Informe de valuación de edificación

INGENIERÍA ECONÓMICA II

OCTUBRE 2014

CONTENIDO

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

INFORME DE VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE UN EDIFICIO DE 4 NIVELES

INFORME DE VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE UN EDIFICIO DE CUATRO NIVELES......................................2

MEMORIA DESCRIPTIVA 2

1.1 PROPIETARIO:........................................................................................................................................... 2

1.2 SOLICITANTE:............................................................................................................................................ 2

1.3 OBJETO DE LA TASACIÓN:......................................................................................................................2

1.4 FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR:................................................................................................2

1.5 FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR:....................................................................................................... 2

1.6 UBICACIÓN:................................................................................................................................................ 3

1.7 LINDEROS Y PERÍMETROS:..................................................................................................................... 3

1.8 ÁREA DEL TERRENO:............................................................................................................................... 3

1.9 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO.........................................................................................3

1.10 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTAN AL PREDIO...................................4

1.11 DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS....................................................................4

1.12 DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN...................................................................................................... 4

1.13 ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN;................................................................................................5

1.14 ESTADO DE CONSERVACIÓN................................................................................................................5

1.15 SERVIDUMBRE......................................................................................................................................... 5

1.16 ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN REGISTRAL................................................................................5

1.17 OBSERVACIONES..................................................................................................................................... 5

VALUACION REGLAMENTARIO DEL INMUEBLE 6

2.1 VALOR DEL TERRENO (VT)...................................................................................................................... 6

2.2 VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)..........................................................................................................7

2.3 VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)..................................................................................8

2.4 VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)...........................................................................................................8

2.5 CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES........................................................................8

2.6 OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR.......................................................................................9

2.7 DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA.......................................................................................................9

2.8 ANEXO........................................................................................................................................................ 9

INFORME DE VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE UN EDIFICIO DE CUATRO NIVELES

UNIVERSIDAD NACIONAL “PEDRO RUIZ GALLO”



MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1 PROPIETARIO:

JULIO YONEL ARMAS ALCALDE (DNI: 16448174)

1.2 SOLICITANTE:

SANCHEZ CONTRERAS YTALO

1.3 OBJETO DE LA TASACIÓN:Es determinar el valor reglamentario del EDIFICIO DE CUATRO NIVELES, UBICADO EN LA ESQUINA FORMADA POR LA Av. LUIS GONZALES Y POR LA CALLE DIEGO FERRE N° 590, URBANIZACIÓN EL PORVENIR, PROVINCIA DE CHICLAYO, DEPARTAMENTO DE LAMBAYEQUE.

METODOLOGÍA EMPLEADA I. BASES PARA SU DESARROLLO

Se realizó una visita de inspección de campo, por parte de los integrantes del grupo, y a la vez al entorno del Inmueble.

II. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADALa Valuación se efectuó en concordancia con lo dispuesto en el Reg. General de Tasaciones del Perú, R.M. N° 226 – 2012, VIVIENDA, aprobado el 05 de Diciembre de 2,012.

III. SUSTENTACIÓN

El análisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las apreciaciones indicadas son las más razonables para determinar el valor del Bien.

1.4 FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR: 09 de Octubre del 2014.

1.5 FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR : 18 de Septiembre del 2,014.

1.6 UBICACIÓN: Av. LUIS GONZALES Y POR LA CALLE DIEGO FERRE N° 590, URBANIZACIÓN EL PORVENIR,

PROVINCIA DE CHICLAYO, DEPARTAMENTO DE LAMBAYEQUE.

1.7 LINDEROS Y PERÍMETROS:El terreno sobre el cual se ubica el inmueble de la referencia presenta las siguientes medidas, linderos y perímetros, según Inspección Ocular:




Frente: Con la Calle Diego Ferre en una línea recta de 42.00 m.

Derecha Entrando: Con propiedad de terceros en una línea recta de 12.00 m.

Izquierda Entrando: Con la Av. Luis González en una línea recta de 12.00 m.

Por el Fondo: Con propiedad de terceros en una línea recta de 42.00 m.

Perímetro: 108.00 m

1.8 ÁREA DEL TERRENO:

El área superficial encerrada dentro de sus linderos es de: 504.00 M 2. (SON: QUINIENTOS CUATRO METROS CUADRADOS CUADRADOS).

El área construida, se detalla a continuación:

DESCRIPCIÓN ÁREA TECHADA m2 ANTIGÜEDAD ESTADO DEPRECIACIÓN

Primer Nivel 352.80 15 Bueno 17%=0.83Segundo Nivel 352.80 15 Bueno 17%=0.83Tercer Nivel 352.80 15 Bueno 17%=0.83Cuarto Nivel 352.80 15 Bueno 17%=0.83Área total construida 1058.4

1.9 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO.

A) ZONIFICACIÓN : Residencial de Densidad Media. R.D.M. B) RETIRO MUNICIPAL : No Presenta.C) ALTURA DE EDIFICACIÓN : Cuatro plantas. D) ESTACION VEHICULAR : No Presenta. E) USO ACTUAL DEL PREDIO : Edificio Para uso Educativo - Cultural.

1.10 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTAN AL PREDIOEl entorno donde se ubica la edificación es de uso Educativo - Cultural, en dicha zona existen inmuebles

habitacionales, centros de ventas, su estructuración es urbana, con Zonificación: R.D.M. Residencial de

Densidad Media.

Equipamiento urbano: Institución educativa, centro de salud.

Cuenta con obras de Infraestructura urbana como: instalaciones de agua y eléctricas, conectadas a la red

pública y desagüe, veredas y pavimento rígido en la Av. Luis Gonzales, y enrocado en la Calle Diego Ferre.

1.11 DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS

El inmueble materia de la presente valuación, se trata de una edificación para fines Educativos-Culturales de

cuatro niveles, construido de material noble, la cual presenta la siguiente distribución:




Primer nivel.-En la entrada principal que se ubicada en Diego Ferre, se cuenta con una escalera que conduce

al segundo nivel, también se encuentran seis locales comerciales.

Segundo, tercer y cuarto nivel.- La inspección que se realizo fue ocular, que se hizo desde fuera de la

edificación, en la cual se puede visualizar cuatro solones de clase y una oficina en cada nivel.

1.12 DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN.

Las principales características constructivas de acabados e instalaciones que presenta el edificio en general, son las siguientes:

- Cimientos y Sobrecimientos: La cimentación es de concreto, presenta vigas de cimentación armada.- Elementos estructurales: Aporticada, columnas y vigas son de concreto armado.- Muros y columnas: Son de ladrillo de arcilla, tipo King Kong, asentados con mortero cemento-arena,

columnas de concreto armado.- Techos: Losa aligerada de 20 cm. de espesor.- Pisos: Presenta pisos de cerámico nacional - Revestimientos: De mortero cemento arena. - Puertas y ventanas: La puerta principal es de rejas metálicas, las puertas interiores son de madera, las

ventanas son de aluminio.- Vidrios: vidrio simple transparente en ventanas.- Pintura: Látex lavable en interior y exterior.- Instalaciones sanitarias: Las Instalaciones sanitarias son empotradas de PVC. para agua fría y caliente.

Presenta cisterna y tanque elevado para todo el Edificio.- Instalaciones eléctricas: Las instalaciones son empotradas para corriente monofásica, con luminarias de

potencia variada.

1.13 ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN;El inmueble tiene una antigüedad de 15 Años, información obtenida es de, INFORMACIÓN HISTÓRICA DEL INSTITUTO DE EDUCACIÓN SUPERIOR TECNOLÓGICO PRIVADO PERÚ-FRANCIA, DEL PORTAL WEB DE LA SUNAT.

1.14 ESTADO DE CONSERVACIÓNDe las observaciones realizadas “IN SITU”, se pudo apreciar las estructuras sin deterioro, los acabados presentan buen estado, su estado de conservación es “BUENO”.

DEPRECIACIÓN

De conformidad con el Reglamento General de Tasaciones del Perú, R.M. N° 226 – 2012, VIVIENDA TABLA N°3, para un Antigüedad de 15 años le corresponde el 17% de depreciación, siendo el factor de ajuste del valor unitario de edificación: 0.83 (Art. II-D.33). Luego:




MATERIAL PREDOMINANTE : LADRILLO. ESTADO DE CONSERVACIÓN : BUENO.ANTIGÜEDAD : 15 años.DEPRECIACIÓN ASIGNADA : 17%

1.15 SERVIDUMBRENo presenta

1.16 ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN REGISTRALNo se cuenta con esa documentación.

1.17 OBSERVACIONES

El nombre del propietario se consigna según documentación presentada.

VALUACION REGLAMENTARIO DEL INMUEBLE

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES (ART. I07): El nombre de tasación o valuación reglamentaria, cuando los valores utilizados en la pericia corresponden a los aranceles o valores unitarios oficiales de terreno y de edificación que son aprobados por los dispositivos legales correspondientes.




2.1 VALOR DEL TERRENO (VT)

En concordancia con el Artículo II.C.20 del R.N.T., R.M. N° 226 – 2012, VIVIENDA, y considerando el valor unitario del terreno fijado por la Municipalidad Provincial de Chiclayo; a la fecha de la presente, fija el Valor Unitario Oficial del Terreno Urbano para la Av. Luis Gonzales es de S/.311.00/m2, y fija el Valor Unitario Oficial del Terreno Urbano para la Calle Diego Ferre es de S/.176.00/m2

Repartimiento ProporcionalAt = 504.00 m2

Av. Luis Gonzales:S Av. Luis Gonzales=(12/(12+42))*(504.00m2)=112.00m2

Calle Diego Ferre:S Calle Diego Ferre =(42/(12+42))*(504.00m2)=392.00m2

A) Valorización de áreas prorrateadas del terrenoI) Av. Luis Gonzales, a = Frente = 12.00 m.

3a2 = 3*(12.00)2 = 432.00 m2S Av. Luis Gonzales = 112.00 m2

3a2 > S Av. Luis Gonzales

VT’ = (112.00 m2)*(S/.311.00/m2)VT’= S/.34832.00

II) Calle Diego Ferre, b = Frente = 42.00 m.3b2 = 3*(42.00)2 = 5292.00 m2

S Calle Diego Ferre = 392.00m23b2 > S Calle Diego Ferre

VT’’ = (392.00m2)*(S/.176.00/m2)VT’’= S/.68992.00

VT = VT’ + VT’’VT1 = S/.34832.00 + S/.68992.00

VT1 = S/.103 824.00

B)I) Valorización del terreno considerando como frente la Av. Luis Gonzales.

3a2 = 3*(12.00)2 = 432.00 m2At = 504.00 m2

V’’T = (432.00 m2)*(S/.311.00/m2) + (504.00 m2 – 432.00 m2)*0.5*(S/.311.00/m2)V’’T = S/. 145548.00

II) Valorización del terreno considerando como frente la Calle Diego Ferre.3b2 = 3*(42.00)2 = 5292.00 m2

At = 504.00 m2V’’T = (504.00 m2)*(S/.176.00/m2)

V’’T = S/. 88704.00VT2 = S/.145548.00 + S/.88704.00

VT2 = S/.234 252.00

C) Comparación de valores encontrados.VT1 = S/.103824.00VT2 = S/.234252.00

Entonces el valor definitivo será:

VT = S/.234252.00




2.2 VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)

Considerando el tipo de construcción, los acabados antes descritos y la depreciación que por antigüedad y estado le corresponde, teniendo como referencia valores unitarios oficiales de la edificación para la costa, detallándose que:

Determinación de los valores unitarios de la edificación (primer, segundo, tercer, cuarto nivel). PARTIDAS TIPO VALOR UNITARIO

(S/./m2)

ESTRUCTURAS:

Muros y columnas B 279.95

Techos C 142.40

ACABADOS:

Pisos D 81.19

Puertas y ventanas D 70.45

Revestimientos F 53.21

Baños E 14.21

INST. ELÉCTRICAS Y SANITARIAS: G 28.30

TOTAL VALOR UNITARIO POR NIVEL (S/./m2) 699.71

Valor de la edificación (VE):

DESCRIPCIÓNÁREA

TECHADA m2

(1)

TOTAL VALOR UNITARIO DE EDIFICACIÓN POR NIVEL (S/./m2)(2)

VALOR SIMILAR

NUEVO DE EDIFICACIÓN POR NIVEL

(S/.)(3)=(1)*(2)

DEPRECIACIÓN(4)

VALOR DE EDIFICACIÓN

POR NIVEL (S/.)

(3)*(4)

Primer Nivel 352.80 699.71 246857.69 0.83 204891.88Segundo Nivel 352.80 699.71 246857.69 0.83 204891.88Tercer Nivel 352.80 699.71 246857.69 0.83 204891.88Cuarto Nivel 352.80 699.71 246857.69 0.83 204891.88VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE) 819567.52

2.3 VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)

Se asumirán que no existen.

2.4 VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)

VTP= VT+VEVTP = S/.234252.00 + S/.819567.52

VTP = S/. 1053819.52




2.5 CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES

VALOR DEL TERRENO (VT) S/. 234252.00VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE) S/. 819567.52VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP) S/. 1053819.52

2.6 OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

1. La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio aplicando las normas vigentes.

2. Recomendaciones: Es conveniente mantener el buen estado de conservación en toda la construcción.

2.7 DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA

1. Se contó con la documentación y facilidades para el trabajo de valuación.

2. La información del precio unitario o arancelario del terreno se obtuvo de la Municipalidad.

3. Se contó con diversas revistas especializadas de construcción.

2.8 ANEXO

FOTO DE UBICACION




Se adjuntan fotografías tomadas el 18 de Septiembre del 2,014.

Lambayeque, 10 de Octubre del 2,014


Informe de valuación de edificación

Engineering

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