: En este pdirime cualquier duda al respeinterpreta claramente que el ela norma (Resolucin 70 de 2de establecer Tipologas deConstruccin y Zonas coapetencia del m ercadoaprovecham iento de suelosimilares (geoeconmicas sy para ello se separa la valorasuelo (estadstica de mercadoconstrucciones (valor de repode reemplazo, es decir volver construir).Como se observa, ac no se cpara nada el Valor Comercial constituye el Binomio Lote +Construccin ya ejecutada, lo

un permanente error de muchComentario [ F4]: Este aparque argumentan para decir qufacultados para considerar el acomercial como referencia paavalo catastral, sin embargodetalla el contexto general depargrafo y del artculo 8 de conjunta, se desprende que ehace referencia y exclusivamevalor del mercado inmobiliariotierra de acuerdo a sus condiccaractersticas de aprovecham

Comentario [ F5]: En el parde este artculo se define queintangibles no formarn parteAvalo Catastral, sin embargousual que en los catastros de municipios se pretenda incorpvalor del predio con fines netaimpositivos, el buen nombre (nombre) que tenga un CentroComercial, como por ejemplo o Villanueva o Premium Plazadefinir el avalo catastral de u


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En donde: % AU Porcentaje rea til. Vtu Valor del terreno urbanizado. g Ganancia por la accin de urbanizar. Cu Costos de urbanismo.

(Debe incluir los cost os financieros y no solo los de obra).En el ARTCULO 37 Se presentan las frmulas que servirn de apoyo para la mejorutilizacin de los mtodos valuatorios, y en el caso particular de la individualizacindel valor para los predios con correcciones de forma, frente, fondo, etc.

Condicionantes:

Factor Frente =Criterio Harper

1/2 ft f 2ft 0.84< < 1.19

f < 1/2 ft = 0.84

f > 2ft = 1.19

Factor Fondo= Criterio Harper - IBAPE

Tramo I Si F < Fm/2 =(1/2)1/2

Tramo II Si Fm /2 F Fm = (F/FM)1/2Tramo III Si Fm < F FM = 1Tramo IV Si Fm < F 2*FM = (FM/F)1/2Tramo V Si F > 2*FM = (1/2)1/2

En Donde: f = Frente del predio que se avala (m). A = rea en metros cuadrados del predio que se avala (m2). Fe = Fondo equivalente = A / f ft = Frente del lote tipo de la zona. Fm = Fondo mnimo de la zona. FM = Fondo mximo de la zona. Vum= Valor unitario medio ($/m2). F = Fondo del Predio Valorado. t = Influencia del frente.


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Factor Tamao =

Criterio Colombiano reas MayoresTamao 1 Si At < A 3At = 1,00Tamao 2 Si 3At < A 6At = 0,90Tamao 3 Si 6At < A 10At = 0,80Tamao 4 Si 10At < A 20At = 0,70Tamao 5 Si 20At < A = 0,60Factor de Topografa

Criterio del IBAPE Ing. Rui Canteiro Inclinacin hacia Arriba desde la Calle o Paralelo a ella

= 1 %

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Inclinacin hacia Abajo desde la Calle

= 1 %2

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En donde: %P Es la pendiente del Lot e en expresada en Porcentaje

Factor Esquina

Factor de Zona Esquina CoeficienteZona con Viviendas, Aptos, y Oficinas de Estrato Alto con:

30 m < F < 60 m; 15 m f 20 m1,00

Zona con Aptos y Comercio, estrato medio, densidad media con:

25 m< F < 30 m; 10 m f 12 m2,00

Zona con Viviendas o Comercio con densidades altas con:

20 m < F < 40 m; 10 m f 12 m3,00


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Zona con Viviendas y Comercios de Estrato Modesto y densidades bajas:

15 m < F < 30 m; 10 m f 12 m1,00

Otras Zonas no contempladas en las clasificaciones anteriores 1,00

Predio Medial (No es esquina ni tiene ms de un Frente) 0,00

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