VIVIENDA POPULAR EN

QUERETARO.

UN CASO DE ESTUDIO

JOSE ADOLFO CHAVEZ ARMENGOL

Registro INDAUTOR:

03-2010-110514093100-01

Agradecimiento Al Instituto Tecnológico de Querétaro por su apoyo para realizar este material de apoyo a la

carrera de Arquitectura

NOTA

Las opiniones sobre la problemática expresada en este documento son responsabilidad del autor.

INTRODUCCION

Querétaro al igual que muchas ciudades de la república mexicana ha presentado un

crecimiento acelerado en su territorio urbano a partir de las políticas

macroeconómicas aplicadas, produciendo un incremento en los procesos migratorios y

dadas las condiciones económicas en demanda de vivienda de tipo popular.

Pero ¿que tanto estas solucionan las necesidades familiares?, la información

presentada en este trabajo muestran algunos resultados obtenidos durante el periodo

de agosto de 2008 a agosto 2009, en el Instituto Tecnológico de Querétaro.

INDICE

1. PLANTEAMIENTO

2. DESARROLLO Y TERRITORIO URBANO

3. GRUPOS SOCIALES Y LA MANCHA URBANA

4. DEMANDA DE VIVIENDA

5. DETERMINACION DE VARIABLES

6. CASO QUERETARO. ZONA CONURBADA

7. COMPONENTES DE LA VIVIENDA Y

RESULTADOS SINTÉTICOS

8. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

9. BIBLIOGRAFIA

PLANTEAMIENTO

La vivienda no obstante ser un satisfactor básico para la sociedad se ha visto condicionada por

dos factores principalmente:

a) El ingreso cápita, y

b) El ser considerada en la práctica social, como un producto dentro del mercado inmobiliario.

Llevando a las empresas constructoras a buscar una competitividad en el mercado que ha

producido una disminución de las áreas constructivas, además de una reducción en la dimensión

de lotes, enmarcados bajo esquemas de propiedad llamado de condominio, Dicho nuevo enfoque

no ha disminuido la queja social sobre la limitación espacial para las funciones básicas, además la

las bajas condiciones de habitabilidad que ofrecen estos inmuebles, por lo que habría de

considerar.

¿De que manera se podrían eficientar las nuevas viviendas ofrecidas por los desarrolladores

inmobiliarios, tanto como los propios profesionales del ramo?

Las posibles soluciones evidentemente serán difíciles ya que no es un problema nuevo,

posiblemente ayudara mas entender como es condicionado el problema de la vivienda y por ende

sus distintas soluciones; por lo tanto consideremos los siguientes aspectos.

A. El desarrollo y el territorio urbano

B. La Sociedad y la mancha urbana

C. La vivienda

A. DESARROLLO Y TERRITORIO URBANO

En el contexto internacional la reestructuración del modelo de desarrollo económico ha propiciado

una reconfiguración de las relaciones internacionales , apreciándose que este nuevo proceso de

globalización ha enfatizado las desigualdades tanto en los países conocidos como desarrollados y

subdesarrollados (conceptos de carácter economicista desde el segundo tercio del siglo XX bajo

enfoques neoclásicos y posteriormente combinando características de países con las corrientes

estructuralistas , sobre el reconocimiento a países dependientes) no solo económicas sino en su

reflejo en la estructura física para el desarrollo social, es decir, las ciudades sus relaciones internas

y sus relaciones con otras ciudades, inclusive fuera de su ámbito nacional.

Hablar del concepto “ciudad”, hace pensar en un esquema de orden, en el supuesto general de

entender una ciudad “como a un conjunto de elementos dispuestos en un territorio común para una

población, cumpliendo necesidades satisfactoriamente para la vida de sus habitantes”, pero debe

considerarse la permanente evolución de las condiciones económicas, ya que en la estructura

urbana del centro de población y su región de influencia, mostrarán el dinamismo que se

transforman en los escenarios productivos, sociales, económicos , comerciales, y políticos de la

misma.

Las relaciones entre los diferentes componentes de la ciudad que determinan el desarrollo regular

o irregular, armónico, acelerado, o de cualquier calificativo que le demos van haciéndose más

complejos y en muchas ocasiones descontrolados, y siempre se apreciará en el crecimiento físico

de la mancha urbana. Por lo que una visión sectorizada del ámbito de los componentes urbanos

que divide las formas de intervención del hombre sobre el sistema espacial, solamente benefician

en el corto plazo a un componente, profundizando impactos negativos en los otros, y por ende en

el territorio de influencia.

En otras palabras, esta lógica estará alejando las posibilidades de alcanzar una ciudad con

equidad y buena calidad de vida. Además, la jerarquía en la distribución de los espacios urbanos

diferenciados, responderá a relaciones sociales siempre cambiantes, produciéndose dos modos de

ocupación del espacio para la sociedad; uno que se reproduce a partir del disfrute de un nivel

socioeconómico elevado y que goza de altos estándares de vida (por medio de una estructura de

islas urbanas) y otro que se reproduce a partir de la escasez y se desarrolla en medio de

privaciones materiales.

El dinamismo positivo para las estructuras regionales, repercute en aquellas ciudades que

muestran condiciones más atractivas para la mayoría de los sectores sociales, produciendo un

crecimiento demográfico no solo por las tazas históricas, sino por los procesos migratorios.

Apreciándose así la falta de infraestructura adecuada, el abatimiento de recursos naturales del

entorno, y la degradación de la mancha urbana existente. Una dinámica económica acelerada y

atractiva para la migración poblacional dentro de un esquema sin planeación o planeación solo

indicativa y limitada redundara constantemente en la caída de la calidad de vida de los habitantes

de la ciudad y un descontrolado crecimiento de la mancha sobre territorios cercanos externos a los

limites políticos de la localidad, provocando relaciones territoriales socio-productivas complejas y

difíciles de solucionar para la sociedad en conjunto, conocidas como zonas conurbadas, y que de

ampliar su influencia llegan a convertirse en zonas metropolitanas.

CD QUERETARO Y ZONA CONURBADA

La ciudad de Querétaro y su zona conurbada (municipios de Corregidora y el Marques) en los

últimos años han presentado índices de crecimiento urbano, crecimiento poblacional, dotación de

infraestructura, generación de empleo, ingreso per cápita y de ingresos promedio de empleados

mas altos que el promedio nacional, por lo que no es de asombrar que la demanda de vivienda en

la región sea alta.

Los censos que se han realizado desde 1900 hasta el 2000 y el II Conteo de Población y Vivienda

2005 muestran el crecimiento de la población en el estado de Querétaro, como se puede apreciar

en la siguiente gráfica.

Imágen 2. Conteo de Población y Vivienda 2005

12 Instituto Nacional de Estadística Geográfica e Informática XIII

Se observa que de 1900 a 1940, la población del estado se mantuvo en alrededor de 200 mil

habitantes; y que a partir de 1950, la población empezó a incrementarse de manera considerable,

(recordando la transformación del modelo de desarrollo económico del estado hacia el sector

industrial). De 1980 al 2005, el número de habitantes aumenta de forma continua, casi

paralelamente a políticas de desarrollo industrial de descentralización de la ciudad de México,

propiciando la especialización laboral en el sector servicios, al terremoto de 1985 y a la integración

del tratado de libre comercio con Estados Unidos y Canadá).

Los municipios del corredor industrial (políticas de desarrollo regional que se originan en los años

70’s y se consolidan con el Plan Nacional de Desarrollo del año 2000, donde se determinan

regiones prioritarias para el desarrollo y su especialización en base a tendencias y políticas de

desarrollo estratégico nacional) de nuestro estado (Querétaro, San Juan del Río, Pedro Escobedo,

Corregidora, El Marqués y Tequisquiapan), concentran 75% de la población; mientras que los de

Huimilpan, Amealco, Colón, Ezequiel Montes y Cadereyta, 15%. El restante 10% se ubica en los

municipios serranos de Tolimán, San Joaquín, Peñamiller, Landa de Matamoros, Jalpan, Arroyo

Seco y Pinal de Amoles.

De acuerdo con proyecciones de población, tan sólo para el año 2010, Querétaro contará

aproximadamente con 1’909,000 habitantes, 659,000 más que en 1995. La población urbana será

equivalente a 69%, concentrada en los municipios de

Querétaro, Corregidora, El Marqués. San Juan del Río, y Tequisquiapan.

La población económicamente activa registrará un incremento sustancial de un millón de personas.

Esto significa un aumento importante de la demanda de empleo y de servicios básicos vivienda,

salud, educación, esparcimiento, urbanización, etc.).

Como se refiere anteriormente el incremento poblacional ha estado ligado a las políticas de

desarrollo aplicadas y como ejemplo de esto podremos citar las siguientes condiciones:

En los últimos 10 años el Estado de Querétaro se ha mantenido con una tasa de desempleo de los

seis más pequeños del país debido al número de unidades económicas y a la diversificación de los

sectores productivos. De acuerdo con la Comisión Nacional de Mejora Regulatoria (COFEMER) en

un estudio realizado en el 2003, llamado “Ciudades competitivas-ciudades cooperativas”, la ciudad

de Santiago de Querétaro es la mejor ciudad para la inversión privada en México. Por ser principal

centro económico del estado presentó un crecimiento de más del 7% en el 2004. Según estudios

del Banco Mundial el estado de Querétaro ha presentado además de crecimiento económico un

desarrollo del nivel de vida.

Sector de actividad económica

Porcentaje de aportación al PIB

estatal

(año 2006)

Industria manufacturera

Dentro de ésta, destaca la fabricación de productos metálicos,

maquinaria y equipo.

28.6

Comercio, restaurantes y hoteles 21.7

Servicios comunales, sociales y personales 20.3

Transporte, almacenaje y comunicaciones 12.8

Servicios financieros, seguros, actividades inmobiliarias y de alquiler 8.7

Construcción 4.2

Agropecuaria, silvicultura y pesca 2.7

Electricidad, gas y agua 1.2

Minería 0.2

Servicios Bancarios Imputados -0.3

Total 100

FUENTE: INEGI. Sistema de Cuentas Nacionales de México. Producto Interno Bruto por Entidad Federativa 2001-2006.

Consultar

FUENTE: INEGI. Censos Económicos 2004 (datos al 2003).

Cuenta con 42 524 unidades económicas, el 1.4% del país.

Emplea 277 336 personas, el 1.7% del personal ocupado en México.

Del total del personal ocupado en la entidad, el 60.1% (166 700) son hombres y el 39.9% (110 636)

son mujeres.

Las remuneraciones que recibe anualmente en promedio cada trabajador en esta entidad son de $76 186, cercanos al promedio nacional de $79 551.

CRECIMIENTO DEL INGRESO PER CÁPITA

AÑO NACIONAL QUERÉTARO

1993 4,230 4,454

1994 4,345 4,712

1995 2,863 3,355

1996 3,277 3,864

1997 3,870 4,702

1998 4,051 5,064

1999 4,578 5,587

2000 5,177 6,201

2001 5,661 6,699

2002 5,397 6,326

2003 5,334 6,143

2004 5,868 6,754

2005 7,210 8,618

2006 8,143 9,270

2007 8,455 9,719

1. Por encima del promedio nacional. Querétaro posee una estructura económica muy

diversificada, sin embargo, el sector más importante es el manufacturero que aporta un 34% del

Producto Interno Bruto de la entidad.

19%

34%33%

14%

INDUSTRIA MANUFACTURERA 34%

COMERCIO, RESTAURANTES Y HOTELES 19%

SERVICIOS FINANCIEROS 14%

OTROS 33%

2. El gobierno del estado de Querétaro, considera como objetivo establecer estrategias para:

Atraer inversión y promover la generación de empleo

Aplicar una desregulación de la actividad empresarial.

Apoyar el desarrollo regional buscando la equidad entre municipios y el equilibrio entre las

zonas económicas de la entidad.

Promover la actividad exportadora.

Impulsar la sustitución de importaciones.

Logar un desarrollo industrial en armonía con el medio ambiente

Promover el desarrollo de la micro y pequeña empresa.

Definir esquemas de participación y programas orientados hacia la modernización y

perfeccionamiento del sistema de abasto y comercialización

7. Entre las medidas más importantes para promover la inversión destaca la simplificación

administrativa.

8. Entre sus principales actividades económicas, agrupadas de conformidad con la

Clasificación Mexicana de Actividades Productivas el 55% son consideradas de bajo riesgo

público y susceptible de ser desarrolladas por micro, pequeñas y medianas empresas las

cuales representan alrededor del 85% de las actividades de mayor frecuencia en México.

9. Querétaro cuenta con un total de 1,796 empresas las cuales se distribuyen como a

continuación se detallan:

10. Se estima que su crecimiento poblacional estatal es de 1.8%, siendo el de la zona

metropolitana el 2.3.%, de acuerdo a los datos antes mencionados

11. Dentro del Comercio internacional exporta autopartes, turbopropulsores, polímeros,

preparaciones alimenticias, hilos, cables conductores e importa metal, aluminio,

hidrocarburos, productos lácteos, turbopropulsores, algodón, circuitos modelares tenido un

total de exportaciones para el 2007 de $4,607 MUSD y de importaciones $4,486 MUSD.

12. Entre la red de tratados de libre comercio se encuentra

Norteamérica: Canadá, Estados nidos

Centroamérica: Costa Rica, El Salvador, Guatemala, Honduras, Nicaragua

Sudamérica: Bolivia, Chile Colombia, Uruguay

Acuerdos de Complementación Económica “ACE’s”: Argentina, Brasil, Perú, Cuba

Asia: Japón

Medio Oriente: Islandia, Liechtenstein, Noruega, Suiza.

Unión Europea: Alemania, Austria Bélgica, Chipre, Dinamarca, España,

Eslovaquia, Eslovenia, Estonia, Finlandia, Francia, Grecia, Hungría, Irlanda, Italia,

Letonia, Lituania Luxemburgo, Malta, Países Bajos, Polonia, Portugal, Reino

Unido, República de Bulgaria, República Checa, Rumania Suecia.

13. Su inversión extrajera directa se desglosa de la siguiente manera:

País Compañías Participación

Estados Unidos 273 47.5%

España 58 10.1%

Alemania 45 7.8%

Corea 26 4.5%

Canadá 24 4.2%

Italia 21 3.7%

Francia 18 3.1%

Países Bajos 16 2.8%

Japón 13 2.3%

Otros 81 14.00%

Total 575 100%

DISTRIBUCIÓN DE EMPRESAS EN EL EDO. DE QUERÉTARO

MICRO 1,067

PEQUEÑA 388

MEDIANA 239

GRANDE 102

TOTAL 1,796

14. Empresas exportadoras 546. Sus principales sectores son: alimentos y bebidas,

Electrodomésticos, Automotriz, Aeroespacial

15. Además de contar con:

19 parques industriales

Cluster de Autopartes y Electrodomésticos

Sector industrial: 3 ensambladoras de autobuses, 55 proveedores TR1, 100

proveedores TR2, más de 30,000 empleos.

Sector industrial: 7 empresas manufactureras, 3 compañías de Maintenance,

Repair & Overhaul MRO (mantenimiento, reparación y acondicionamiento), 2

Centros De Investigación y Desarrollo, 1 Centro de Diseño o Ingeniería.

Cluster Aeroespacial más importante de México en el cual se ofrece un parque

industrial aeroespacial con precios de renta preferenciales sin costos de conexión

por energía eléctrica localizado dentro del aeropuerto internacional de Querétaro.

Universidad Nacional Aeronáutica que ofrecerá educación especializada para el

sector aeroespacial, con programas a nivel técnico, ingeniería y postgrado.

Sector Industrial: 4 empresas manufactureras, más de 20 proveedores directos, 1

centro de investigación y desarrollo, más de 7,000 empleos

Sector industrial software-TI: más de 60 empresas, 3,800 empleos en desarrollo de

software y 6,200 en Call Centers, Cluster de Tecnologías de Información, Software

para Industria Automotriz, Software para telecomunicaciones, software para

Industria Aeroespacial, Call Centers, Centro de Datos Nivel 4, ERP Software.

16. Programas estratégicos:

o Expo Industrial Querétaro,

o Articulación productiva a través de vinculación de empresas ancla con

posibles proveedores, vinculación de empresas proveedoras con

empresas compradoras.

o Comercialización a través de programas de desarrollo de proveedores,

participación en ferias nacionales e internacionales, programas de apoyo

empresarial Proexport y Disexport

o Calidad y mejora continua a través del Premio Estatal de Calidad,

considerado como un apoyo para mejorar la competitividad empresarial

mediante sistemas de calidad.

17. Industria manufacturera certificada: 248 Micro, Pequeñas y Medianas empresas con

certificaciones de calidad

Es evidente que ante las estrategias y condiciones presentadas la atracción poblacional es

creciente, sin embargo Las oportunidad de las personas para tener un nivel de vida digno están

determinadas por una diversidad de factores. De ellos, destacan la posesión de activos, el acceso

a los satisfactores esenciales relacionados con el gasto social del Estados (como educación la

salud y la vivienda, así como las posibilidades de lograr una participación competitiva en el

mercado laboral. En las economías donde el mercado juega un papel cada vez más importante en

la asignación de los recursos de que disponen las personas, su ingreso real determina la mayor

parte de sus capacidades para alimentarse, vestirse, vivir en una vivienda digna y decorosa,

reproducirse, alimentar y educar a sus hijos y acceder a la cultura, en fin, su capacidad de realizar

su proyecto de vida. Y es precisamente en los municipios de la zona conurbada donde este es de

los más elevados del estado.

Ingreso por municipio:

La serie 2000–2005 de la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH)

actualizada con los resultados de la Conciliación Demográfica, muestra que el ingreso total de los

hogares se incrementó en términos reales en 3.9% en el transcurso de estos cinco años.

Con excepción del diez por ciento de los hogares con mayor ingreso total, que vieron reducir

durante el período el total de sus entradas en un (-)1.8%, todos los demás hogares aumentaron

entre 3.8 y 14.9 por ciento, en términos reales.

Las remuneraciones al trabajo subordinado constituyen la mayor proporción del ingreso monetario,

con una participación del 64.1% en 2005, mientras que en el año 2000 tal proporción fue del 63.7

por ciento.

Entre 2000 y 2005, el gasto corriente monetario de los hogares creció en 1.8%, a precios

constantes; los hogares incrementaron mayormente los gastos relacionados con la vivienda, la

salud y el vestido. El PIB per Capita en el 2004 fue de USD $14,000

La alimentación continúa siendo el rubro en el que más gastan los hogares mexicanos; en 2005 el

29.8% del gasto monetario se dedicó a la compra de alimentos.

Los resultados de la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH)

2006 muestran que el ingreso corriente total de los hogares se incrementó en términos reales en

10.1% en el periodo 2004-2006, mientras que en el periodo 2002-2004 su aumento fue de

solamente 3.4 por ciento.

Durante el periodo 2004-2006, todos los deciles de hogares aumentaron sus ingresos,

sobre todo en los dos primeros deciles, donde los incrementos fueron de 23.8% y 28.1%

respectivamente.

Las remuneraciones al trabajo subordinado constituyen la mayor proporción del ingreso

monetario, con una participación del 64.3% en 2006.

El Resultado del estudio socioeconómico, refleja la capacidad económica de la familia, misma que se

resume en diez niveles diferentes denominados "DECIL DE INGRESO". En estos deciles podemos ver

como es el nivel socioeconómico de cada municipio en la entidad, en el cual nos podemos dar cuenta

que el municipio donde se encuentra la Capital del estado asi como los municipios de la zona

metropolitana son los que tiene mejor nivel socioeconómico. En cuanto a los salarios por día, sin

prestaciones nos encontramos en un salario mínimo de la zona C con $49.50 y un promedio de salario base

de cotización de $249.15, distribuyéndose en una media de obrero sin experiencia de $118.35, con

experiencia de un año por $145.58 y con experiencia de 2 años de $175.02, técnico especializado en

$250.99.

Entre 2004 y 2006, el gasto corriente monetario de los hogares creció en 7.5%, a precios

constantes; los hogares incrementaron mayormente los gastos relacionados con la salud, el

vestido y la limpieza de la casa y enseres domésticos.

La alimentación continúa siendo el rubro en el que más gastan los hogares mexicanos; en

2006 el 29.4% del gasto monetario se dedicó a la compra de alimentos.

Un factor que se debe tener en cuenta es que ante un crecimiento poblacional acelerado

combinado con la migración y flujo de población flotante, es la organización social y sus

características que cada vez conformarán un mosaico mayor de valores e intereses.

B. GRUPOS SOCIALES Y LA MANCHA URBANA Los diferentes grupos sociales en la primera mitad del siglo XX son un cambio importante para la

sociedad queretana, porque se establece una clase importante en la ciudad: la clase obrera. Si, la

sociedad queretana en esa segunda mitad del siglo XX cambió sus costumbres y tradiciones,

generado otros estratos sociales en diferentes grupos, que por sus semejanzas de origen cultural

y dado el fenómeno de transculturación local propiciaron que las diferencias entres los desiguales

estratos no estén tan marcados como antaño, tal vez podría decirse que se ha globalizado la vida

cotidiana y solo los grupos de alto nivel adquisitivo son los mas alejados de la vida en general de la

ciudad de Querétaro.

Estudios demográficos han mostrado como el crecimiento social tuvo un desarrollo importante

durante la década 1970-1980, cuando su tasa de crecimiento y el saldo neto migratorio fueron

positivos por primera vez. Para el decenio 1980-1990, el saldo neto migratorio aumentó con

respecto a la década precedente. A este crecimiento, también ha coadyuvado, que durante las tres

últimas décadas, la emigración se ha disminuido, de 25.5% a 21.0% y 16.0%, respectivamente.

En lo que toca a la población inmigrante, actualmente, la mayoría proviene del Estado de México,

lo cual se relaciona con:

1) los procesos de metropolización de la Ciudad de México extendidos más allá del Distrito

Federal, que lo invaden; y

2) la población que emigra hacia Estados Unidos, en su mayoría, es del norte de Querétaro: Sierra

Gorda y zonas áridas.

Los movimientos migratorios, junto con el proceso de industrialización, han modificado

sustancialmente la estructura poblacional. Durante la década de los años sesenta, 71.9% del total

de la población se consideraba rural, mientras que sólo 28.1% se concentraba en zonas urbanas,

principalmente en el municipio de Querétaro.

Hoy en día, la estructura se ha revertido y la población rural ha descendido 40%, mientras que la

urbana aumentó hasta representar 60% de la población total estatal.1

El municipio de Querétaro y los municipios conurbados de Corregidora y el Marques son, sin lugar

a dudas, un lugar atractivo para vivir.

El mapa que ha continuación se muestra, publicado por el INEGI en el Segundo Conteo de

Población y Vivienda 2005, hace notar que una proporción muy significativa de los flujos

migratorios hacia la entidad se dirigen hacia el municipio de Querétaro y otra proporción menor,

pero considerable, tiene como destinos los municipios de San Juan del Río y Tequisquiapan.

El municipio de Querétaro mantiene un perfil bajo en la migración que tiene lugar hacia los Estados

Unidos. Los flujos migratorios que se generan desde aquí son menos intensos que los que

registran los demás municipios de la entidad.

Las cifras más recientes que publica el Consejo Nacional de Población correspondientes al año

2000 dan a conocer que de los 151 mil 438 hogares que había en el 2000, en el municipio de

1 Tema de investigación Diseño Arquitectónico de Edificio de Apartamentos tipo Loft. Cavieres

Avalos Juan Fernando. 2006. Director de tesis Jose Adolfo Chávez Armengol.

Querétaro, sólo 2.04 por ciento reciben remesas y un porcentaje similar, el 2.22 por ciento de los

hogares, tienen emigrantes que radican en Estados Unidos desde el quinquenio anterior.

Impacto En El Territorio

En relación al ambiente territorial, uno de los efectos inmediatos ante la falta de una planeación

estratégica adecuada, y cuando las políticas rebasan las acciones de las autoridades, es el

crecimiento acelerado de la mancha urbana, en algunas ocasiones por el asentamiento de

actividades económico productivas y otras por el asentamiento de áreas habitacionales regulares e

irregulares.

Este efecto del crecimiento de la mancha y su relación con los puntos anteriores se ha podido

comprobar con estudios que cruzan la información respectiva y han correspondido a las diferentes

etapas de impacto económico en la entidad (tesis de grado de maestría. Impacto de los

asentamientos irregulares en la mancha urbana de Querétaro 1950-2000. Martín Hernández

Chavela. ITQ. 2007)

A continuación se muestran algunos resultados ya determinados por el municipio a fin de

reestructurar y redefinir el crecimiento de la mancha urbana de la ciudad de Querétaro.

CRECIMIENTO DE LA MANCHA URBANA (1551 – 1993)

De acuerdo a cifras del INEGI Desde 1970, la mancha urbana de la ciudad de Querétaro ha sufrido

una expansión constante. En ese año, la ciudad constaba únicamente de mil 42 hectáreas, en las

que vivía una población de 160 mil 63 habitantes; la densidad era de 150 habitantes por hectárea,

una gran concentración de población para una ciudad relativamente pequeña.

En 1980 la ciudad conservaba gran parte de su traza original, habiendo aumentado únicamente su

área a mil 849 hectáreas, mientras que su población de 293 mil 849 habitantes arrojaba una

densidad un poco mayor de 160 habitantes.

Sin embargo, a partir de 1990 la extensión de la mancha urbana se duplicó intempestivamente,

pasando la superficie de la ciudad a medir 3 mil 446 hectáreas y la densidad sufrió un declive,

pasando a ser de 130 habitantes por hectárea. Es decir, la gente empezó a desconcentrarse del

Centro Histórico y empezó a construir nuevos fraccionamientos y colonias en los alrededores.

Para el año 2000, la capital queretana contaba con una superficie de 10 mil 79 hectáreas, la

densidad menguó a la mitad, con tan solo 60 habitantes por hectárea.

En el año 2005, el último dato consignado en el INEGI, la ciudad ya abarcaba 11 mil 536 hectáreas

y la densidad se mantuvo igual en 60 habitantes por hectárea.

Actualmente, la capital queretana crece en todos sentidos, ya con la construcción del segundo

anillo periférico como limite temporal y referencia de valor: al sur hasta colindar con Huimilpan

bordeando el Cimatario. Al Norte en un corredor hasta Santa Rosa Jáuregui y el Parque Industrial

Querétaro. Al occidente con el corredor del Paseo Constituyentes hasta Balvanera; decenas de

proyectos en la zona de Carrillo y con la prolongación de Bernardo Quintana y Avenida de la Luz

como ejes del movimiento. Y al oriente con el Macroproyecto Centro Noreste y el desarrollo de la

colindancia con el Marques y la carretera 57.

DATOS ESTADÍSTICOS SEGÚN CENSO DEL INEGI EN EL 2005

DESCRIPCIÓN TOTAL

POBLACIÓN TOTAL 596 450

POBLACIÓN MASCULINA 287 245

POBLACIÓN FEMENINA 309 205

POBLACIÓN DE 18 AÑOS Y MÁS 375 076

POBLACIÓN MASCULINA DE 18 AÑOS Y MÁS 175 626

POBLACIÓN FEMENINA DE 18 AÑOS Y MÁS 199 450

PROMEDIO DE HIJOS NACIDOS VIVOS 2.01

POBLACIÓN DE 5 AÑOS Y MÁS RESIDENTE

EN LA ENTIDAD EN OCTUBRE DE 2000 475 634

POBLACIÓN DE 5 AÑOS Y MÁS NO RESIDENTE

EN LA ENTIDAD EN OCTUBRE DE 2000 38 608

POBLACIÓN DERECHOHABIENTE AL IMSS 331 880

POBLACIÓN DERECHOHABIENTE AL ISSSTE 34 875

POBLACIÓN DERECHOHABIENTE AL SEG. POP. 927

TOTAL DE HOGARES 145 810

TOTAL DE HOGARES CON JEFATURA MASCULINA 109 820

TOTAL DE HOGARES CON JEFATURA FEMENINA 35 990

TOTAL DE VIVIENDAS HABITADAS 143 503

VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS 143 379

PROMEDIO DE OCUPANTES EN VIVIENDAS

PARTICULARES 4.15

VIVIENDAS PARTICULARES QUE DISPONEN DE AGUA ENTUBADA DE RED PÚBLICA 132 445

VIVIENDAS PARTICULARES QUE NO DISPONEN DE AGUA DE LA RED PÚBLICA 3 544

VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS QUE DISPONEN DE DRENAJE 134 611

VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS QUE NO DISPONEN DE DRENAJE 985

VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS QUE DISPONEN DE ENERGÍA ELÉCTRICA 135 341

VIVIENDAS PARTICULARES HABITADAS QUE DISPONEN DE AGUA ENTUBADA DE LA RED PÚBLICA,

DRENAJE Y ENERGÍA ELÉCTRICA

130 749

NOTA: PARA CONSULTA DE CUALQUIER OTRO DATO O CORROBORACIÓN DE CUALQUIER DATO ANTES MENCIONADO,

VISITAR WWW.INEGI.GOB.MX, EN SU APARTADO DE CONTEO DE POBLACIÓN Y VIVIENDA 2005.

Querétaro es de las pocas ciudades, que en el centro del país, está atrayendo habitantes, y crece

al 2.31 anualmente, teniendo el cuarto lugar en crecimiento, como atracción de población a nivel

nacional, por lo que el estado ha intentado estar preparado para recibir a más personas, para

trabajar y vivir con mejores oportunidades.

C. DEMANDA DE VIVIENDA

El acelerado crecimiento de la población en el Estado de Querétaro ha generado en la sociedad

una enorme necesidad de vivienda. Analizando las condiciones actuales de la infraestructura y

servicios con que cuenta nuestra sociedad nos damos cuenta de que estos son insuficientes y

faltos de planeación, por lo que se puede deducir que la planeación en cuanto a desarrollo de la

vivienda es de vital importancia;

De manera paralela, dada la rapidez del crecimiento es importante reconocer que es muy difícil

llevar a cabo una buena planeación urbana, propiciando que la expansión de las viviendas sea en

forma horizontal, el valor de los terrenos se eleve y los servicios, infraestructura y equipamiento

sean de mayor costo aún con deficiencias. Un aspecto importante de tomarse en cuenta es que el

61 por ciento de la demanda de vivienda se concentra en la gente que tiene ingresos menores que

cinco salarios mínimos que es alrededor de 7 mil 500 pesos, ahí está dos terceras partes de la

población del estado por lo que además de considerar qué tipo de viviendas necesitan, tenemos

que hacerlas baratas, al alcance de estas familias que no han tenido una oportunidad de una

vivienda ya sea mejorarla o una vivienda nueva.

Existen muchos tipos de vivienda, categorizadas por el precio que tienen al ser adquiridas, las

cuales pueden ser: básicas, económicas, de tipo medio, medio alto, residencial y campestre.

Las básicas son las de 105 mil pesos, las económicas son las de 180 mil pesos.La demanda de

vivienda y la flexibilización de los créditos hipotecarios, que favoreció el crecimiento de los

segmentos de interés social y vivienda media, también desató un incremento del 30 por ciento en

promedio en los últimos años en el segmento.

El presidente de la Cámara Nacional de Vivienda (CANADEVI), Ramiro Barbosa, justificó que los

desarrolladores han comenzado a ofrecer “chiquicasas” ante el elevado costo que genera

aumentar su superficie. “El desarrollador ofrece este tipo de casas porque en ciudades como

Monterrey, Guadalajara y el Valle de México la tierra es muy costosa, escasean los terrenos con

infraestructura y hay un exceso de regulaciones, esto obliga a ofertar poco espacio”, explicó.

Además, 60% de la población nacional con acceso a financiamiento sólo puede adquirir viviendas

cuyo valor es inferior a 220 mil pesos, con superficies que van de 30 a 50 metros cuadrados, las

cuales son habitadas por una familia promedio de cuatro integrantes.

Según estimaciones de la consultora Softec, el promedio nacional del tamaño de la vivienda

económica es de 42 metros cuadrados, sin embargo se venden ya de menos superficie. No

obstante el Programa Hábitat, del Centro de la ONU para los Asentamientos Humanos, aunque no

considera un tamaño ideal para las viviendas, alerta que vivir en casas menores a 90 metros

cuadrados, puede generar conflictos sociales y familiares. “Ante el alto costo del terreno, los

desarrolladores tienen que optimizar el espacio, por ello, en lugar de construir 200 casas de 70

metros cuadrados, construyen mil, pero de 35 metros, se trata de economías de escala”, explicó

Barbosa. Empresas como Corporación GEO vende casas de 30 metros cuadrados en Ensenada,

Baja California, mientras que SARE construye viviendas de 31 metros cuadrados en Cuautitlán

Izcalli (Al hablar del espacio designado para las recamaras, es común encontrarse con que al

poner la cama matrimonial sólo quedan 70cm de frente por 1m de lado aprox. y esta área sería

todavía más reducida si se tratará de dos camas individuales, además de que no existe espacio

para closet.2). De acuerdo con el Infonavit, entre 1972 y 1977, años en los que construyó casas, la

2 www.itq.edu.mx/academicos/licenciatura/ carreras/arq/Revista_Arquitectura/Maestria_1/artciculo3.htm

vivienda económica tenía en promedio una superficie de 60 metros cuadrados, un 30% más que el

promedio de 42 metros cuadrados de las que se ofertan actualmente.

Entre los factores que han propiciado que no se pueda construir una vivienda de mayor área

destacan los costos de la edificación, la urbanización, los sistemas constructivos y la densidad

habitacional autorizada en el suelo, expuso Carlos Gutiérrez, director general de la Comisión

Nacional de Vivienda. Pese al crecimiento explosivo de la construcción de vivienda económica,

México no está lejos de lo que a nivel internacional se hace en la materia, ya que en Chile las

casas de interés social tienen una superficie de 30 metros cuadrados; en España de 25 y en Japón

de 24 metros cuadrados.

El instituto para la Vivienda del Estado de Querétaro (IVEQRO) en 2007 por medio de su Director

en su momento José Guerrero Renaud, indicaba la cantidad de viviendas que en cada año se

requieren, que era aproximadamente 18 mil viviendas totales, entre las que se tienen que estar

mejorando, mas las que tiene que ser construidas como viviendas nuevas y que a parte de esas 18

mil viviendas, se debieran considerar dónde se tienen que construir, en qué municipios se tienen

que estar construyendo. A la vez la Comisión nacional de Vivienda (CONAVI) publicó para las

necesidades de vivienda hacia el 2010, de donde los municipios que requieren una cantidad

importante de vivienda nueva, son básicamente Querétaro, Corregidora y San Juan del Río, así

que pueden ver como se traza un eje urbano de Querétaro hacia San Juan del Río que es donde

se concentra la necesidad de vivienda nueva del tipo urbano.

Es de todos bien sabido que históricamente el déficit de vivienda no se ha logrado disminuir en los

últimos 25 años; en el artículo 4° de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos se

establece que toda familia tiene derecho a disfrutar de una vivienda digna y decorosa y que la Ley

dará el apoyo necesario a fin de alcanzar tal objetivo. Sin embargo, vale la pena hacer notar que

hay una diferencia abismal entre demanda real y demanda potencial; el déficit de vivienda existe,

pero para poder atenderlo, el poder adquisitivo debería subir, pero por el desempleo esto no es

posible.

Todo este asunto se debe a que algunos desarrolladores han venido construyendo en donde

consiguen tierra barata, en lugar de ver en dónde existe la demanda con el poder adquisitivo

suficiente. Hay casos en que la vivienda se construye tan lejos de los centros laborales, que la

gente abandona sus viviendas, perdiendo así una parte de su patrimonio.

Aun no existen programas puntuales para crear reservas de suelo, que no sólo doten de vivienda a

quienes lo necesitan, sino que además puedan participar de manera congruente con el entorno,

con la ecología y sobre todo con la economía de las ciudades. La demanda de vivienda

proyectada para el estado, según datos de la CONAFOVI, es la siguiente:

- Para 2004 17,400

- Para 2005 17,900

- Para 2006 18,500

- Para 2007 19,200

- Para 2008 20,000

- Para 2009 20,900

Como se puede apreciar el nivel de demanda de vivienda va aumentando más y más con el paso

de los años, lo cual crea buenas expectativas para el desarrollo de este tipo de proyectos. Sin

embargo de manera paralela En este sentido, Rogelio Ledesma Torres, que concluyó con su

periodo de gestión como presidente del consejo directivo de la AMPI Querétaro, en Enero de 2008,

durante la toma de protesta del nuevo Consejo, destacó que el profesional inmobiliario enfrenta un

gran reto ya que se cuenta con una ciudad saturada de vivienda. “Tenemos ante nosotros el reto

de comercializar el inventario inmobiliario mas amplio en la historia de nuestro municipio y de su

área conurbada”. Sergio Dueñas Jiménez, Presidente Nacional de AMPI, consideró necesario

cuidar la ciudad y hacer planes a largo plazo. “No podemos permitir que al paso del tiempo se

cambien los usos de suelo por pretensiones, necesidades o por beneficios que se les de a ciertas

personas. Las visión de AMPI es preservar y proteger los derechos de la propiedad privada”,

concluyó Sergio Dueñas. (Santiago de Querétaro, Qro., Viernes 11 de Enero de 2008.ROSA

JÁUREGUI CON AMPLIO POTENCIAL PARA FOMENTAR LA VIVIENDA VERTICAL. Boletín No.

013/2008 Secretaria de Desarrollo Sustentable)

Reintegrando las componentes del planteamiento se puede decir que

la vivienda popular siendo una necesidad social y que con o sin planeación la población ha

tenido acceso a ella bajo circunstancias variables;

que el desarrollo económico basado en las estrategias federales del desarrollo ha

impactado a la ciudad de queretaro desde los años 50’s del siglo XX , con un crecimiento

de población acelerado y repercutiendo de manera directa en el territorio conurbado a la

ciudad,teniendo implicaciones urbanas en los municipios de Corregidora y el Marques;

la mancha urbana ha crecido de manera irregular tanto por su forma como por la

planeación que ha quedado rebasada desde hace mucho tiempo, y no obstante la

densidad de población parece baja en la actualidad, dada la relación de población vs

territorio total, las zonas habitacionales determinadas en los planes delegacionales

muestran que las densidades asignadas para futuros fraccionamientos de carácter popular

propiciaran una alta densidad,

los proyectos de redensificación en suma con la no definición del tamaño maximo de

ciudad recomendable podrá causar problemas urbanos que diminuirán la calidad de vida

esperada por la población en general.

También es notorio el contraste entre el discurso institucional respecto a la solución del

déficit de vivienda y su calidad frente a las acciones de los constructores ante la

disminución de espacios en la vivienda popular masiva

Que por medio de la redensificación estas pequeñas viviendas ahora convertidas en

departamentos no mejoran las condiciones de habitabilidad y calidad de vida en general,

demostrando que la vivienda si bien es una necesidad latente para toda la población es un

objeto del mercado económico bajo el esquema inmobiliario y que la iniciativa privada

tanto como el estado relegan parámetros de calidad de vida y habitabilidad social en la

actualidad frente a los mayores márgenes d ganancia para la inversión.

DETERMINACION DE VARIABLES

Partiendo de la definición de vivienda como:

“ Edificación refugio del hombre ante las inclemencias climáticas, donde una familia lleva a

cabo actividades cotidianas satisfechas adecuadamente, y esta refleja plásticamente y en

su interior, significados sociales e individuales de sus habitantes, con un estilo de vida

característico delimitado pero no limitante”, podemos considerar los temas tratados en

capítulos anteriores, identificando lo siguiente:

La problemática de la vivienda ha sido un fenómeno que ha acompañado al hombre desde el

momento en que decide crear o adaptar un espacio para guarecerse y realizar actividades propias,

y por ende la vivienda podría afirmarse ha evolucionado con el hombre.

Históricamente se apreció que las necesidades si bien las hemos minimizado al decir básicas, no

se han realizado de igual forma, ni siquiera en la misma época, por lo cual el concepto de

estandarización pareciera ser un fenómeno necesario para determinar características constantes

que en un momento y tiempo determinado han caracterizado a la vivienda.

Un aspecto que da origen a la necesidad de la vivienda definitivamente fue la protección del medio

ambiente natural. Esta condición pasó de un espacio solo protector de inclemencias climáticas a

enfrentar dichas inclemencias con cierto grado de calidad, que permitía al hombre una condición

de mayor satisfacción y de alegría, que ahora llamamos confort.

Bajo este enfoque, el hombre trató de aprovechar los materiales y condiciones regionales, a fin de

realizar edificaciones si bien no tan costosas, si lógicas en su respuesta ante las inclemencias

naturales; el adobe, madera, piedra y las diferentes combinaciones propiciaron una gama muy

amplia de vivienda que satisfizo necesidades particulares adecuadas a su entorno.

Sin embargo, conforme el hombre Evolucionó culturalmente y se hace una mayor diferencia entre

las clases sociales, pareciera que la vivienda se transforma de una necesidad elemental para la

sociedad, en un instrumento que determinara la clase social a la que se pertenecía. Respondiendo

a tales expectativas con a utilización de materiales no siempre los mas adecuados al clima, pero si

respondiendo a nuevos esquemas como la seguridad social y militar, la clase social y sus

demandas interculturales, nuevos patrones de consumo y por lo tanto de vida.

Emergen conceptos de región urbana y/o campestre haciéndose notoriamente una diferencia entre

las viviendas, y a la vez entre el grado de satisfacción de elementos externos a la vivienda pero

que en la ciudad se ofrecían para complementar la vida urbana cotidiana que ahora llamamos

como infraestructura y equipamiento urbano.

Importante es de resaltar que durante la industrialización y a partir de esta, la vivienda cambia

totalmente en su concepto de uso, primero porque se puede decir surge la vivienda obrera, y

dadas las condiciones de esa época la preocupación era mas como un espacio para protección del

medio y no tanto como satisfactor respecto a calidad y confort.

No obstante surgen esquemas que intentan mejorar las condiciones de insalubridad de las

viviendas de la época, pero esto fue el inicio de considerar a la vivienda como un objeto del

mercado, que si bien satisficiera las necesidades familiares, su costo de edificación fuera el mas

bajo.

Cuando la vivienda es vista como un producto del mercado, no solo los fraccionadores, promotores

de vivienda y constructores, inclusive las autoridades apoyan que los parámetros para edificación

estén regidos por la reducción de costos y el cambio en la propiedad pasando, de vivienda en

propiedad individual a vivienda condominal y poder reducir los costos por medio de las áreas

comunes.

El aspecto estético y de identidad difícilmente puede realizarse cuando se construye vivienda

masiva, sobre todo cuando es de tipo popular, sin embargo bajo el criterio de que es un objeto del

mercado las empresas inmobiliarias han seleccionado algunos estilos arquitectónicos o elementos

de composición arquitectónica que les permitan dar un carácter a sus edificaciones y que sean

atractivas para su venta, además que en muchas ocasiones en las casas muestra decoran y

amueblan con cierto estilo que evidentemente ellos consideran corresponde al tipo de familia a

quien dirigen el inmueble.

El sector de vivienda seleccionado como muestra será el considerado como vivienda popular entre

50 y 99 m2, tomando en cuenta los cuadros siguientes ya contemplados en los antecedentes y el

marco teórico.

CLASIFICACIÓN SALARIOS MINIMOS

MAXIMOS ANUALIZADO MONTO MÁXIMO

A) Social progresiva 10 V.S.M.G.R. 54.80(10)365 $ 200 020

B) Interés social 15 V.S.M.G.R. 54.80(15)365 $ 300 030

C) Popular 25 V.S.M.G.R. 54.80(25)365 $ 500 050

Tabla 301.1.A.

SEGMENTACION DE LA VIVIENDA POR COSTO PROMEDIO (PROGRAMAS OFICIALES)

Promedios V1 V2 V3

Económica Social Popular Media l Residencia

Sup. const. promedio 30 m2 45 m2 50 m2 100 m2 200 m2

Costo promedio:

salarios mínimos

117

6411

180

9864

300

16440

780

42744

780 a +

42798

Número de cuartos

Baño Baño Baño Baño Baño

Cocina Cocina Cocina Cocina Cocina

Área usos

múltiples

Estancia Estancia Estancia Estancia

Comedor Comedor Comedor Comedor

1 recámara 2 recámaras 3 recámaras + de 3 rec.

HABITACIÓN Metros Cuadrados Construidos

Unifamiliar 33 m2 mínimo. Vivienda nueva Progresiva popular.

SALARIO MINIMO DIARIO, INDICE DE PODER ADQUISITIVO E INDICE GENERAL DE COSTO DE EDIFICACION DE LA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL DE LA CIUDAD DE QUERETARO.

SÍNTESIS 1990-2005

CIUDAD DE QUERETARO

PERIODO SALARIO MINIMO DIARIO

EN PESOS

INDICE DE PODER ADQUISITIVO

INDICE GENERAL DEL COSTO DE EDIFICACION DE LA VIVIENDA DE

INTERES SOCIAL 1989(01/07-03/12) 7,640.00 30,654.1

1989(04/12-31/12) 8,405.00 30,654.1

1990(01/01-15/11) 8,405.00 36,378.5

1990(16/11-31/12) 9,920.00 36,378.5

1991(01/01-10/11) 9,920.00 45,122.7

1991(11/11-31/12) 11,115.00 45,122.7

1992(01/01-31/12) 11,115.00 51,643.2

1993(01/01-31/12) 12.05 56.1

1994(01/01-31/12) 12.89 59.0

1995(01/01-31/03) 13.79 80.0

1995(01/04-03/112) 15.44 80.0

1995(04/12-31/12) 17.00 80.0

1996(01/01-31/03) 17.00 104.0

1996(01/04-03/112) 19.05 104.0

1996(04/12-31/12) 22.50 104.0

1997(01/01-31/12) 22.50 121.3

1998(01/01-31/12) 26.05

1999(01/01-31/12) 29.70

2000(01/01-31/12) 32.70

2001(01/01-31/12) 35.85

2002(01/01-31/12) 38.30

2003(01/01-31/12) 40.30

2004(01/01-31/12) 42.11 REFERENCIA 1978 1.8355

5,233.34

2005(01/01-31/12) 44.05 REFERENCIA 1978 1.7802

5,644.45

Interés Social 45 m2 mínimo. Vivienda nueva terminada

Popular 60 a 99 m2. Vivienda de interés medio.

Plurifamiliar (de 2 a 50 viviendas)

Interés Social 45 m2 mínimo para vivienda nueva terminada tipo interés social

Popular 60 a 99 m2 vivienda de interés medio.

Conjuntos habitacionales (más de 50 viviendas)

Interés Social 45 m2 mínimo para vivienda nueva terminada tipo interés social

Popular 60 a 99 m2 vivienda de interés medio.

NIVEL DE INGRESO

Es notoria la magnitud de población que tiene ingreso menor a 5 salarios mínimos, mas del 74%.

HOGARES SEGÚN TAMAÑO DE INTEGRANTES

El promedio de la familia en la ciudad de Querétaro es de 4.7 personas por familia como

apuntábamos anteriormente y esta compuesta como indica la siguiente tabla:

COMPOSICION No. DE MIEMBROS PORCENTAJE

NUCLEARES 4.5 68.8

AMPLIADAS 6.0 30.3

COMPUESTAS 5.1 0.9

EVOLUCION DE LAS DIMENSIONES DE “PREDIOS TIPO” PROMEDIO APROXIMADAMENTE CADA 10 AÑOS

AÑO PROMEDIO

PROMEDIO M2 DE TERRENO

CONSTRUCCION TIPO Y CANTIDAD

CUARTOS

PROMEDIO M2 CONSTRUIDOS

ANTERIOR A 1940

VARIAS MEDIDAS VECINDADES

UNIFAMILIAR (VARIOS)

MULTIFAMILIAR

DIMENSIONES DIFERENTES

1 o 2 CUARTOS C/COCINA

1950 10.00 X 25.00 UNIFAMILIAR (5) 120.00 PROMEDIO

1960 8.00 X 25.00 UNIFAMILIAR (4) 80.00 PROMEDIO

1970 8.00 X 20.00 UNIFAMILIAR (3) 60.00 PROMEDIO

1980 6.00 X 15.00 UNIFAMILIAR (3) 54.00 PROMEDIO

1990 6.00X 15.00 4.50 X 15.00

UNIFAMILIAR (2) DUPLEX (3)

49.00 PROMEDIO 60.00 PROMEDIO

2000 6.00X 15.00 4.50 X 15.00

UNIFAMILIAR (2) DUPLEX (2)

45.00 PROMEDIO 55.00 PROMEDIO

2005 6.00X 15.00 4.50 X 15.00

UNIFAMILIAR (2) DUPLEX

45.00 PROMEDIO 52.00 PROMEDIO

Como ya se mencionó a través del tiempo el tamaño de la vivienda ha disminuido

considerablemente hasta llegar a límites de medidas mínimas permisibles actuales.

De lo anterior, las variables que se pueden evaluar a fin de identificar los parámetros de diseño

para la vivienda popular son las siguientes.

I. Medio ambiente:

1. Clima, 2. Orientación, 3. Vientos dominantes, 4. Vegetación existente en el predio, 5. Cuerpos de agua, 6. Orografía e impacto que pueda cusar

II. Lote:

1. Tipo de propiedad 2. Dimensiones 3. Orientación 4. Relación de fondo-frente 5. Infraestructura existente

FICHA PARA REGISTRO DE DATOS

NUMERO VARIABLE COMPONENTE REGISTRO OBSERVACIONES

I Medio ambiente ,

Clima, Orientación, Vientos dominantes Vegetación existente

en el predio

Cuerpos de agua, Orografía e impacto

II Lote

Tipo de propiedad Dimensiones Orientación Relación de fondo-frente Infraestructura existente

III Materiales constructivos

En muros,

Sistema Espesor Recubrimiento

Cubiertas,

Sistema Espesor Recubrimiento Altura de entrepiso Altura de losa

IV Funcionalidad Área construida, Programa arquitectónico Estacionamiento Área verde

V Plástica y estilo Arquitectónico

Uno o dos niveles Forma envolvente Estilo arquitectónico Elementos de composición

en fachada característicos

Pintura exterior color Textura

Pintura interior color textura

Pisos Decoración Mobiliario

III. Materiales constructivos:

1. En muros,

Sistema, Espesor, Recubrimiento

2. Cubiertas, Sistema, Espesor, Recubrimiento Altura de entrepiso Altura de losa

IV. Funcionalidad

1. Área construida, 2. Programa arquitectónico 3. Estacionamiento 4. Área verde

V. Plástica y estilo Arquitectónico 1. Uno o dos niveles 2. Forma envolvente 3. Estilo arquitectónico 4. Elementos de composición de fachada característicos 5. Pintura exterior

color, textura

6. Pintura interior color textura

7. Pisos 8. Decoración 9. Mobiliario

La información se inscribirá en la siguiente ficha y al finalizar el inventario estadístico se realizará el diagnóstico sobre la vivienda popular

CASO QUERETARO.

ZONA CONURBADA

La vivienda popular en la ciudad de Querétaro y su zona metropolitana evidentemente ha

respondido a procesos históricos y políticos más que a los de planeación y esto se evidencia a

partir de una continua ubicación de los fraccionamientos populares retirados de la mancha urbana

y del equipamiento necesario para un desarrollo integral de su población, dándose una aparente

competencia ente la dotación de equipamiento urbano para los fraccionamientos y el acelerado

desarrollo de estos últimos que en su mayoría se limita a la donación de espacios según

especificaciones normativas y en muchas ocasiones a negociaciones entre autoridades y

fraccionadores. El crecimiento de la capital queretana, ocurrido entre 1950 y 2000, representa un

incremento de 24 veces la extensión de los 50s, de 440 hectáreas, se han rebasado las 10 mil

hectáreas. En el caso de la vivienda, a mediados de siglo existían unas 8 mil 300 viviendas,

mientras que al finalizar el siglo el stock habitacional alcanzó unas 105 mil casas, lo cual significa

que se multiplicó 13 veces.

Si bien se hace hincapié en el medio ambiente en todos ámbitos urbanos en la práctica al diseño

de viviendas es un factor de segundo término, ya que los aspectos de bajo impacto ambiental se

reducen a factores de infraestructura urbana (drenajes, recuperación de agua, economizadores de

agua, focos economizadores, entre los mas comunes) y no al diseño de las viviendas,

apreciándose en la prioritaria optimización de área de lotificación para venta, y soslayando

aspectos como la orientación recomendable, o la altura adecuada, o el uso de materiales que

minimizaran por lo menos las condiciones extremas en que el grado de confort negativo se hubiera

generado. A la vez la selección de vegetación no nativa y su demanda de agua en la mayoría de

los casos repercute directamente a la ciudad en conjunto.

En todos los casos de la muestra de viviendas la topografía fue adaptada para la adecuada

notificación, sobre todo ante la ahora constante propiedad condominal y la nueva forma de

administrar estos espacios y de convivencia que en la mayoría de las veces presentan

fraccionamientos enclaustrados, segregándose de el resto de la sociedad y que repercute en

muchas ocasiones negativamente en la oferta de servicios urbanos municipales y su operación.

Es importante notar que la vivienda construida de tipo popular en la ciudad de Querétaro y zona

metropolitana de corregidora y el marques es de tipo unifamiliar de agrupación continua con

densidades media y alta, y algunas de tipo plurifamiliar vertical con escalera.

El dimensionamiento de los lotes si bien varía desde 5.5 metros hasta 8 metros de frente, la

mayoría se ubica en los 6 metros que representan el 70%, permitiendo aplicar las medidas

mínimas reglamentarias, y la relación frente fondo se ubica en tres rangos predominantemente 1:

1.8; 1: 2.1; 1: 2.8..

Refiriéndose a la funcionalidad de la vivienda, los usuarios a quienes se diseña están basados en

el nivel de ingreso y la posibilidad de pago crediticio sobre las diferentes instituciones de apoyo a la

adquisición de vivienda, por lo que las características funcionales podría decirse son estandar.

Todas las viviendas cumplen con los espacios mínimos marcados como requisitos normativos de

habitabilidad.El partido arquitectónico predominante es de dos niveles (69%), y el área de

construcción se desarrolla en un amplio rango; desde 26 m2 hasta 120m2; debe hacerse notar

que mas del 50% de las viviendas se ubican en un rango de 60 a 79 m2.

PLANTA BAJA SUPERFICIE 58.30 M2 PLANTA ALTA

SUPERFICIE 67.80 M2

Partido arquitectónico común, las variaciones se adecuan al

frente del lote (DRT)

PLANTAS ARQUITECTÓNICAS DE UN MODELO ICA

Si bien el valor mínimo encontrado fue de 210 mil pesos y el máximo de 690 mil pesos el valor por

metro cuadrado a la venta no es proporcional con el área de construcción.

Una característica que en muchas ocasiones los desarrolladores ponderan es que el programa

arquitectónico que construyeron, ofrece mas espacios para la familia, sobre todo por el número de

recámaras o la integración del estudio y/o sala de televisión, bajo este criterio se encontró que el

56% posee 2 recámaras y el 42.54% tres recámaras; y con estudio solo el 10.49%, sin embargo en

la mayoría de los casos el área total de construcción no se modificó de manera significativa o

proporcional. Otro espacio que determina una adecuada funcionalidad es el baño, y en la muestra

seleccionada el 57% contaba con solo uno y el 20 % con dos, representando más del 75 % de las

viviendas.

El aprovechamiento de las pocas áreas designadas para las funciones propician que las formas

envolventes sean rectangulares, y se aprecia en que el total de la muestra respondiera a esta

característica, y con el fin de evitar un carácter simplista el desfasamiento de planos en fachadas

es permanente, además la combinación de cubiertas planas en casi la totalidad de los modelos con

alturas promedio de 2.40 en entrepisos y de 480 en dos niveles nos habla en gran medida de

estándares constructivos mas que en análisis antropométricos y de clima. En los casos donde se

insertan losas inclinadas o bóvedas de cañón y cúpulas, buscan dar un carácter más estilístico que

funcional, sin ser determinante el partido arquitectónico en uno o dos niveles, siendo este último de

mayoría en los casos (69%).

Si bien la plástica del edificio está ligada en gran medida con los estilos, es notorio que casi en la

totalidad de la muestra, las viviendas no presentan un código o lenguaje de los componentes del

espacio lo suficientemente claro, que permitiera identificar estilos arquitectónicos en particular y

ayudaran a catalogarlas como eclécticos, al contrario es tan diversa y confusa la aplicación de

ciertos componentes de estilos arquitectónicos que se obtienen híbridos que poco ofrecen de

atractivo a las familias que los habitan tanto como al ambiente o contexto urbano.

El color es un componente que permite enfatizar el carácter de los edificios y dar ambientes

psicologicos a los usuarios y al contexto, en este caso el color predominante en exteriores fue el

blanco, casi el 30% lo aplicó como único color y contrastando con otros alcanza mas del 75%.

En los interiores el 90% lo utilizó como único color, y combinado con otros alcanza poco mas del

99%.

No debe olvidarse que los colores producen reacciones físicas y psicológicas a las personas que

los miran, deforma paralela producen variaciones visuales al ambiente. En general, los colores más

oscuros hacen las habitaciones más pequeñas y los más claros dan la sensación de amplitud. Si la

casa es fría o poco soleada, es preferible el uso de tonos cálidos, ya que aumentan el efecto del

sol y dan más sensación de calidez, por lo cual Al elegir un color, hay que saber de antemano, de

la parte de la casa que se va a pintar, su uso, el tamaño, quiénes la utilizarán y cuál es el color más

apropiado (COLORES TOSTADOS. Irradian una sensación relajada y suave. No son nada

agresivos, por lo que resultan perfectos para dormitorios, salones y recibidores. COLORES

ROJOS. Indican peligro. Transmiten fuerza y agresividad. Son muy convenientes para zonas de

paso, comedores amplios e incluso cuartos de baño. COLORES AZULES INTENSOS. Son

capaces de transmitir sosiego, serenidad y calma. Resultan muy adecuados para pintar las

paredes de los dormitorios y estudios, ya que invitan alo descanso).

Dado que el blanco fue el color más utilizado a continuación se muestran algunos de sus valores e

interpretaciones de forma general vinculados al hábitat familiar y un fraccionamiento (no se debe

olvidar que muchas culturas orientales o religiones pueden dale valores simbólicos diferentes),

además de un cuadro sintético de las sensaciones de los colores mas utilizados.

:

Blanco El blanco se asocia a la luz, la bondad, la inocencia, la pureza y la virginidad. Se le considera el

color de la perfección.

El blanco significa seguridad, pureza y limpieza. A diferencia del negro, el blanco por lo

general tiene una connotación positiva. Puede representar un inicio afortunado.

En heráldica, el blanco representa fe y pureza.

En publicidad, al blanco se le asocia con la frescura y la limpieza porque es el color de nieve.

En la promoción de productos de alta tecnología, el blanco puede utilizarse para comunicar

simplicidad.

Tabla de propiedades de los colores utilizados:

Color Significado Su uso aporta El exceso

produce

BLANCO Pureza, inocencia,

optimismo

Purifica la mente a los más altos niveles ---

GRIS Estabilidad Inspira la creatividad

Simboliza el éxito

---

AMARILLO Inteligencia, alentador,

tibieza, precaución,

innovación

Ayuda a la estimulación mental

Aclara una mente confusa

Produce agotamiento

Genera demasiada

actividad mental

ORO Fortaleza Fortalece el cuerpo y el espíritu Demasiado fuerte

para muchas personas

NARANJA Energía Tiene un agradable efecto de tibieza

Aumenta la inmunidad y la potencia

Aumenta la ansiedad

ROJO Energía, vitalidad, poder,

fuerza, apasionamiento,

valor, agresividad,

impulsivo

Usado para intensificar el metabolismo

del cuerpo con efervescencia y

apasionamiento

Ayuda a superar la depresión

Ansiedad de

aumentos, agitación,

tensión

AZUL Verdad, serenidad,

armonía, fidelidad,

sinceridad,

responsabilidad

Tranquiliza la mente

Disipa temores

Depresión, aflicción,

pesadumbre

VERDE Ecuanimidad inexperta,

acaudalado, celos,

moderado, equilibrado,

tradicional

Útil para el agotamiento nervioso

Equilibra emociones

Revitaliza el espíritu

Estimula a sentir compasión

Crea energía negativa

1. Tabla de sensaciones de los colores utilizados:

Sensación Colores Muestras

Calidez, tibieza Colores tibios asociados al fuego: Marrón, Rojo, Naranja,

Amarillo

Fascinación,

emoción

El amarillo dorado deja una sensación perdurable, brillante,

fuerte.

Sorpresa El granate, sorprende por poco usado.

Feminidad La variedad de tonos alrededor del rosa y lavanda

Dramatismo Verde oscuro, poderoso.

Naturalidad Sutiles tonos de gris y verde

Masculinidad Marrones, piel curtida y azules

Juvenil Colores saturados, brillantes, extremos, con el máximo

contraste

Serenidad Sombras frescas, del violeta al verde

Frescura Tonos neutros de azul violeta y gris

Autor: WebUsable

EJEMPLOS

PREDOMINIO DE COLOR BLANCO

APLICACIÓN DE COLORES TONO PASTEL Y BLANCO

Pareciera lógico que si no es claro el estilo arquitectónico desarrollado en el inmueble la indefinición de la decoración y el mobiliario son correspondientes, como se apreció en la muestra.

Respecto a los materiales utilizados para la construcción, la mayoría son los basados a los

sistemas tradicionales de construcción, que si bien se ha demostrado en muchas investigaciones

las ventajas de su uso para enfrentar al medio ambiente , el sistema de construcción seleccionado

en todos los casos pondera los costos y tiempos de edificación.

Los resultados obtenidos, muestran que no existe un equilibrio entre los usuarios y las viviendas ya

que presentan diferencias entre las necesidades y las aspiraciones de los habitantes,

posiblemente en lo relacionado a los atributos de seguridad y dado que la mayoría de los

fraccionamientos de la muestra eran cerrados, pudiera ser cubierta sin embargo el número de

habitaciones y su relación con el área de construcción es insatisfactoria, a la vez que la interacción

social debido a la cercanía entre viviendas y su interacción en los frentes de lote, basado en la

diferencia de valor social de los diferentes propietarios.

COMPONENTES DE LA VIVIENDA Y RESULTADOS

SINTÉTICOS

Con el fin de tener un concentrado de resultados simples y claros se realiza el cuadro siguiente. La

muestra compuesta por 206 viviendas originalmente y que por características de semejanza en

algunos casos de análisis de componentes varió hasta 190.

COMPONENTES RESULTADO

MEDIO AMBIENTE De las variables que conforman este componente no todas repercuten de forma sobresaliente. Clima, orientación del fraccionamiento y lotes, vientos pendientes del terreno. Parece que la variable determinante fue la topográfica y la forma del macrolote ya que de estos dependía el sembrado de lotes.

EQUIPAMIENTO E

INFRAESTRUCTURA URBANA

En todos los casos los fraccionamientos fueron aprobados por las autoridades competentes, por lo que la infraestructura demandada por normativas fue cubierta, sin embargo los criterios de sustentabilidad no

fueron determinantes, y el equipamiento urbano, no fue analizado, solo como aspectos de mercadotecnia, para la comercialización

TIPO DE PROPIEDAD En casi toda la muestra el predominio es de condominio. Ventajas para la notificación y suministro de infraestructura y equipamiento básico en algunos casos, repercutiendo en conceptos de seguridad y valor de venta. No hay estudios claros sobre servicios municipales, y su problemática de suministro.

LOTIFICACION Ajusta a parámetros normativos mínimos según sea el caso y el mayor número de lotes para venta, no condiciona medio natural, solo en pendientes difíciles.

SISTEMAS CONSTRUCTIVOS El predominio de sistemas constructivos tradicionales y de block hueco, en búsqueda de acelerar tiempos de edificación para venta. Esta característica obliga a una mayor calidad de obra para reducir los costos en materiales de acabado final, permitiendo en muchas ocasiones la aplicación de pastas directamente sobre muros y cubiertas sin base de morteros.

PROPIETARIOS Y FUNCIONALIDAD La indefinición de tipo de usuarios es notoria, basándose los criterios en ingreso familiar, por lo que la respuesta funcional responde en gran medida a programas arquitectónicos semejantes no importando la empresa ejecutora.

AREA DE CONSTRUCCION Las soluciones dadas si bien son muy semejantes en el programa arquitectónico, su solución espacial dio variantes desde 26m2 hasta 120m2, sin embargo el metro cuadrado de construcción a la venta no es proporcional al área de construcción, mas bien dependió de la calidad de los materiales utilizados $3,111.00 a $8450.00

VALOR DE VENTA 210 mil pesos hasta 680 mil pesos

PLASTICA Y ESTILO Envolvente rectangular, con predominio de defasamiento de planos en dos niveles, tanto para vivienda unifamiliar como duplex vertical, existe una oferta mínima de departamentos en dos y tres niveles. En la mayoría de las viviendas el estilo arquitectónico no está definido no obstante de forma comercial se autonombran como “modernos”, y “mexicano moderno”, llegando en algún caso a decir “estilo barraganesco”.

COLOR EN LA VIVIENDA Predominio del color blanco tanto en exteriores como interiores, seguramente por la sensación de amplitud y limpieza que otorga al espacio interior, en exteriores se

dan combinaciones con colores atractivos sobre todo en tonos pastel o claros en gamas diversas rojizos, amarillos y naranjas sobre todo.

DECORACION Y MOBILIARIO Para la venta la algunas empresas seleccionan mobiliario y decoración que les permita hacer mas atractiva a la vista de los posibles clientes el espacio, sin embargo en la mayoría de los casos no corresponden a la percepción de estilos exteriores e inclusive a la adaptación de espacios funcionales.

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES La vivienda popular como fenómeno social no ha sido tratada con la importancia debida por los

diferentes actores sociales, y esto se puede afirmar ya que las viviendas que actualmente se

comercializan presentan ciertas contradicciones relacionadas con los niveles de confort “físico y

psicológico”.

La relación entre los fraccionadores y el medio ambiente es limitada y si bien en algunos casos la

infraestructura generada pretende reducir el impacto al medio ambiente, el diseño arquitectónico

de las viviendas no considera estudios sobre métodos pasivos para apoyar el diseño bioclimático,

e inclusive no manejan los estándares de construcción de bajo impacto o arquitectura sustentable;

en este rubro el papel de las autoridades debiera ser determinante.

Relacionando los metros de construcción y el valor de venta con los sistemas constructivos

también es notorio que la vivienda se considera mas que una necesidad básica para la familia,

como un objeto del mercado, que si bien utiliza en la mayoría de los casos mucha mano de obra

(convendría revisar la relación macroeconómica de este fenómeno), la diferencia respecto a los

partidos arquitectónicos, y la plástica no es muy notoria, y mucho menos los valores de venta vs.

los metros cuadrados construidos.

En casi todos los casos el problema de los metros de construcción y la funcionalidad relacionada

con la percepción espacial es manejado a través de la psicología del color y por el amueblado de

los espacios, que propician dejar a un lado algunas deficiencias, que en la rutina diaria provocarán

problemas a la familia.

RECOMENDACIONES

Analizar y reconocer la dicotomía entre generación de empleos y salarios que no permiten

acceder al producto ofertado en el mercado inmobiliario.

Difundir a la mayoría social sobre las causas concretas de la problemática que se vive en

la vivienda, evitando la conformidad con la interpretación parcial que beneficia a ciertos

sectores políticos y económicos del país, y entender a la vivienda como “un espacio para

vivir con su familia enmarcados dentro de un habitat de calidad”, ya que con este enfoque

El problema de la vivienda se entenderá con carácter estructural.

Revisar ¿Cuál es el papel del arquitecto en este fenómeno?, ¿entiende el fenómeno de

manera integral y solo interviene en el a partir de sus intereses personales? Y el papel de

los centros de enseñanza de la arquitectura en los resultados de la vivienda analizada.

Analizar el diseño arquitectónico integral de la vivienda actual y realizar propuestas

acordes a la demanda social

Comprobar que por medio de los Censos estatales y municipales se puede apreciar que el

número de viviendas se incrementa en función del crecimiento del número de familias, lo

cual podría significar que las deficiencias del inventario habitacional no son

fundamentalmente del orden cuantitativo; sino las verdaderas deficiencias de las viviendas

son de orden cualitativo, tanto como de ubicación. Percepción espacial, funcionalidad,

identidad cultural, etc.

Analizar la organización operativa del mercado de la tierra y de los bienes y servicios

asociados con la construcción de la vivienda, su infraestructura, servicios, equipamiento y

de la misma vivienda

Revisar el marco jurídico de la vivienda en México, especialmente el de la vivienda popular

y los instrumentos de regulación de espacios urbanos y en fraccionamientos, e identificar

deficiencias en su interpretación e inclusive en algunas ocasiones si se contraponen al

beneficio social y perjudican a las mismas instituciones encargadas de su operación y

vigilancia.

Comprobar la fuerte dependencia del ingreso de la población urbana de los niveles de

actividad de los sectores secundario y de servicios, lo que impacta en épocas de bajo

crecimiento económico sobre el ya bajo nivel del ingreso de las familias producto de su

desigual distribución.

Analizar desarrollo tecnológico de materiales, componentes y sistemas constructivos

adecuados regionalmente.

Revisar el mercado, de suelo para vivienda y los efectos especulativos propician una

disminución de las áreas construidas.

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