Cuaderno N° 256:Financiamiento de la vivienda en

países de América Latina

2018

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FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA EN PAÍSES DE AMÉRICA LATINA

CUADERNO Nº 256

Julio - Septiembre 2018

Ronald Sánchez Castro, Secretario Técnico de Uniapravi y Julio Saldaña Narro, Asesor del Área Técnica de Uniapravi

Publicado por la Unión Interamericana para la Vivienda

Bajada Balta 169, 4to. PisoLima 18, Perú

Casilla Postal Nº 18-1366Teléfonos: (51-1) 444-6605 / 444-6611

Fax: (51-1) 444-6600E-mail: uniapravi@uniapravi.org

Website: www.uniapravi.org

Las opiniones vertidas en este documento, así como los análisis y las interpretaciones que se contienen, son de exclusiva responsabilidad del autor y no necesariamente son coincidentes con los de la Unión Interamericana para la Vivienda (Uniapravi).

PRESENTACIÓN

En el presente ejemplar de la Serie Cuadernos, la Unión Interamericana para la Vivienda (Uniapravi) presenta “Financiamiento de la vivienda en países de América Latina”.

El financiamiento habitacional ha tenido un importante dinamismo en los últimos años, sin embargo, existe un significativo número de viviendas que presentan algún tipo de déficit habitacional, lo que a su vez constituye una excelente oportunidad de perfeccionamiento de soluciones financiaras para atender las necesidades habitacionales demandas por las familias.

El presente cuaderno, fue preparado por el Economista Sr. Ronald Sánchez Castro, Secretario Técnico de Uniapravi y el Economista Sr. Julio Saldaña Narro, Asesor del Área Técnica de Uniapravi, y analiza el contexto económico actual a nivel global, para la región de América Latina y el Caribe: Brasil, Chile, Colombia, Costa Rica, Ecuador, México, Panamá, Paraguay, Perú y República Dominicana. Además, se analiza la situación actual del déficit habitacional, el contexto del financiamiento a la vivienda y finalmente se dan unas breves conclusiones.

Uniapravi espera que este documento contribuya a seguir compartiendo las experiencias y lecciones en el ámbito del financiamiento habitacional y urbano de los diversos países en la región.

Sebastián Bernabé Fernández Cortina Presidente

FINANCIAMIENTO DE LA VIVIENDA EN PAÍSES DE AMÉRICA LATINA

CUADERNO Nº 256

Julio - Septiembre 2018

1. Introducción....................................................................................................................................5

2. Situación económica global.............................................................................................................52.1. Panorama del Producto Interno Bruto (PIB) en América Latina y el Caribe........................52.2. Panorama de la inflación en América Latina y el Caribe.....................................................82.3. Panorama del Producto Interno Bruto (PIB) per cápita en América Latina y el Caribe........92.4. Panorama de las reservas internacionales en América y el Caribe....................................10

3. Déficit habitacional........................................................................................................................10

4. Financiamiento de la vivienda........................................................................................................134.1. Saldo de la cartera de crédito a la vivienda.......................................................................134.2. Créditos de vivienda / PIB...............................................................................................154.3. Calidad de la cartera........................................................................................................16

5. Conclusiones.................................................................................................................................17

Referencias bibliográficas.......................................................................................................................18

Cuaderno N° 256, Julio - Septiembre 2018:Financiamiento de la vivienda en países de América Latina

Ronald Sánchez Castro, Secretario Técnico de UniapraviJulio Saldaña Narro, Asesor del Área Técnica de Uniapravi

1. Introducción

El presente documento describe brevemente el contexto económico actual, el déficit habitacional y el financiamiento de vivienda en diez países de América Latina y el Caribe: Brasil, Chile, Colombia, Costa Rica, Ecuador, México, Panamá, Paraguay, Perú y República Dominicana, grupo que en adelante será denominado ALC-10. El análisis se enfoca principalmente a revisar los avances económicos y en el financiamiento de la vivienda durante los últimos 5 años (periodo 2013 al 2017).

En los países de ALC-10, el crecimiento económico y el financiamiento de vivienda ha tenido un importante dinamismo en los últimos años, sin embargo, existen un gran número de viviendas que presentan algún tipo de déficit habitacional, lo que a su vez constituye una oportunidad de implementar políticas para el desarrollo y del sector habitacional.

2. Situación económica global

La actividad económica mundial sigue fortaleciéndose. En el año 2017, la economía mundial aumentó 3.70%, es decir, medio punto porcentual más que en 2016, siendo un repunte de crecimiento generalizado, pero fue sorpresivamente marcado en Europa y Asia. Según el Fondo Monetario Internacional (FMI, 2018) en el informe Perspectivas de la economía mundial, para los años 2018 y 2019 se proyecta que el crecimiento se mantenga estable en el nivel de 2017, pero la expansión ya no es tan uniforme y los riesgos para las perspectivas se están agudizando.

2.1. Panorama del Producto Interno Bruto (PIB) en América Latina y el Caribe

En medio de las condiciones financieras más restrictivas, la volatilidad en los mercados de materias primas y el agravamiento de las tensiones comerciales, la recuperación en América Latina y el Caribe (ALC) se ha moderado y es menos equitativo. La actividad económica en la región, se recuperó, pasando de 0.30% en el año 2015 a 1.30% en el año 2017. Para el año 2018, se proyecta que la tasa de crecimiento pierda impulso y se situé en 1.20%, pero la situación es diferente, para el año 2019, debido a que se proyecta que la tasa de crecimiento se intensifique y se posicione en 2.20%, como se puede apreciar en el cuadro 1.

5

Cuadro 1. Proyecciones del crecimiento del PIB en América Latina y el Caribe(Variación porcentual anual)

Fuente: Elaboración propia con datos del Fondo Monetario Internacional (FMI).

País 2015 2016 2017 2018 2019

Proyecciones América del Norte Canadá 1.00 1.40 3.00 2.10 2.00 México 3.30 2.90 2.00 2.20 2.50 Estados Unidos 2.90 1.60 2.20 2.90 2.50 Puerto Rico -1.00 -1.30 -2.40 -2.30 -1.10 América del Sur Argentina 2.70 -1.80 2.90 -2.60 -1.60 Bolivia 4.90 4.30 4.20 4.30 4.20 Brasil -3.50 -3.50 1.00 1.40 2.40 Chile 2.30 1.30 1.50 4.00 3.40 Colombia 3.00 2.00 1.80 2.80 3.60 Ecuador 0.10 -1.20 2.40 1.10 0.70 Guyana 3.10 3.40 2.10 3.40 4.80 Paraguay 3.10 4.30 4.80 4.40 4.20 Perú 3.30 4.00 2.50 4.10 4.10 Suriname -2.60 -5.10 1.90 2.00 3.20 Uruguay 0.40 1.70 2.70 2.00 3.20 Venezuela -6.20 -16.50 -14.00 -18.00 -5.00 América Central Belice 3.80 -0.50 0.80 1.80 2.00 Costa Rica 3.60 4.20 3.30 3.30 3.30 El Salvador 2.40 2.60 2.30 2.50 2.30 Guatemala 4.10 3.10 2.80 2.80 3.40 Honduras 3.80 3.80 4.80 3.50 3.60 Nicaragua 4.80 4.70 4.90 -4.00 -1.00 Panamá 5.80 5.00 5.40 4.60 6.80 El Caribe Antigua y Barbuda 4.10 5.30 2.80 3.50 3.00 Aruba -0.40 -0.10 1.20 1.10 1.00 Las Bahamas 1.00 -1.70 1.40 2.30 2.10 Barbados 2.20 2.30 -0.20 -0.50 -0.10 Dominica -3.70 2.60 -4.70 -14.10 9.40 Granada 6.40 3.70 5.10 3.60 3.60 Haití 1.20 1.50 1.20 2.00 2.50 Jamaica 0.90 1.50 0.70 1.20 1.50 República Dominicana 7.00 6.60 4.60 6.40 5.00 Saint Kitts y Nevis 2.70 2.90 2.10 2.70 3.50 Santa Lucía -0.90 3.40 3.00 3.40 3.60 San Vicente y las Granadinas 0.80 0.80 0.70 2.00 2.90 Trinidad y Tobago 1.70 -6.10 -2.60 1.00 0.90 América Latina y el Caribe 0.30 -0.60 1.30 1.20 2.20

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Cuaderno N° 256, Julio - Septiembre 2018:Financiamiento de la vivienda en países de América Latina

En el último periodo, la economía mundial se ha ido fortaleciendo, repercutiendo en los países que conforman el grupo ALC-10 entre los años 2013 al 2017, estos países acumularían un crecimiento superior al 12.05% en promedio. Se debe resaltar que, durante el periodo de estudio, Republica Dominicana y Panamá crecerían más de 22.30%, mientras que Costa Rica, Paraguay y Perú estarían por encima de los 12.20%. En el caso de los países como Colombia, México, Chile y Ecuador su crecimiento económico acumulado es menor al promedio de estudio, debido a diversos factores económico como no económicos, mientras que Brasil muestra un decrecimiento acumulado del PIB de 5.50% en dicho periodo, como se puede apreciar el gráfico 1.

Gráfico 1. Crecimiento del PIB en ALC-10, periodo (2013-2017)2013=100

Fuente: Elaboración propia con datos del Banco Mundial.

A continuación, se describirá la proyección del Producto Interno Bruto (PIB) de los países que conforman el grupo ALC-10:

En Brasil, se prevé que la economía crezca 1.40% y 2.40% en 2018 y 2019, es decir, más que el 1.00% registrado en 2017, liderada por la recuperación de la demanda privada. El pronóstico de crecimiento para el 2018 se revisó a la baja como consecuencia de las perturbaciones causadas por la huelga nacional de camioneros y el endurecimiento de las condiciones financieras, y se sigue previendo que el crecimiento se modere a 2.20% a mediano plazo.

En Chile, el crecimiento para 2018 se revisó al alza, a 4.00%, en vista del fuerte ímpetu registrado en el primer semestre del año gracias a un notable repunte de la confianza de las empresas y los consumidores. La política monetaria sigue siendo acomodaticia, pero es posible que pronto corresponda iniciar una normalización a la luz del reciente aumento de la inflación y el crecimiento.

En Colombia, la recuperación económica continúa estando impulsada por el alza de los precios del petróleo desde el año pasado y, cada vez en mayor medida, por una inversión privada más sólida, alentada también por la disipación de la incertidumbre política. La política fiscal sigue estando anclada por la regla fiscal y el sólido marco de políticas siguen siendo importantes defensas contra los shocks externos.

94.50

107.00

111.20

114.80

105.30

110.50

122.30

116.90

100.00

112.20

125.80

90

95

100

105

110

115

120

125

130

2013 2014 2015 2016 2017

Brasil Chile Colombia

Costa Rica Ecuador México

Panamá Paraguay Perú

República Dominicana

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Cuaderno N° 256, Julio - Septiembre 2018:Financiamiento de la vivienda en países de América Latina

En Costa Rica, se pronostica que la economía se mantenga en 3.30% para los años 2018 y 2019, el crecimiento se desaceleró debido a un prolongado ciclo electoral y la escasa confianza entre las empresas.

En Ecuador, la actividad económica parece estar enfriándose tras la recuperación registrada en 2017 con respecto a la recesión de 2016. La consolidación fiscal y el acceso más limitado a los mercados de capital internacionales son dos importantes vientos en contra. Las prioridades básicas para las políticas consisten en abordar los desequilibrios fiscales y las debilidades en materia de competitividad.

En México, pese al acuerdo comercial preliminar alcanzado con Estados Unidos, la persistente incertidumbre en torno a la versión definitiva del acuerdo y las condiciones financieras restrictivas apuntan a una recuperación gradual de la economía. Gracias a una contribución modesta de las exportaciones netas, para los años 2018 y 2019 se proyecta un crecimiento de 2.20% y 2.50%.

En Panamá, la actividad económica está dando señales de estar desacelerándose desde comienzos de 2018, por ello se prevé que la economía se reduzca a 4.60%, debido a la prolongada huelga en el sector de la construcción y, para el 2019 se proyecta que la economía se situé en 6.80%.

En Paraguay, se predice que para el 2018 la economía disminuiría a 4.40%, pese a la mejora en la agricultura, los servicios y las manufacturas, este resultado continuaría cayendo en el 2019 y se situaría en 4.20%.

En Perú, la economía se aceleró en el primer semestre de 2018, impulsado por una constelación de factores, entre ellos la disipación de los vientos en contra internos relacionados con fenómenos meteorológicos y con casos de corrupción, una recuperación de la inversión pública y privada y una vigorosa demanda externa de exportaciones tradicionales y no tradicionales. Aunque se espera que el ímpetu se modere en cierta medida en el segundo semestre del año, la tasa de crecimiento anual debería de situarse en 4.10% para los años 2018 y 2019.

En República Dominicana, se prevé que la economía crezca a 6.90% en el año 2018, debido a los términos de intercambio y a la moderación de la demanda interna y, para el 2019, se prevé que la económica descienda a 5.90%.

2.2. Panorama de la inflación en América Latina y el Caribe

En América Latina y el Caribe, la inflación promedio anual disminuyó de manera no constante, pasando de 7.90% en el año 2013 a 5.90% en el año 2017. Según el Fondo Monetario Internacional (FMI, 2018), proyecta que la inflación en la región aumente a 6.80% en 2018 y disminuya a 4.90% en el año 2019.

En el grupo ALC-10, México fue el país quien registró su nivel más alto de inflación desde el año 2000, al cerrar en el año 2017 con un 6.80%, siendo un resultado motivado por el alza en el precio del combustible y desencadenando un alza generalizada de los precio en los diversos rubros. Para el grupo, la inflación promedio ha disminuido al pasar de 3.52% en el 2013 a 2.91% en el 2017 y, se proyecta que para el año 2018 la inflación aumente a 3.00%, para el año 2019, se proyecta que la inflación disminuya su pronóstico anterior y, se sitúe en 2.89%, como se puede apreciar en el gráfico 2.

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Gráfico 2. Inflación en ALC-10, periodo (2013-2017)(Variación porcentual anual)

Fuente: Elaboración propia con datos del Banco Mundial.

2.3. Panorama del Producto Interno Bruto (PIB) per cápita en América Latina y el Caribe

En América Latina y el Caribe, el PIB per cápita promedio anual registró un aumento de US$12,203.12 a US$12,438.66 entre los años 2013 y 2014, para los años 2015 y 2016 este promedio disminuyó al pasar de US$12,777.76 a US$12,125.27. En el año 2017, el PIB per cápita aumentó a US$12,612.35.

En el año 2017, el PIB per cápita promedio en los países ALC-10 registró US$9,127.93 y los únicos países que estarían por encima de este promedio son Brasil con US$9,821.41, Chile con US$15,346.45, Costa Rica con US$ 11,630.67 y Panamá con US$15,087.68. Se observa que la mayoría de países; a excepción de Panamá, Costa Rica y República Dominicana; han tenido caída importante del PBI per cápita entre 2015 y 2016, y se estima que entre los años 2013 al 2017, el PIB per cápita promedio habría disminuido en 1.07% para ALC-10, lo cual representa una disminución significativa del poder adquisitivo de las familias, que finalmente son los demandantes de viviendas, como se puede apreciar en el gráfico 3.

Gráfico 3. PIB per cápita a precios actuales en ALC-10, periodo (2013-2017)(en US$)

Fuente: Elaboración propia con datos del Banco Mundial.

2.90%

2.30%

4.10%

2.60%

-0.20%

6.80%

0.50%

4.50%

1.40%

4.20%

-1%

1%

3%

5%

7%

9%

11%

2013 2014 2015 2016 2017

Brasil Chile Colombia

Costa Rica Ecuador México

Panamá Paraguay Perú

República Dominicana

12,216.90

9,821.41

15,941.40 15,346.45

8,030.59

6,301.59

10,569.67

11,630.67

6,198.95

10,400.56

8,902.83

11,879.76

15,087.68

4,479.914,365.53

6,583.12 6,571.93

6,094.73

7,052.26

$3,500

$5,500

$7,500

$9,500

$11,500

$13,500

$15,500

2013 2014 2015 2016 2017

Brasil Chile Colombia

Costa Rica Ecuador México

Panamá Paraguay Perú

República Dominicana

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Cuaderno N° 256, Julio - Septiembre 2018:Financiamiento de la vivienda en países de América Latina

2.4. Panorama de las reservas internacionales en América y el Caribe

En América Latina y el Caribe, las reservas internacionales expresado en millones de dólares (US$) registraron un aumento de 2.86%, al pasar de US$1,351,300.50 a US$1,389,993.92, entre los años 2013-2017, respectivamente.

Durante el año 2017, las reservas internacionales expresado en millones de dólares para los países de ALC-10 alcanzaron los US$726,130.43. En el grupo ALC-10, se debe de destacar la acumulación de reservas internacionales, mostrando un alza en los últimos años. Los países como Brasil (US$373,955.52 millones de dólares) y México (US$175,469.67 millones de dólares) son los países con mayores reservas internacionales.

Por otro lado, las reservas internacionales acumulas (incluye oro) medidas como porcentaje del PIB en el grupo de ALC-10, durante el año 2013-2017, representaría en promedio el 14.89%. Al año 2017, las reservas internacionales acumuladas (incluye oro) medidas como porcentaje del PIB, representaron el 30.19% en Perú, 26.49% en Paraguay, 18.19% en Brasil, 15.26% en México, 15.24% en Colombia, 14.07% en Chile, 12.53% en Costa Rica, 9.05% en República Dominicana, 4.37% en Panamá y 2.11% en Ecuador, como se puede apreciar en el gráfico 4.

Gráfico 4. Reservas internacionales a precios actuales en ALC-10 como porcentaje del PIB

Fuente: Elaboración propia con datos del Banco Mundial.

3. Déficit habitacional

La Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL, 2010) define al déficit habitacional como “la brecha entre requerimientos y disponibilidad de viviendas adecuadas en la sociedad”. El déficit habitacional se divide en cuantitativo y cualitativo, la primera, considera la carencia de viviendas aptas para cubrir las necesidades habitacionales de los hogares que no poseen viviendas y, la segunda, hace referencia a las deficiencias en la calidad de viviendas ya materializadas, ya sea por su composición, espacio o servicio.

A continuación, se describirá muy brevemente la metodología y estimación del déficit habitacional total en cada uno de los países que conforman el grupo ALC-10.

14.51%

18.19%14.76%

14.07%

11.35%

15.24%14.74%

12.53%

4.57%

2.11%

14.14%

15.26%

6.25%4.37%

20.28%

26.49%

32.68%

30.19%

7.50% 9.05%

2%

7%

12%

17%

22%

27%

32%

37%

2013 2014 2015 2016 2017

Brasil Chile Colombia

Costa Rica Ecuador México

Panamá Paraguay Perú

República Dominicana

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Cuaderno N° 256, Julio - Septiembre 2018:Financiamiento de la vivienda en países de América Latina

En Brasil, el déficit habitacional total considera al déficit habitacional que hace referencia al déficit cuantitativo y en su cálculo se evalúa a las habitaciones precarias (domicilios rústicos e improvisados), convivencia familiar (familias convivientes y número de habitaciones), carga excesiva sobre alquiler urbano y el aumento excesivo de los domicilios alquilados. A este se le suma, los domicilios urbanos inadecuados o déficit cualitativo y su cálculo es determinado por la carencia de infraestructura urbana (energía eléctrica, agua, sanitarios y baños exclusivos), aumento excesivo de domicilios urbanos propios, ausencia de baños exclusivos, cobertura inadecuada y el inadecuado suelo urbano. En el año 2015, el déficit habitacional total fue de 17 millones 614 mil 009 viviendas, el déficit cuantitativo representa 6 millones 355 mil 743 viviendas (36.08%) y el déficit cualitativo representa 11 millones 258 mil 266 viviendas (63.92%).

En Chile, el cálculo del déficit habitacional total evalúa al déficit cuantitativo y en su análisis se considera a las viviendas irrecuperables, hogares allegados y los núcleos allegados hacinados. Asimismo, al déficit cualitativo considerando el mejoramiento, ampliación y saneamiento de las viviendas. En el año 2013, el déficit habitacional total fue de un millón 707 mil 237 viviendas, de este total, 459 mil 347 viviendas corresponden al déficit cuantitativo (26.91%) y un millón 247 mil 890 viviendas al déficit cualitativo (73.09%).

En Colombia, el déficit habitacional total es determinado por el déficit cuantitativo y, su cálculo es establecido por la estructura, cohabitación (unipersonal y dos o más personas) y el hacinamiento no mitigable de las viviendas. Además, se le adiciona el déficit cualitativo, considerando los hogares con una a cuatro carencias habitacionales. En el año 2005, el déficit habitacional total fue de 3 millones 828 mil 055 viviendas, de este total, un millón 307 mil 757 viviendas corresponden al déficit cuantitativo (34.16%) y 2 millones 520 mil 298 viviendas al déficit cualitativo (65.84%).

En Costa Rica, el déficit habitacional total considera al déficit cuantitativo, y su cálculo se da a través del resultado de la diferencia del número total de hogares menos el número total de viviendas ocupadas. Además, en el caso del déficit cualitativo, este considera a las viviendas en mal estado físico, las viviendas en estado fisco regular con hacinamiento y las viviendas en estado físico bueno con hacinamiento. En el año 2011, el déficit habitacional total fue de 187 mil 249 viviendas, el déficit cuantitativo 30 mil 032 viviendas (16.04%) y el déficit cualitativo 157 mil 217 vivienda (83.96%).

En Ecuador, el déficit habitacional total evalúa al déficit cuantitativo y en su análisis considera a las viviendas irrecuperables (necesidades de reemplazo derivadas de la existencia de viviendas que no cumplen condiciones mínimas de calidad y/o habitabilidad). Además, se le suma el déficit cualitativo, que considera al déficit por hacinamiento y al déficit de servicio básicos (servicio de agua, eliminación de excretas, energía eléctrica y eliminación de basura). En el año 2010, el déficit habitacional total fue de un millón 994 mil 692 vivienda, de este total, 692 mil 215 viviendas corresponden al déficit cuantitativo (34.70%) y un millón 302 mil 477 viviendas corresponden al déficit cualitativo (65.30%).

En México, al déficit habitacional se le denomina rezago habitacional y está integrado por los hogares en hacinamiento, viviendas construidas con materiales deteriorados y, por último, las viviendas edificadas con materiales regulares. Para el presente estudio al hacinamiento de vivienda y viviendas construidas con materiales de reemplazo se les denominó viviendas que requieren ser reemplazadas por la calidad en el material de construcción, es decir, la suma de ambos representaría el déficit cuantitativo y, las viviendas edificadas con materiales regulares tanto en techos como en paredes corresponderían al déficit cualitativo. Al año 2014, el déficit habitacional total fue de 9 millones 045 mil 934 viviendas, de este total, un millón 429 mil 990 viviendas corresponden al déficit cuantitativo (15.81%) y 7 millones 615 mil 944 viviendas al déficit cualitativo (84.19%).

En Panamá, el déficit habitacional total es estimado por el déficit cuantitativo, este abarca casas

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Cuaderno N° 256, Julio - Septiembre 2018:Financiamiento de la vivienda en países de América Latina

improvisadas, casas condenadas, locales no destinados para habitación, pero destinado para vivienda, materiales deficientes, hogares adicionales y núcleos adicionales que generan hacinamiento y, para el cálculo del déficit cualitativo, se considera a las viviendas con deterioro parcial. En el año 2010, el déficit habitacional fue de 213 mil 305 viviendas, de este resultado, 136 mil 655 viviendas corresponden al déficit cuantitativo (64.07%) y 76 mil 650 viviendas corresponden al déficit cualitativo (35.93%).

En Perú, el déficit habitacional total considera al déficit cuantitativo y,

470 mil 947 viviendas corresponden al déficit cualitativo (79.05%).

La presentación del déficit habitacional total para los países que integran el grupo ALC-10, se puede apreciar en el gráfico 5.

Gráfico 5. Déficit habitacional en ALC-10(en porcentaje)

Fuente: Elaboración propia con datos de Censos Oficiales.

12.38%

64.07%

15.81%

34.70%

16.04%

34.16%

26.91%

36.08%

87.62%

35.93%

84.19%

65.30%

83.96%

65.84%

73.09%

63.92%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

República Dominicana

Perú

Paraguay

Panamá

México

Ecuador

Costa Rica

Colombia

Chile

Brasil

Déficit cuan�ta�vo Déficit cualita�vo

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su cálculo está integrado por el déficit tradicional (diferencia entre la cantidad total de hogares existentes en el país y la cantidad total de viviendas particulares con ocupantes presentes a nivel nacional) y las viviendas no adecuadas (local no destinado para habitación humana, viviendas improvisadas no propias y viviendas con otro tipo de infraestructura no adecuada). Además, se añade el déficit cualitativo, que es determinado por los materiales irrecuperables en paredes, las viviendas hacinadas y los servicios básicos deficitarios (agua, energía eléctrica y baño o desagüe). En el año 2007, el déficit habitacional fue de un millón 860 mil 692 viviendas, de este resultado, 398 mil 745 viviendas corresponden al déficit cuantitativo (20.95%) y un millón

En Paraguay, el déficit habitacional total es calculado por el déficit cuantitativo, este en su cálculo considera a las viviendas a reemplazar-irrecuperables, a los hogares agrupados y los núcleos agrupados hacinados independientes. Además, se le suma el déficit cualitativo, que estima considerando la demanda de mejoramiento, la demanda de ampliación y la demanda de ampliación y mejoramiento. En el año 2012, el déficit habitacional total fue de 780 mil 073 viviendas, de este total, 96 mil 546 viviendas corresponden al déficit cuantitativo (12.38%) y 683 mil 527 viviendas corresponden al déficit cualitativo (87.62%).

En República Dominicana, el déficit habitacional total es calculado por el déficit cuantitativo y, en ese calculó se toma en cuenta el allegamiento (también llamado arrimamiento) externo y el allegamiento interno. Además, se le suma el déficit cualitativo, que se estima de la suma de los materiales de construcción de las viviendas, los servicios básicos, tipo de vivienda y otros. En el año2010, el déficit habitacional fue de 1 millón 985 mil 263 viviendas, de este total, 567 mil 771 viviendas corresponden al déficit cuantitativo (28.60%) y 1 millón 417 mil 492 viviendas corresponden al déficit cualitativo (71.40%).

79.05%

71.40%

20.95%

28.60%

4. Financiamiento de la vivienda

La política habitacional para los países que conforman el grupo ALC-10, se enfoca en unos de los criterios más importantes, como lo es el financiamiento de la vivienda. El financiamiento habitacional es el instrumento que permite el acceso a una vivienda, a partir de un aporte en efectivo, producto de la implementación de mecanismos de ahorro, o a partir de subsidios y/o créditos; el presente apartado se desarrollará en cada uno de los siguientes puntos.

4.1. Saldo de la cartera de crédito a la vivienda

En Brasil, el saldo de la cartera de crédito a la vivienda, durante el periodo de estudio acumula un crecimiento de 16.76%. El saldo de la cartera hipotecaria, se incrementó de US$156 mil 394.38 millones de dólares en el año 2013 a US$177 mil 071.78 millones de dólares en el año 2017. Al año 2017, este crecimiento se enfoca en el aumento concedido de créditos hipotecarios destinados a las personas físicas, representando el 90.44% del saldo total de la cartera hipotecaria.

En Chile, el saldo de la cartera hipotecaria total acumula un crecimiento de 23.07%. El saldo de la cartera de crédito a la vivienda, se intensificó, al pasar de US$55 mil 711.11 millones de dólares a US$69 mil 371.64 millones de dólares, durante los años 2013 al 2017. En el año 2017, las cuatro principales instituciones financieras del sistema financiero representaron el 69.49% de la cartera de crédito hipotecario y, esta cartera se encuentra conformada por el Banco Santander-Chile (20.21%), el Banco del Estado de Chile (19.67%), el Banco de Chile (16.60%) y el Banco de Crédito e Inversiones (13.01%).

En Colombia, el saldo total de la cartera de crédito a la vivienda, durante el periodo de estudio acumularía una reducción de 0.14%. Entre el periodo 2013 al 2017, el saldo de la cartera hipotecaria disminuyó, al pasar de US$19 mil 601.49 millones de dólares a US$19 mil 027.31 millones de dólares, esto se debe a diversos factores económico como el tipo de cambio que sufrió un alza de 57.93%, afectando directamente a la economía del país. En el año 2017, el saldo total de la cartera hipotecaria según la entidad financiera nacional está compuesta por los establecimientos de créditos (83.43%), por el Fondo Nacional del Ahorro (10.64%); por las cooperativas, fondos de empleados y fondos de vivienda (4.87%), por los otros colectores de cartera (0.73%) y por las cajas de compensación familiar (0.34%).

En Costa Rica, el saldo total de la cartera destinado a vivienda acumula un crecimiento de 31.99%. Al pasar de US$7 mil 159.46 millones de dólares a US$9 millones 724.40 millones de dólares, entre el periodo 2013 al 2017, reflejando el buen desempeño que tiene la cartera de vivienda en el país. En el año 2017, los bancos privados registran una colocación más dinámica de créditos de vivienda y un mayor crecimiento en este rubro. Por su lado, el giro de estos préstamos entre los bancos públicos, las mutuales, las cooperativas y otras entidades también crecieron, pero a un ritmo menor al registrado en el año 2016.

En Ecuador, el saldo total de la cartera hipotecaria acumula un crecimiento de 30.73%, este saldo se incrementó de US$ 1 648.50 millones de dólares a US$2 mil 2017.43 millones de dólares, durante los años 2013 y 2017. En el año 2017, las cuatro principales entidades bancarias privadas representaron el 80.99% de la cartera de crédito hipotecario y, esta se encuentra conformada por el Banco Pichincha (45.02%), el Banco Pacífico (16.58%), Produbanco (10.99%) y el Banco Guayaquil (8.40%). Para el caso de la banca pública, la Corporación Financiera Nacional B.P, representa el 100% de la cartera hipotecaria en el sector.

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En México, el saldo total de la cartera de crédito a la vivienda, durante el periodo de estudio acumula una reducción de 8.97%. Entre el periodo 2013 al 2017, el saldo total de la cartera hipotecario se redujo, al pasar de US$122 mil 927.92 millones de dólares a US$111 mil 554.33 millones de dólares. En el año 2017, la banca múltiple representó el 33.78% de la cartera de vivienda, dentro de ella, se encuentran los cuatro principales bancos privados que representaron el 76.57% de la cartera, conformado por BBVA Bancomer (26.35%), Banorte (18.34%), Santander (17.50%) y Scotiabank (14.38%). En el caso de banca pública, esta representó el 66.22% de la cartera de vivienda, está se encuentra conformada por el INFONAVIT que representó el 87.12% de la cartera y por el FOVISSSTE que representó el 12.88% de la cartera.

En Panamá, el saldo de la cartera a la vivienda acumula un crecimiento de 50.46%, durante los años 2013 y 2017. Al pasar de US$10 mil 032.57 millones de dólares a US$16 mil 121.68 millones de dólares. Se debe de destacar que este país es el único que ha tenido el mayor un crecimiento acumulado sin interrupciones (disminución en su cartera) en el grupo ALC-10. En el año 2017, el saldo de los créditos hipotecarios del sistema bancario nacional, se encuentra constituido por cuarenta y siete entidades financieras en el país, pero son solo cuatros entidades financieras que representan el 55.18% de la participación total del país, estas entidades son el Banco General, S.A., (24.87%), Banistmo S.A. (13.52%), Caja de Ahorros (8.79%) y Global Bank Corporation (8.01%).

En Paraguay, el saldo total de la cartera a la vivienda acumula un crecimiento de 47.30%%, durante el periodo de estudio. El saldo se incrementó de US$315.08 millones de dólares a US$489.85 millones de dólares, entre los años 2013 y 2017. En el año 2017, las cuatro principales entidades bancarias privadas representaron el 71.36% de la cartera de crédito hipotecario y, está conformada por el Banco Itaú Paraguay S.A. (30.68%), Visión Banco S.A.E.C.A. (18.33%), el Banco Continental S.A.E.C.A. (12.47%) y el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Paraguay S.A. (9.87%). En el caso de la banca pública, el Banco Nacional de Fomento, representa el 100% de la cartera hipotecaria en el sector.

En Perú, el saldo total de la cartera a la vivienda acumula un crecimiento de 19.49%, durante el periodo de estudio. Al pasar de US$10 mil 955.14 millones de dólares en el año 2013 a US$13 mil 172.44 millones de dólares en el año 2017. En el año 2017, los cuatro principales bancos privados representaron el 89.54% de la banca múltiple, esta se encuentra conformado por el Banco de Crédito del Perú (31.30%), Banco Continental (29.14%), Scotiabank Perú (15.13%) e Interbank (13.98%); se debe de destacar, este es el mayor porcentaje de participación de la banca privada en el presente estudio. Por otra parte, el sector público se encuentra representado por el Fondo Mivivienda, quien es que promueve el acceso de la población a una vivienda adecuada y digna, enfocándose en especial a los sectores medios y bajos.

En República Dominicana, el saldo de la cartera hipotecaria total acumula un crecimiento de 33.49%. El saldo de la cartera de crédito a la vivienda, se intensificó, al pasar de US$2 mil 497.82 millones de dólares a US$3 mil 438.82 millones de dólares, durante los años 2013 al 2017. En el año 2017, los créditos hipotecarios han visto reducir su tasa de interés promedio ponderado en 0.99%, al pasar de 12.36% a 11.37%. La cartera de crédito hipotecaria se ha mantenido estable como proporción de la cartera de crédito total, representando más del 17.03% en promedio para los últimos 7 años, situándose en 17.03% al corte de diciembre.

La presentación del saldo de la cartera del crédito a la vivienda para los países que integran el grupo ALC-10, se puede apreciar en el gráfico 6.

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Gráfico 6. Crecimiento del saldo de nanciamiento a la vivienda en ALC-10

2013=100

Fuente: Elaboración propia con datos de Censos Oficiales.

4.2. Créditos de vivienda / PIB

Pese a la fortaleza que tiene el financiamiento de la vivienda en los países de que conforman el grupo ALC-10, su participación respecto del PIB, es muy bajo, si se compara con países desarrollados que en algunos casos superan el 83.00%. Durante el año 2017, para los casos de Panamá y Chile se estima que se posicionan con el mayor ratio de crédito a la vivienda/PIB en el grupo, reflejando su profundización hipotecaria en 26.07% y 25.04%. A estos países, le siguen Costa Rica y México con una ratio de 17.04% y 9.70%, en el caso de Brasil, su ratio se posiciona en 8.61%, a pesar del impacto político y económico que viene viviendo. Para Perú y Colombia su ratio se posiciona en 6.23% y 6.15%. Por último, los países como República Dominicana, Ecuador y Paraguay registraron un ratio de 4.53%, 2.14% y 1.65%, respectivamente. Se debe de destacar que tanto el sector privado como el público, tienen el interés de seguir aumentando los créditos destinados a vivienda, tanto en el sector, como se puede apreciar en el gráfico 7.

Gráco 7. Cartera hipotecaria / PIB

(Variación porcentual anual)

Fuente: Elaboración propia con datos de Superintendencias y Bancos Centrales.

116.76

123.07

99.86

131.99130.73

91.03

150.46

100

147.30

119.49

133.49

80

90

100

110

120

130

140

150

2013 2014 2015 2016 2017

Brasil Chile Colombia

Costa Rica Ecuador México

Panamá Paraguay Perú

República Dominicana

6.32% 8.61%

20.01%

25.04%

5.16%6.15%

14.39%

17.04%

1.73%2.14%

9.65% 9.70%

22.00%

26.07%

1.09%1.65%

5.44%6.23%

3.99%4.53%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

2013 2014 2015 2016 2017

Brasil Chile Colombia

Costa Rica Ecuador México

Panamá Paraguay Perú

República Dominicana

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4.3. Calidad de la cartera

La morosidad se mide como el cociente entre los créditos morosos y el total de créditos concedidos a los clientes. El índice de morosidad muestra las consecuencias presentes de las decisiones ligadas al otorgamiento de crédito, por ello, es un indicador estratégico que motiva a los agentes financieros a poder reducir las tasas de interés dado el bajo nivel de riesgo de incumplimiento.

Para los países del grupo ALC-10, se ha procedido en utilizar como único criterio, deudores que muestran atraso en sus pagos mayores a 90 días calendario, ubicados en la categoría deficiente. Durante el periodo 2013 al 2017, países como Ecuador (0.67%), Paraguay (0.66%), Perú (0.57%), Panamá (0.49%), Brasil (0.47%), República Dominicana (0.45%) y Costa Rica (0.31% ) aumentaron en promedio su nivel de morosidad en 0.52%. En el año 2017, Brasil (3.80%), Chile (2.36%), Colombia (3.12%), Costa Rica (2.07%), Ecuador (3.30%), México (2.68%), Panamá (1.62%), Paraguay (2.67%), Perú (2.64%) y Republica Dominicana (1.94%), presentan niveles de morosidad que se han mantenido por debajo de un 4.00%, como se puede apreciar en el gráfico 8.

Gráfico 8. Índice de Calidad de Cartera en ALC-10(a diciembre de cada año, periodo 2013-2017)

Fuente: Elaboración propia con datos de Superintendencias y Bancos Centrales.

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3.33%

3.80%

3.30%

2.36%

3.79%

3.12%

1.76%

2.07%

2.63%

3.30%3.52%

2.68%

1.13%

1.62%

2.01%

2.67%2.07%

2.64%

1.49%

1.94%

0.70%

1.20%

1.70%

2.20%

2.70%

3.20%

3.70%

4.20%

2013 2014 2015 2016 2017

Brasil Chile Colombia

Costa Rica Ecuador México

Panamá Paraguay Perú

República Dominicana

5. Conclusiones

Durante el año 2017, la actividad económica mundial aumentó solo en un punto y medio porcentual, siendo un crecimiento generalizado. América Latina y el Caribe, no fue ajeno a este panorama, debido a que su crecimiento paso de -0.60% en el 2016 a 1.30% en el 2017, destacando un crecimiento notorio en la economía de los países, pero este crecimiento está muy por debajo de la economía mundial. En el caso del grupo ALC-10, registran un crecimiento menor en comparación con la economía global, pero es mayor al crecimiento de la región en 1.63%. La inflación en la región aumentó, al pasar de 4.60% en el 2016 a 5.90% en el 2017 para el grupo ALC-10, la inflación viene disminuyendo de manera constante, al pasar de 3.05% en el 2016 a 2.91% en el 2017. El ingreso del PIB per cápita promedio en la región aumentó de US$12 mil 125.27 dólares en el 2016 a US$12 mil 612.35 dólares en el 2017, y los únicos países del grupo ALC-10 que se encontrarían por encima de este promedio son Chile (US$15 mil 346.45 dólares) y Panamá (US$15 mil 087.68 dólares). La acumulación de las reservas internacionales registró un aumento significativo de 5.29%, y el en grupo ALC-10 este aumento fue de 0.84%, durante el periodo 2016 al 2017. Al año 2017, en el grupo se acumuló un total de US$726 mil 130.43 millones de dólares lo que represento en promedio 14.75% del PIB en el grupo ALC-10.

En el grupo ALC-10, el déficit habitacional total es de 40 millones 759 mil 937 viviendas, de este total el déficit cuantitativo representa 11 millones 763 mil 859 vivienda (28.86%) y el déficit cualitativo representa 28 millones 996 mil 078 viviendas (71.14%). Por otro lado, el financiamiento de la vivienda por parte del sector privado muestra históricamente su fortalecimiento en la región, permitiendo facilitar el acceso a la vivienda a través de los créditos hipotecarios. El saldo de la cartera de crédito a la vivienda en el grupo ALC-10, se ha incrementado al pasar de US$380 mil 945.11 millones a US$422 mil 179.67 millones, representando un crecimiento de 10.82%, durante el periodo 2016 al 2017. Durante el periodo de estudio, los países como Panamá y Paraguay son los únicos países que acumulan un crecimiento más acentuado de 50.46% y 47.30%. Durante el año 2017, se estima que Panamá y Chile se posicionen con la ratio de crédito a la vivienda / PIB más alto del grupo con 26.07% y 25.04%, respectivamente; reflejando su buena profundización del crédito hipotecario. En el año 2017, el índice de morosidad del crédito hipotecario se mantiene en niveles bajos, ubicándose en promedio en 2.62%, para el grupo de ALC-10, este resultado se sitúa por debajo de la gran potencia mundial como la es la Unión Europea que registra un índice de morosidad de 5.81%, pero el grupo está por encima de otras economías avanzadas como los Estados Unidos (1.60%) y Japón (1.50%), demostrando una fuerte solvencia económica enfocada en una buena calidad de los créditos hipotecarios.

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