CORPORACIÓN RUTA N MEDELLÍN ADENDA No. 2 TÉRMINOS …...C. OCUPACIÓN DEL EDIFICIO RUTA N 2:...
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CORPORACIÓN RUTA N MEDELLÍN ADENDA No. 2 TÉRMINOS DE REFERENCIA OBJETO: “Seleccionar la mejor oferta para la celebración de un contrato de alianza para el financiamiento, diseño, construcción, equipamiento, dotación de zonas comunes, operación y mantenimiento del Edificio RUTA N 2 que asentará empresas de la economía del conocimiento- ciencia, tecnología e innovación-” Medellín
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CORPORACIÓN RUTA N MEDELLÍN
ADENDA No. 2 TÉRMINOS DE REFERENCIA
OBJETO:
“Seleccionar la mejor oferta para la celebración de un contrato de alianza para el
financiamiento, diseño, construcción, equipamiento, dotación de zonas comunes,
operación y mantenimiento del Edificio RUTA N 2 que asentará empresas de la
economía del conocimiento- ciencia, tecnología e innovación-”
Medellín
En atención a las últimas observaciones y dudas que se han presentado en el marco de la
convocatoria, Ruta N decide modificar los Términos de Referencia como se presenta a
continuación. Los textos objeto de modificación o adicionados se encuentran subrayados.
PRIMERO: Para que exista total claridad con relación a que los sobrecostos que se generen
frente al financiación, el diseño, construcción, equipamiento, operación y mantenimiento
del edificio RUTA N 2 durante toda la ejecución de la alianza serán asumidos por el Aliado,
se modifica el apartado de PARTES DE LA ALIANZA- relacionado en los COMPONENTES DE
LA ALIANZA descritos en el numeral 1.3.- DESCRIPCIÓN DE LA ALIANZA- sustituyéndose para
todos los efectos por el siguiente:
1.3. DESCRIPCIÓN DE LA ALIANZA
(…)
PARTES DE LA ALIANZA:
(i) El aliado estratégico que sea seleccionado en el marco de la presente
convocatoria (en adelante: el Aliado), quien aporta la financiación, el diseño,
construcción, equipamiento, operación y mantenimiento de RUTA N 2,
asumiendo por su cuenta y riesgos todos los sobrecostos que se generen en la
financiación, el diseño, construcción, equipamiento, operación y mantenimiento
de RUTA N 2.
(ii) Ruta N, quien aporta la atracción de empresas globales con el programa landing
empresarial, que serán los arrendatarios que ocuparán los espacios en RUTA N
2; el uso mediante licencia de la marca Ruta N en el Edificio RUTA N 2; y su oferta
de valor que permite conexión con los actores del ecosistema de innovación y
capital inteligente, acceso a redes de negocios, generación y conexión con el
talento y programas para el fortalecimiento empresarial, tal y como se detalla
en el anexo propuesta de valor. Esta propuesta de valor que aporta Ruta N es la
fuerza comercial que atrae a las empresas para ocupar espacios a título de
arrendamiento en el edificio RUTA N 2. Ver Anexo Propuesta de Valor. Los únicos
recursos comprometidos en dinero por parte de Ruta N son los que se refieren
a la garantía de ocupación, de manera que todos los sobrecostos que se generen
en la financiación, el diseño, construcción, equipamiento, operación y
mantenimiento de RUTA N 2 serán asumidos única y exclusivamente por parte
del ALIADO.
(…)
SEGUNDO: Se modifica el apartado de la Garantía de ocupación por parte de Ruta N
contenido en el literal C- OCUPACIÓN DEL EDIFICIO RUTA N 2- que hace parte de los
COMPONENTES DE LA ALIANZA descritos en el numeral 1.3.- DESCRIPCIÓN DE LA ALIANZA,
en aras que exista total claridad frente a la garantía cuando el proyecto se desarrolle por
etapas, sustituyéndose para todos los efectos por el siguiente:
1.3. DESCRIPCIÓN DE LA ALIANZA
(…)
COMPONENTES DE LA ALIANZA:
(…)
C. OCUPACIÓN DEL EDIFICIO RUTA N 2:
(…)
Garantía de ocupación por parte de Ruta N: Ruta N cuenta con la suma de doce mil
millones de pesos ($12.000.000.000) detallados en el CDP anexo a la presente convocatoria,
más los rendimientos que dicha suma genere (en adelante: los Recursos Disponibles) con
los cuales constituirá un encargo fiduciario, para destinar dichos recursos a garantizar los
ingresos de arrendamiento de un área del edifico Ruta N 2 y por un plazo máximo.
Para determinar el uso de la garantía, el proponente deberá indicar claramente en su
propuesta la tarifa, el área y el plazo garantizado, discriminando la tarifa y la manera en que
esta se actualizará periódicamente. El Aliado puede proponer variaciones en el área
garantizada de un año a otro, o incluso de un mes a otro. En ningún período propuesto por
el Aliado para el uso de la garantía esta podrá superar el 70% del área del edificio. En caso
que el proyecto se presente por etapas, el 70% en relación al área arrendable disponible a
medida que se van haciendo las etapas.
El plazo máximo garantizado será de diez (10) años o hasta que se consuman los Recursos
Disponibles, lo que ocurra primero. En consecuencia, agotados los Recursos Disponibles
cesa la obligación de Ruta N de garantizar la ocupación de los espacios. Igualmente, en caso
de sobrar Recursos Disponibles, los mismos retornarán a Ruta N.
El área garantizada equivaldrá a un porcentaje del área total disponible para oficinas del
Edificio Ruta N 2, Ruta N tendrá a su disposición dicha área para ser ocupada por ella
directamente o por las empresas llevadas por ella, mediante contratos de arrendamiento,
el pago del área garantizada no ocupada o cualquier otra modalidad que escoja,
garantizando al Aliado el pago correspondiente al arriendo de la misma. Toda vez que las
empresas llevadas por Ruta N pagarán por el uso de dichos espacios, dichos pagos podrán
ir directamente al Aliado, con lo cual no se afectan los Recursos Disponibles en esta cuantía.
Sin perjuicio de la obligación especifica aquí señalada, Ruta N durante todo el plazo de la
Alianza continuará atrayendo empresas como parte del desarrollo de su objeto social, sin
garantizar el resultado de dicha atracción al Aliado, la cual sólo se garantiza en atención a
lo descrito en este apartado.
TERCERO: Se modifica el numeral 2.1.- CRONOGRAMA- sustituyéndose para todos los
efectos por el siguiente:
2.1. CRONOGRAMA
ACTIVIDAD FECHA LUGAR
Publicación proyecto de
Términos de Referencia
06 de agosto de
2019 Portal RUTA N www.rutan.co
Primera visita a la sede de
RUTA N 1 y al lugar de
ejecución del proyecto
RUTA N 2
15 de agosto de
2019 a las 8:00 a.m.
Calle 67 No. 52-20 Piso 2 Torre A,
Barrio Sevilla, Medellín y de allí se
trasladan a la Dirección de
localización del Lote
Observaciones al proyecto
de Términos de
Referencia
Hasta el 26 de
agosto de 2019
a las 10:00 a.m.
Enviar observaciones a la
Corporación Ruta N Medellín a la
dirección de Correo electrónico:
Respuestas observaciones
presentadas al Proyecto
de Términos de
Referencia
Hasta el 05 de
septiembre de 2019 Portal RUTA N www.rutan.co
Apertura de la
Convocatoria Pública y
publicación de los
Términos de Referencia
Definitivos
05 de septiembre de
2019 Portal RUTA N www.rutan.co
Audiencia de Aclaraciones
a los Términos de
Referencia y Audiencia de
Riesgos
16 de septiembre de
2019 a las 8:00 a.m.
Instalaciones RUTA N, Calle 67 No.
52-20 Piso 2 Torre A, Barrio Sevilla,
Medellín.
Segunda visita a la sede
de RUTA N 1 y al lugar de
ejecución del proyecto
RUTA N 2
16 de septiembre de
2019 a las 10:00
a.m.
Calle 67 No. 52-20 Piso 2 Torre A,
Barrio Sevilla, Medellín y de allí se
trasladan a la Dirección de
localización del Lote
Fecha Límite para
recepción de preguntas y
de solicitudes de
aclaración o modificación
de los Términos de
Referencia
Hasta el 23 de
septiembre de 2019
a las 10:00 a.m.
Enviar observaciones a la
Corporación Ruta N Medellín a la
dirección de Correo electrónico:
Fecha límite para la
publicación de las
respuestas a las preguntas
y solicitudes de aclaración
o modificación de los
Términos de Referencia
27 de septiembre de
2019 Portal RUTA N www.rutan.co
Segunda Audiencia de
Aclaraciones a los
Términos de Referencia
07 de octubre de
2019 a las 8:00 a.m.
Instalaciones RUTA N, Calle 67 No.
52-20 Piso 2 Torre A, Barrio Sevilla,
Medellín.
Fecha límite para la
entrega de propuestas
(Fecha y hora de Cierre)
22 de noviembre de
2019 a las 2:00 P.M.
Presentar Ofertas a la a Corporación
Ruta N Medellín dirección de
correspondencia, Calle 67 No. 52-20
Piso 2 Torre A, Barrio Sevilla,
Medellín y a la dirección de Correo
electrónico:
Publicación del informe
de verificación de
requisitos habilitantes
26 de noviembre de
2019 Portal RUTA N www.rutan.co
Traslado del informe de
Verificación y Plazo para
subsanar los requisitos
habilitantes, y presentar
los documentos y/o
aclaraciones solicitados
por la Corporación Ruta
N.
Hasta el 29 de
noviembre de 2019
a las 10:00 a.m.
Presentar observaciones a la
Corporación Ruta N Medellín a la
dirección de Correo electrónico:
Presentación del Informe
de Evaluación de las
Propuestas
05 de diciembre de
2019 Portal RUTA N www.rutan.co
Plazo para presentar
observaciones al informe
de evaluación
6 de diciembre de
2019
Presentar observaciones a la
Corporación Ruta N Medellín a la
dirección de Correo electrónico:
Publicación del
documento de respuestas
a las observaciones al
informe de evaluación
10 de diciembre de
2019 Portal RUTA N www.rutan.co
Publicación del Informe
de Evaluación Definitivo y
Adjudicación
10 de diciembre de
2019 Portal RUTA N www.rutan.co
Además de las fechas de visita programadas a la sede de RUTA N 1 y al lugar de ejecución
del proyecto RUTA N 2, a solicitud de cualquier interesado se podrán programar visitas
individuales de mutuo acuerdo con Ruta N. En tal caso, la fecha y hora de la visita se
publicará de manera previa en el portal de Ruta N www.rutan.co, para que los demás
interesados, si lo consideran oportuno, también puedan asistir. Igualmente, durante todo
el proceso de convocatoria se podrán presentar por parte de los interesados preguntas y
solicitudes de aclaración o modificación de los Términos de Referencia, las cuales se
responderán por medio de publicación en el portal de Ruta N www.rutan.co
CUARTO Se modifica el numeral 5.1. REQUERIMIENTOS GENERALES DE TIPO FUNCIONAL Y
TÉCNICO del numeral 5 -ASPECTOS TÉCNICOS DEL EDIFICIO RUTA N 2-, sustituyéndose para
todos los efectos por el siguiente:
5.1. REQUERIMIENTOS GENERALES DE TIPO FUNCIONAL Y TÉCNICO
El Proyecto debe ser concebido como una edificación tipo “Core and Shell”
El proyecto debe ser flexible, permitiendo la posibilidad de tener varias tipologías de área y
espacios, que se adapten a los requerimientos de los posibles clientes potenciales de Ruta
N. Los pisos deben concebirse como áreas libres que permitan desarrollar distintas
tipologías de áreas a arrendar.
El proyecto debe contar con áreas de uso complementario, tales como salas de
capacitación, auditorios y espacios colaborativos, que puedan ser transformadas en
espacios de trabajo mediante la utilización de elementos livianos.
Rutas de evacuación según norma NSR10 y NFPA. Se debe dar cumplimiento a todos los
elementos solicitados en los títulos J y K de la Norma NSR 10 y en lo establecido por las
normas NFPA.
Se garantizará cumplimiento de normatividad, acceso y circulación en áreas exteriores e
interiores, incluyendo áreas de servicios sanitarios y zonas comunes, para personas de
movilidad reducida, invidentes y personas de baja estatura.
El inmueble resultado del proyecto debe contar con espacios de carga para bicicletas
eléctricas y vehículos eléctricos, al igual que celdas de parqueadero para bicicletas.
La circulación de vehículos en parqueaderos y vías perimetrales deberá contar con un
estudio realizado por un profesional independiente especializado en el tema, que garantice
que los elementos que la constituyen como: bahías, radios de giro, pendientes, curvas
horizontales y verticales en transiciones, etc., cumplen con las condiciones mínimas para
garantizar una correcta operación de las vías perimetrales y los parqueaderos y el
cumplimento de la normatividad vigente.
Se debe contar con las condiciones mínimas de confort de cada una de las áreas y espacios
del proyecto. Este estudio deberá hacer énfasis en el manejo del asoleamiento de acuerdo
con la ubicación específica del inmueble resultado del proyecto y en las protecciones
acústicas a nivel de fachadas que permita implementar los métodos establecidos en la NTC
4945.
El Proponente deberá inspeccionar y examinar, por su cuenta y riesgo para la entrega
definitiva, el sitio donde se ejecutarán los trabajos, e informarse acerca de la naturaleza,
forma y características del mismo, las cantidades y localización para su ejecución, las
condiciones del ambiente y, en general, todas las circunstancias que puedan afectar o influir
en el diseño. El hecho de que el Proponente no se familiarice debidamente con los detalles
y condiciones del manejo general del proyecto, no será excusa para posteriores
reclamaciones.
En caso que el proyecto se presente por etapas, cada etapa debe ser autónoma en su
funcionamiento. Es decir, que la construcción de cada una de las etapas posteriores no
debe afectar el funcionamiento de la(s) etapa(s) en operación. En caso de requerirse que
los Sistemas Técnicos de las etapas posteriores deban conectarse a la infraestructura de las
etapas precedentes, esta conexión no debe afectar la operación y funcionamiento del
edificio. Igualmente debe garantizarse que la construcción de las etapas posteriores se
realice de forma completamente independiente, sin depender de ninguna forma de la
infraestructura y redes de las etapas precedentes, es decir sin tener que modificar, reformar
o interferir en el funcionamiento y operación normal del edifico existente.
Cada una de las etapas debe cumplir con la totalidad de la normatividad vigente establecida
en este numeral. No se aceptan cumplimientos parciales o supeditar el cumplimiento de
una Norma o Reglamentación a la terminación del proyecto completo.
Diseños técnicos: En general todos los diseños técnicos y la construcción de los mismos que
apliquen de acuerdo con el alcance de estos Términos de Referencia se regirán por las
siguientes normas:
ID NORMA DESCRIPCIÓN DE LA NORMA
Reglamento Técnico de
Instalaciones Eléctricas – RETIE
Es el Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas y fue
creado por el Decreto 18039 de 2004, del Ministerio de
Minas y Energía. El objetivo de este reglamento es
establecer medidas que garanticen la seguridad de las
personas, vida animal y vegetal y la preservación del
medio ambiente, previniendo, minimizando o eliminado
los riesgos de origen eléctrico
Reglamento Técnico de
Alumbrado Público – RETILAP
Por la cual se expide el Reglamento Técnico de
Iluminación y Alumbrado Público – RETILAP y se dictan
otras disposiciones.
Reglamento Técnico de Redes
Internas de Telecomunicaciones
– RITEL
Por la cual se expide el Reglamento Técnico para Redes
Internas de Telecomunicaciones -RITEL-/ que establece las
medidas relacionadas con el diseño/ construcción y
puesta en servicio de las redes internas de
telecomunicaciones en la República de Colombia y se
dictan otras disposiciones
Reglamento Técnico para el
sector de Agua Potable y
Saneamiento Básico – RAS
Por la cual se adopta el Reglamento Técnico para el sector
de Agua Potable y Saneamiento Básico
Reglamento Colombiano de
construcciones sismo resistentes
(Norma Sismo Resistente) NSR
10, sus actualizaciones y sus
decretos complementarios.
Por la cual se adoptan normas sobre Construcciones
Sismo Resistentes
Reglamento Técnico de
Construcción Sostenible
Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad
y Territorio, en lo relacionado con los lineamientos de
construcción sostenible para edificaciones
NTC Normas Técnicas
Colombianas
Resolución 549 de 2015 Parámetros y lineamientos de construcción sostenible
Código de construcción
sostenible del Municipio de
Medellín
Ley 1811 de 2016
Por la cual se otorgan incentivos para promover el uso de
la bicicleta en el territorio nacional y se modifica el código
nacional de tránsito
Para los casos en que no exista normatividad vigente en el país o que la normatividad
vigente presente vacíos, se implementarán las siguientes normas:
NFPA 5000: Building Construction and Safety Code.
NFPA. Para Sistemas de Detección y Extinción de incendios.
ASHRAE. Para Sistemas de Aire Acondicionado y Extracción o Ventilación.
Normas aplicables de las Empresas Públicas de Medellín
Normas técnicas aplicables de ICONTEC, IEC y ANSI para diseño y selección de
equipos.
International Plumbing Code – EPA Watersense Standards
NFPA 70E, Norma sobre Los Requisitos de Seguridad Eléctrica de los Empleados
en los Lugares de Trabajo – Versión 2012nn
El oferente de igual forma deberá declarar las normas que regirán la edificación tanto a
nivel de diseños generales como a nivel urbano especificando los respectivos índices que
condicionan la construcción en el lote.
EL PROPONENTE SELECCIONADO se debe comprometer a cumplir con las premisas que le
competen de acuerdo con el título I (Supervisión Técnica) del Reglamento Colombiano de
Construcción Sismo Resistente NSR-10 (Decreto 926 de 2010, Resolución 015 de 2015 C.A.P.
Ley 1796 de 2016 y Decreto reglamentario 945 de 2017 o el que se encuentre vigente en el
momento de la construcción)
El diseño y la construcción de las instalaciones eléctricas se regirán por las siguientes
normas, reglamentos y códigos técnicos:
Reglamento Técnico de Instalaciones eléctricas “RETIE”
Reglamento Técnico de Iluminación y Alumbrado Público – RETILAP
Código Eléctrico Nacional – CEC – Norma NTC 2050 del ICONTEC
National Electrical Code (NEC).
NFPA 70E – Estándares de seguridad eléctrica para sitios de trabajo
NFPA 77 – Recomendaciones prácticas sobre Electricidad y Estática.
NTC 4552-1,2,3,4 Norma técnica de Protección Contra descargas atmosféricas.
ANSI/ASHRAE/IESNA Standard 90.1.
Las plantas eléctricas deben cumplir la norma ISO 8528 y la norma UL142 para los tanques
de combustible y sus accesorios.
La instalación de la planta eléctrica debe cumplir los decretos colombianos 909 de 2008
para emisión de contaminantes y 627 de 2006 para emisión de ruido.
El diseño y la construcción de las instalaciones de datos y telecomunicaciones se regirán por
las siguientes normas, reglamentos y códigos técnicos:
RITEL.
ANSI/TIA-942-A - Telecommunications Infrastructure Standard for Data Centers.
ANSI/TIA/EIA-568-B.1 - Commercial Building Telecommunications Cabling
Standard.
ANSI/TIA/EIA-568-B.2 - Commercial Building Telecommunications Cabling
Standard.
ANSIE/TIA/EIA/-568-B.2-1 - Performance Specification for 4-Pair 100 Ohm
Category 6 Cabling.
ANSI/EIA/TIA-569-A, A-1, A-2, A-5 - Commercial Building Standard for
Telecommunications Pathways and Spaces. ANSI/EIA/TIA-606A - Administration
Standard for the Telecommunications Infrastructure of Commercial Buildings.
ANSI/EIA/TIA-607A - Commercial Building Grounding and Bonding Requirements
for Telecommunications
El diseño y la construcción de los sistemas de protección contra incendios se regirán por las
siguientes normas, reglamentos y códigos técnicos:
NSR-10 Título J,
NSR-10 título K
Decreto 945 de 2017
NFPA 13
NTC 1660
NTC 1669
NTC 2301
NFPA 13
NFPA 14
NFPA 20
NFPA 22
NFPA 24
El diseño y la construcción de los sistemas y redes hidráulicas se regirán por las siguientes
normas, reglamentos y códigos técnicos:
NTC1500 (Código Colombiano de Fontanería)
RAS 2000 (Reglamento Técnico del Sector de Agua Potable y Saneamiento
Básico)
En el diseño y construcción del Sistema de Aire Acondicionado se deben tener en cuenta las
normas ASHRAE (Sociedad Americana de Aire Acondicionado, refrigeración y Calefacción):
ASHRAE 62.1 Calidad aire interior
ASHRAE 90.1 - Eficiencia Energética
ASHRAE 55: - Condiciones de Confort
La especificación e instalación de sistemas de transporte vertical se regirán por las
siguientes normas, reglamentos y códigos técnicos:
EN-81-1 Normas de Seguridad para la construcción e instalación de los
ascensores
Resolución 092 de 2014
Norma técnica colombiana NTC5926-1
Norma técnica colombiana NTC5926-2
Norma técnica colombiana NTC4349
Adicionalmente, el proponente seleccionado se debe comprometer a cumplir con:
Normas Código Nacional de Policía ley 1801 de 2016, que sean aplicables a la
construcción
Normas de residuos y reciclaje en obras y proyectos entre las que se cuentan
pero no solo se limitan a ellas, ley 1252 de 2008, decreto 2891 de 2013, decreto
1609 de 2013, decreto 1076 de 2015, resolución 1741 de 2016 Ministerio de
Ambiente, Vivienda y Territorio MAVT, resolución 0472 de Febrero de 2017
MAVT
Resolución 0627 de 2006 –ruido- Ministerio de Ambiente, Vivienda y Territorio
(MAVT)
Finalmente, en caso de que el proponente presente un proyecto con certificación de
Sostenibilidad, la norma que rige es el Decreto 472 y además se aplica la resolución 631
sobre el vertimiento de aguas residuales durante la actividad de construcción.
QUINTO: Se modifica el numeral 5.2. PROPUESTA ARQUITECTONICA Y ESPECIFICACIONES
del numeral 5 -ASPECTOS TÉCNICOS DEL EDIFICIO RUTA N 2-, sustituyéndose para todos los
efectos por el siguiente:
5.2. PROPUESTA ARQUITECTONICA Y ESPECIFICACIONES
El proyecto arquitectónico deberá contemplar conceptos de alta eficiencia y sostenibilidad
implementando las mejores prácticas que garanticen su permanencia en el tiempo, sobrio
en su concepción y materialización, debe ser responsable con la seguridad de las personas
y con el medio ambiente.
El proyecto deberá contar con áreas complementarias dentro de las cuales podemos
enunciar:
Hall y Recepción * Debe contener recepción con control de acceso, salas de
espera, punto de café.
Espacio para comedores Para atender los siguientes servicios: Atención de la
población que lleva su alimento preparado y atención a la
población que consume alimentos que se preparan dentro
del edificio por uno o varios concesionarios
Salas de capacitación. Con capacidad mayor a 25 personas.
Auditorio Múltiple Con flexibilidad para poder ser modulado en salones para
distintos tipos de eventos y formaciones. Capacidad mínima.
300 Personas
Oficina radicación y
clasificación de
correspondencia y
documentos
Con acceso directo desde el exterior y sin interferir con la
circulación del área de hall y recepción
Centro de atención
hospitalario de primeros
auxilios, Sala de lactancia.
Según normas vigentes.
Terraza habitable. Con la posibilidad de celebrar eventos.
El proyecto arquitectónico debe estar coordinado con todos los demás sistemas técnicos
del proyecto.
En caso que el proyecto se presente por etapas, las Áreas complementarias establecidas en
este numeral deben estar incluidas en la primera etapa del proyecto.
Debe entregarse un diseño arquitectónico en etapa de Esquema Básico: Propuesta de
diseño arquitectónico con aproximación técnica. En este punto deberá considerarse el
concepto de diseño y el criterio técnico, así como la normatividad que aplique. Los
esquemas deben venir acompañados con pre dimensionamientos de datos técnicos, en
cuanto al tamaño de los equipos y su afectación o beneficio en la arquitectura (dimensiones
de cuartos técnicos y de AA), basados en unos cálculos iniciales de cargas eléctricas y de
aire acondicionado, manejo de seguridad y cumplimiento de rutas de evacuación. El
objetivo de esta etapa es definir un esquema, el cual se ajustará en detalle en la siguiente
etapa del proceso.
El proyecto debe tener alturas mínimas libres entre el piso y la parte más baja de la losa de
3.50 m. En esta altura libre se considera el plenum necesario para la instalación del sistema
de aire acondicionado y los demás sistemas técnicos.
El proyecto deberá considerar en su diseño, la utilización futura de un piso técnico de 15
cms de altura en las plantas de oficinas.
El proyecto debe tener una altura mínima de 2.70 mt para cielos falsos en las áreas de
puntos fijos (salida de ascensor), baños y escaleras de los pisos típicos.
Lobby de acceso de uso exclusivo para el inmueble el cual deberá ser mínimo de doble altura
(7 metros). Deberá contar con todos los elementos de seguridad y control de acceso que
permitan una administración optima del edificio.
Se dejarán buitrones suficientemente amplios y registrables en cada piso en puntos fijos.
Los buitrones deben tener puertas metálicas con un diseño apropiado para cada
especialidad técnica en cada uno de los niveles y las tuberías principales que salen de cada
uno de ellos no generarán servidumbres en las áreas alquilables. Las dimensiones de los
buitrones serán acordes a las necesidades de cada uno de los sistemas técnicos que vayan
en su interior y deben cumplir con la normatividad vigente, garantizando la posibilidad de
ejecutar o instalar por parte de terceros las canalizaciones de manera correcta. De
requerirse, se debe dar la posibilidad de manejar buitrones independientes para los pisos y
áreas de terceros o en su defecto permitir la partición de los buitrones generales del
inmueble resultado del proyecto sin que esto vaya en contra de las dimensiones que se
deban respetar.
Los cuartos técnicos y baños deberán ser áreas comunes de uso exclusivo del edifico y
deberá garantizarse un buen manejo acústico de estas áreas para evitar interferencias en
las zonas de oficinas. El número de unidades debe ser cuantificado según normatividad
vigente.
Rutas de evacuación según norma NSR10. Se debe dar cumplimiento a todos los elementos
solicitados en los títulos J y K de la Norma. En caso de existir inconsistencias o falta de
información, se aplicará lo establecido en las normas NFPA.
El inmueble resultado del proyecto debe contar con una batería de ascensores para uso de
las oficinas y una batería de ascensores con paradas desde el sótano hasta el lobby de
acceso en caso de que el proyecto arquitectónico lo requiera (negativos). Uno de los
ascensores deberá tener acceso a la zona del piso en donde se encuentre el Centro de
documentación y a la zona de disposición de residuos.
La edificación debe contar con las celdas privadas y de visitantes establecidas por la
normatividad vigente y deberá estar dotado de parqueaderos de motos y parqueadero para
bicicletas cubiertos, de acuerdo con lo estipulado en la normatividad vigente, con su
infraestructura de duchas y espacios para lockers y vestieres, los cuales no están dentro de
los parqueaderos privados expresados anteriormente.
Se deben entregar cuartos exclusivos de manejo de residuos y basuras cumpliendo la
normativa nacional, siendo estos manejados por la administración del edificio. Se
garantizarán los espacios para los cuartos de basuras, reciclaje y zonas de cargue y
descargue, en función de la buena operación del inmueble resultado del proyecto.
Para el manejo de insumos y archivos se proveerá una zona dentro del área común hacia el
exterior del inmueble (piso 1) destinada para cargue y descargue y que garantice acceso
hasta los ascensores.
El área de cubierta del inmueble podrá ser utilizado por los usuarios del edificio para la
instalación de equipos y/o antenas de telecomunicaciones. En caso de que el proyecto
cuente con una propuesta de implementación de energías alternas (paneles solares), ésta
entrará a ser parte del valor agregado que pueda ofrecer el oferente.
El proyecto deberá contar con un espacio de terraza en el último nivel, la cual debe ser
habitable y con posibilidad de construcción liviana si así se requiere en algún momento en
la vida útil de la edificación.
El diseño de la fachada deberá garantizar las mejores condiciones de ventilación e
iluminación de acuerdo con el estudio bioclimático de cada proyecto, el cual deberá tener
en cuenta la Resolución 549 de 2015 – Parámetros y lineamientos de construcción
sostenible y las metas anuales de ahorro energético establecidas en dicha resolución. La
propuesta de la fachada debe garantizar durabilidad en el tiempo. El diseño de la fachada
debe cumplir norma NSR-10.
Las fachadas se entregarán con todos los elementos necesarios como anclajes de seguridad
o sistemas certificados, para que se pueda realizar por parte de la copropiedad el
mantenimiento de las mismas, cumpliendo con la normatividad vigente.
El inmueble resultado del proyecto debería garantizar un sistema que permita la limpieza
de las fachadas optimizando el recurso agua, ya sea por medio de aprovechamiento de
aguas lluvias o por recirculación de aguas grises. Igualmente estas aguas podrán utilizarse
para lava escobas o sistemas de riego.
Acabados arquitectónicos mínimos para la edificación y las zonas comunes.
A continuación, se dan las especificaciones mínimas que deberán garantizarse en el
proyecto final:
Pisos: Pisos en concreto para parqueaderos (con apariencia lisa) losa vaciada con concreto
asentado con llana, andenes y rampas. Con resistencias definidas por el ingeniero
estructural del proyecto. De la misma forma el profesional responsable del cálculo
estructural definirá la mejor recomendación de las juntas y dilataciones necesarias para
rampas, losas y andenes.
Acabados de zonas comunes (puntos fijos ascensores) y lobby de acceso con pisos en
materiales duros de gran formato que permitan un fácil mantenimiento garantizando su
permanencia en el tiempo y un uso de tráfico comercial; zócalos en el mismo material del
piso de acuerdo con el diseño específico del proyecto.
Los pisos de los cuartos técnicos serán en concreto a la vista asentado con llana dando una
apariencia lisa.
Terraza en losa estructural, con mortero pendientado hacia los desagües sobre el cual se
aplicaría un sistema integral de impermeabilización que garantice la estanqueidad de la
cubierta y su fácil reparación y mantenimiento.
El piso de las áreas de oficinas se entrega en losa estructural vaciada con acabado en
concreto asentado con llana de madera. El diseño deberá realizarse teniendo en cuenta
que en el futuro se implementara piso técnico para las zonas de oficinas con una altura de
15 cms.
Muros: Muros en bloque de concreto o arcilla: Los muros en bloque o ladrillo serán
utilizados para el cerramiento perimetral de los módulos de baños, cuartos técnicos y para
los puntos fijos de cada uno de los pisos (escaleras, ascensores y zonas comunes de acceso
a cada nivel). El acabado de las fachadas de los ascensores y el resto del cerramiento de los
lobbys en todos los pisos deberá ser en un enchape de material duro en grandes formatos
que permita un fácil mantenimiento y que garantice la durabilidad en el tiempo.
Revoques: Se aplicará revoques lisos en todos los muros de mampostería y superficies de
concreto, a no ser que estos últimos estén especificados como concretos arquitectónicos.
En estos se incluyen los muros medianeros o de fachada que estén al interior de las zonas
a comercializar.
Estucos: Se usará este material sobre revoque y antes de la pintura en puntos fijos y en los
muros medianeros o de fachada que estén al interior de las zonas a alquilar, donde no hay
revestimientos o enchapes, baños y en lobby, asegurando un acabado uniforme.
Pinturas: Los siguientes casos requieren aplicación de pinturas sobre muros:
Pintura para fosos de ascensores la cual deberá garantizar el sellamiento de las
superficies evitando desprendimiento de polvo.
Pintura para los muros estucados y cielos planos. Garantizando un acabado parejo
en las superficies y permitiendo que en el proceso de limpieza no se generen parches
ni transferencias de colores a los materiales utilizados durante el proceso.
Pintura en cuartos técnicos de telecomunicaciones, eléctricos y útiles, la cual deberá
permitir el lavado de las superficies sin generar abombamientos ni desprendimientos
del acabado.
Muros medianeros o de fachada que estén al interior de las zonas a comercializar.
Cielos: Cielos falsos: en zonas comunes en sistema drywall nivel 4 o similar, dilatados
perimetralmente. Cielo modular registrable en circulaciones, puntos fijos ascensores y
baterías baños, con nivel intermedio de absorción acústica y siempre se instalará en
formato completo. Los cielos en el lobby deberán tener un diseño especial acorde con la
importancia del espacio.
Baños y cuartos de aseo: El piso y los enchapes de los muros completos de las áreas de los
baños deberán ser en un material duro que no absorba la humedad con un manejo en gran
formato. Las divisiones de las baterías de los baños deben ser en materiales duros
impermeables tipo acero inoxidable cal. 20, vidrio o similar.
Los aparatos sanitarios y griferías deberán ser de bajo consumo, de marcas reconocidas que
tengan buena garantía y respaldo de mantenimiento inmediato. Las griferías para
lavamanos deben ser cromadas con sensor electrónico, para instalación en mesón. La
grifería para poceta de aseo estándar en acero inoxidable. Los sanitarios y orinales deben
ser de línea institucional, con sensor, botón o sistema mixto. Dispensador para jabón
líquido, en acero inoxidable para instalación en mesón, el resto de los accesorios serán en
acero inoxidable.
Mínimamente se deberá dar cumplimiento a la cantidad de unidades sanitarias que indique
el RAS y la NTC-1500 de acuerdo al tipo de uso del inmueble resultado del proyecto y a la
cantidad de personas que se deba atender.
Mesón de lavamanos en baños en materiales naturales o extruíbles tipo Corian o similar e
impermeables.
Espejos flotados en cristal.
Pocetas y lavaescobas: en material impermeable con los muros que lo contiene en enchape
cerámico blanco o similar en grandes formatos. (Mínimo 1 unidad por piso).
Marcos y Puertas: Marcos en lámina y puertas en lámina microperforada + pintura
electrostática para cuartos técnicos de medidores de energía, agua, acceso a baños y
cuartos de aseo (igualmente para las puertas de registro de buitrones, ubicadas en todos
los niveles del edificio). El calibre mínimo a utilizar será 20.
Puertas de emergencia y escaleras de evacuación cumpliendo norma NSR-10. Las puertas
deberán se listadas y con certificación UL – FM.
Para el caso de pisos completos abiertos se deberá entregar un cerramientos y puertas en
vidrio templado que demarque claramente el área de zona común y el área arrendada.
Escaleras de evacuación: Serán con acabado en concreto con apariencia lisa, igualmente
serán diseñadas cumpliendo la normatividad NSR-10, llevando pasamanos metálicos en
ambos lados y franjas antideslizantes en el borde de cada peldaño.
Paisajismo: El paisajismo exterior e interior según diseño arquitectónico para uso de todos
los usuarios del edificio.
SEXTO: Las demás disposiciones de los Términos de Referencia no han sido modificadas y
permanecen en su tenor literal.
