Mercado Inmobiliario en Argentina

Argentina en imágenes

Argentina en números

Por su extensión, 2 780 400 km², es el segundo estado más extenso de América Latina, cuarto en el continente americano y octavo en el mundo, considerando solamente la superficie continental sujeta a su soberanía efectiva.

Países limítrofes

Limita al norte con Bolivia y Paraguay, al nordeste con Brasil, al este con Uruguay y el océano Atlántico, y al sur y oeste con Chile.

Argentina está organizada en 23 provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en donde se encuentra la sede del gobierno federal

Principales ciudades

Buenos Aires

RosarioCórdoba

Cantidad de Habitantes

40.117.096

Compraventa en Argentina

Conceptos básicos

Tradición

Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real.

Contrato

Hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos.

Consensual o Real

Los contratos son consensuales o reales. Los contratos consensuales, sin perjuicio de lo que se dispusiere sobre las formas de los contratos, quedan concluidos para producir sus efectos propios, desde que las partes hubiesen recíprocamente manifestado su consentimiento.

Obligación de Escriturar

Deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los que fuesen celebrados en subasta pública:

Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro;

Las transacciones sobre bienes inmuebles;

Todos los actos que sean accesorios de contratos redactados en escritura pública;

Instrumentos Privados

Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública, fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes o que fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pública, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública.

Art. 1185 Bis – Código Civil

Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el 25 % del precio.El juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio.

Seña, Señal o Arras

Si en el instrumento público se hubiese estipulado una cláusula penal, o el contrato fuese hecho dándose arras, la indemnización de las pérdidas e intereses consistirá en el pago de la pena, y en el segundo en la pérdida de la señal, o su restitución con otro tanto.

Art.1197.- Código Civil

Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma.

Art.1202.- Código Civil

Si se hubiere dado una señal para asegurar el contrato o su cumplimiento, quien la dio puede arrepentirse del contrato, o puede dejar de cumplirlo perdiendo la señal. Puede también arrepentirse el que la recibió; y en tal caso debe devolver la señal con otro tanto de su valor. Si el contrato se cumpliere, la señal debe devolverse en el estado en que se encuentre. Si ella fuere de la misma especie que lo que por el contrato debía darse, la señal se tendrá como parte de la prestación; pero no si ella fuere de diferente especie, o si la obligación fuese de hacer o de no hacer.

Consentimiento del Cónyuge Es necesario el consentimiento de ambos cónyuges para

disponer o gravar los bienes gananciales cuando se trate de inmuebles, derechos o bienes muebles cuyo registro han impuesto las leyes en forma obligatoria.

También será necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer del inmueble propio de uno de ellos, en que está radicado el hogar conyugal si hubiere hijos menores o incapaces. Esta disposición se aplica aun después de disuelta la sociedad conyugal, trátese en este caso de bien propio o ganancial.

Concepto Compra Venta

Habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero.

Que se puede vender?

Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos, aunque sean cosas futuras.

Cosas

Se llaman "cosas" en el Código Civil, los objetos materiales susceptibles de tener un valor.

Bienes

Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman "bienes". El conjunto de los bienes de una persona constituye su "patrimonio".

Inmuebles por Naturaleza

Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre.

Inmuebles por Accesión

Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con tal que esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad.

Derechos Reales

El dominio y el condominio; El usufructo; El uso y la habitación; Las servidumbres activas; El derecho de hipoteca; La prenda; La anticresis.

Inscripción Registral

La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas.

Propiedad Vertical

Art. 2518.- CC.: La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo; puede extender en él sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y puede también demandar la demolición de las obras del vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD

HORIZONTAL

Ley Nº 13512 y Dec. reglamentario

Definición

Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos y/o en condominio a más de una persona.

Propiedad + Copropiedad

Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad.

Expensas Comunes Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de

sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario: las expensas de administración y reparación de las partes y

bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro.

A contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común. A expensas debidas a innovaciones en bienes comunes por

resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.

Irrenunciabilidad a Expensas

Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.

Constitución de la Propiedad Horizontal

Al constituirse el consorcio de propietarios, se deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Reglamento de Copropiedad y Administración El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes

puntos: a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno

de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;

b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;

c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;

d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.

Organos del Consorcio

Deliberativo <<>> Asamblea

Ejecutivo <<>> Administrador

Fiscalización <<>> Consejo de Administración

Asambleas Ordinarias y Extraordinarias

Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se unificará la representación.

Mandatario

El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquéllos.

Ambulatoriedad – Prop Terrem

La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos.

Prehorizontalidad

Ley 19724

Constitución de la Prehorizontalidad

Todo propietario de edificio construído o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen

Seguridad Jurídica

En la escritura, se deja constancia del estado de ocupación del inmueble, la inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones, si la transferencia de unidades queda condicionada a la enajenación en un plazo cierto de un número determinado de ellas

Inscripción en Registro

Esta escritura se inscribirá en el Registro correspondiente y así el propietario solo podrá disponer de él o gravarlo en los términos y condiciones que dispone la ley.

Documentación agregada…

Copia del título de propiedad Plano de mensura aprobado Copia del plano del proyecto de obra Proyecto del plano de subdivisión Proyecto del Reglamento de Copropiedad y

Administración Certificados de práctica del Registro de la

Propiedad y de Catastro

Inscripción de Boletos

El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirientes en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción del inmueble afectado, poniéndose nota de ello en el contrato.

El adquiriente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato.

Preferencia de los Contratos Registrados

Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquiriente, pero sí a éste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponible a terceros.

La posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado

Continuidad de la Obra

Si la obra se paralizase durante más de seis (6) meses con imposibilidad de continuarse, por causas imputables al propietario, no estando éste en quiebra o concurso, los adquirientes pueden solicitar la adjudicación del inmueble en condominio, asumiendo las obligaciones contraídas por el propietario a los fines de la ejecución de la obra.

FIDEICOMISOS

Ley Nº 24.441

El fideicomiso, un "encargo de fe"

El fideicomiso existe en el Código Civil argentino desde su redacción, en el siglo XIX.

Deriva del latín fidus (fe) y commissus (confiado).

El fideicomiso según la Ley

De acuerdo con el artículo 1º de la Ley Nº 24.441: "habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario."

OBJETO

Serán objetos de fideicomiso bienes inmuebles, muebles, registrables o no, dinero, títulos valores, etc., cuando se puedan individualizar.

PATRIMONIO FIDUCIARIO

Sobre los bienes fideicomitidos se constituye una propiedad fiduciaria conformando un patrimonio separado del patrimonio fiduciario y del fiduciante.

MARCO LEGAL

Artículo Nº 2662 del Código Civil Argentino. Ley Nº 24.441 “Financiamiento de la

Ivivienda y la construcción”. Resoluciones de la Comisión Nacional de

Valores Nº 271/95 y siguientes. Decreto P.E.N. Nº 780/95

Artículo 2662 – Código Civil

Dominio fiduciario es el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.

SUJETOS / Posiciones jurídicas concretas

2. Fiduciante

3. Fiduciario

4. Beneficiario

5. Fideicomisario

Fiduciante: O…

Fideicomitente InstituyenteConstituyenteCedenteTransmitenteMandante instructor

Fiduciario

FideicomitidoPropietario fiduciarioAgente fiduciarioAdministrador fiduciarioMandatarioGerenciador

Beneficiario

Es quien percibe los beneficios que produzca el ejercicio de la propiedad fiduciaria por parte del Fiduciario

Fideicomisario

Es el destinatario final de los bienes una vez cumplido el plazo o condición estipulada en el contrato.

El “Contrato de Compra Venta”

Comúnmente llamado el “boleto” , es el verdadero CONTRATO DE COMPRAVENTA, conforme lo establece el art. 1323 del C.C. Pero debe quedar claro que no se opera aquí la transmisión de dominio: el requisito para ello es la escritura traslativa de dominio (art. 1184 C.C.).

Adquisición de la Posesión

Otro efecto importante que puede surgir del contrato de compraventa, es la adquisición de la posesión del inmueble de buena fe por parte del adquirente, la que se considera legítima (art.2355 C.C.); pero que quede también bien en claro que no se configura la tradición traslativa de dominio pues falta el requisito de la escritura traslativa.

Elementos del Boleto

Los elementos constitutivos y esenciales del contrato de compraventa, son : CAPACIDAD, CONSENTIMIENTO, COSA, PRECIO. Si faltara alguno de ellos, no se habría conformado el contrato.

CASO DE TITULAR FALLECIDO Podrán vender quienes sean herederos declarados por juez. Si

el juez no autorizo que se inscriba aun, pudo en su defecto, haber autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos, es decir, abreviando.

USUCAPION Es la institución del derecho civil por la que quien poseyó un

terreno, una casa o un departamento durante cierto tiempo establecido por la ley, se le premia haciéndolo dueño de esta. Es el caso de quien luego de haber tenido “animo de poseer” la misma cierto tiempo, y la ha cuidado y tratado como propia, ha quedado a las claras revelado su intimo deseo de poseerla.Para esto entonces, se valorara, a través del juicio de Usucapión, que ha hecho esta persona para merecer que se le otorgue tal carácter de propietario sobre la misma

.El tiempo que debe transcurrir según la ley para para ser propietario es:1) Serán 20 años continuos sin que nadie -con legitimación- reclame la propiedad (es decir, los verdaderos o presuntos dueños). 2) Si tiene algún titulo será POSEEDOR DE BUENA FE, y nesecita para iniciar el juicio 10 años.

El juez será el único que podrá hacer propietario al actor con su sentencia.

Secuencia de Contratos

Mandato de Autorización de Ventas Reserva u Oferta Seña, Señal o Arras Boleto de Compraventa / Cesión de

Derechos Escrituración

Locaciones

Ley 23091

Tipos de Locación

Locación de Servicios

Locación de Obras

Locación de Cosas o Bienes (Muebles o Inmuebles)

LOCACIÓN DE INMUEBLES

Es un contrato en virtud del cual un propietario, llamado locador, se obliga a conceder el uso o goce de un inmueble durante un tiempo a otra, denominado locatario, quien debe pagar por ello un precio en dinero.

Este tipo de contrato es de carácter bilateral, consensual , conmutativo y oneroso. Si fuera gratuito estaríamos en presencia de un contrato de "comodato" (préstamo de uso y goce).

Plazo Mínimo Legal

VIVIENDA / COMERCIAL

MÍNIMO 2 AÑOS 3 AÑOS MÁXIMO 10 AÑOS 10 AÑOS

INDEXACION DE ALQUILERES - OPCIONES

La indexación de alquileres está prohibida.

Subastas

Una oportunidad de Negocios

Proceso de Subasta

Designación de Martillero Aceptación del cargo Informes – Certificados Constatación Edictos Publicidad: Base, Retasa, Honorarios Acto de Subasta

El sistema de intermediación inmobiliaria

Históricamente en Argentina las compraventas inmobiliarias y las locaciones fueron llevadas a cabo por Inmobiliarias y Martilleros, muchas veces por separado.

En la actualidad las empresas inmobiliarias han devenido en “profesionales” y los profesionales martilleros y corredores en empresarios.

Una crisis de roles y una desvirtualización de la naturaleza de los personajes que intervienen.

Marco Regulatorio de la Actividad Inmobiliaria

No existe una ley de Empresa Inmobiliaria

Las leyes vigentes se refieren a la venta por subasta y al corretaje inmobiliario.

Quedan por fuera todas las demas figuras de intermediación como el mandato, la comisión o consignación, el fideicomiso, la agencia y la comercialización por diversos sistemas.

Martilleros Vs. Corredores

Ley Nacional de Régimen Legal de Martilleros y Corredores (Ley 20266 mod. 25028) incorporada al Código de Comercio.

Leyes Provinciales de Colegios Profesionales

En Santa Fe, Buenos Aires, Entre Ríos, Córdoba, Mendoza, Misiones, y otras importantes ciudades se han desdoblado los colegios en de Martilleros y de Corredores Inmobiliario, naciendo una figura nueva la del Corredor Inmobiliario,

Acto propio del Corredor Público

El corredor público nacional ha sido ratificado como funcionario público y sus libros instrumentos públicos por el artículo 979 del código civil.

Conclusión: “El Corredor Público es el Funcionario que da fe

de los actos que realiza, mediando contrato escrito, en función al artículo 34 de la ley 20266, siempre que cumpla los requisitos del 979 del código civil”

Incumbencias del Corredor Público Nacional

La ley 20266 (t.o.25028) enumera las actividades que puede realizar el profesional Corredor Público Matriculado, ellas son:

Poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios, sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o representación.

Informar sobre el valor de mercado de los bienes que pueden ser objeto de actos jurídicos.

Corredor Inmobiliario?

Resulta incorrecto hablar de corredores inmobiliarios como personas distintos del corredor público, máxime que esta denominación no se encuentra en la ley nacional y las leyes provinciales no pueden crear sujetos con condiciones e incumbencias distintas a la que fija la norma básica, incorporada al Código de Comercio, so pena de ser considerada inconstitucional.

Boom Sojero

El boom sojero de argentina, hoy de 45.000.000 de toneladas de exportación a una cotización de U$S 500.- sumado a la incertidumbre cambiaria y la desconfianza desde el año 2001 con respecto de los depósitos bancarios, han configurado un coctel cultural que puede explicar el mercado inmobiliario argentino en la actualidad.

Dólar y Ladrillos

El inversor argentino tiene en general sus reservas en dólares o en inmuebles.

El actual cepo cambiario, que no permite adquirir dólares libremente, produce un juego de ida y vuelta entre las dos posiciones.

Aquellos que venden inmuebles para hacerse de dólares.

Los otros que invierten sus pesos y/o dólares en inmuebles para resguardar valor.

Soja y Construcción

El derrame de soja-dólares a dinamizado la construcción de edificios en propiedad horizontal, condo-hoteles, galerías de locales comerciales, urbanizaciones del tipo barrios abiertos o countries,etc., siendo el formato legal de desarrollo mas aceptada la del fideicomiso.

Muchas gracias!

MBA Angel Leonardo Duré LópezMartillero Público y Corredor de Comercio (UNL)

Master en Administración de Empresas (UAI)Director Docente del Instituto de Capacitación

inmobiliaria de RosarioExperto en Tasación de Inmuebles y Negocios

Consultor en Emprendimientos y ServiciosTC/MMO Construcciones Civiles - Perito Judicial

angeldure@gmail.com