Notas sobre el Tratamiento Tributario de la Enajenación de

Bienes Raíces

Diciembre 2013

Enajenación de bienes raíces

Mayor valor obtenido en la enajenación de

bienes raíces

Régimen Tributario

Régimen General

Ingreso no Renta

Art. 17 N°8 letra b) LIR.

Ley N° 20.630

• Ley N° 20.630 publicada D.O. fecha 27 septiembre de 2012.

• Vigencia a partir del 1 de enero de 2013.

• Modificó artículo 17 N° 8 letras b) e i) de la Ley de Impuesto ala Renta.

• Estableció restricciones o nuevos requisitos a loscontribuyentes, para que el mayor valor obtenido en laenajenación de inmuebles o derechos o cuotas sobre ellos,sea considerado como un ingreso no renta.

Art. 17 Nº 8 Letra b) antes de la modificación

No constituye renta el mayor valor, incluido el reajuste del saldode precio, obtenido en la enajenación de bienes raíces oderechos o cuotas sobre ellos, cuando:

A. Éstos no formen parte del activo de empresas que declarensu renta efectiva en la Primera Categoría;

B. No exista habitualidad en este tipo de operaciones;

C. El vendedor y el comprador no están relacionados en lostérminos señalados en el inciso 4° del artículo 8 de la LIR.

OFICIO Nº 2924/97 DE 03.12.1997

“Toda organización, individual o colectiva, en que utilizandocapital y trabajo, se persigue obtener un lucro o beneficiopecuniario”.

OFICIO Nº 2501/98 DE 10.09.1998

”Entidad integrada por el capital y el trabajo, como factores dela producción y dedicada a las actividades industriales,mercantiles o de prestación de servicios con fines lucrativos ycon la siguiente responsabilidad”.

¿Qué es una empresa?

OFICIO Nº 2629/96 DE 20.09.1996

Se entiende por “formar parte del activo de una empresa quedeclare su renta efectiva en la 1ª Categoría” cuando se trata deempresas que llevan una contabilidad y el bien que se enajenaforman parte de algún activo contable del citado contribuyente.

Contribuyente desarrolla actividad agrícola y comercial, conrenta presunta agrícola y renta efectiva.

Activo de una empresa que declare su renta efectiva en la Primera Categoría:

Habitualidad

La ley no establece que se entiende por “habitualidad” perofaculta al SII para calificar una operación de habitual,considerando el conjunto de circunstancias previas oconcurrentes a la enajenación.

Habitualidad

El SII ha señalado que algunos elementos que pueden determinar la existenciade habitualidad son:

1. Si la única actividad del contribuyente es la inversión en bienes raíces.

2. Sin perjuicio de lo anterior, deberá observarse si la compraventa de bienesraíces está presente en su objeto social.

3. De no concurrir las circunstancias anteriores, deberán analizarse lassiguientes circunstancias (que permitirán determinar la intención delcontribuyente):

a) Si se producen compras y ventas en un mismo ejercicio comercial.b) Lapso que ha mediado entre la adquisición y la venta.c) La necesidad o motivo del contribuyente para adquirir tales bienes.d) Número de operaciones realizadas en un ejercicio comercial.

Presunciones de Habitualidad

• Inciso 3° Art. 18 de la LIR, establece ciertas presunciones dehabitualidad:

A. “Se presumirá de derecho que existe habitualidad en los casos desubdivisión de terrenos urbanos o rurales y en la venta de edificiospor pisos o departamentos, siempre que la enajenación seproduzca dentro de los 4 años siguientes a la adquisición oconstrucción…”.

B. “…en todos los demás casos se presumirá la habitualidad cuandoentre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenacióntranscurra un plazo inferior a 1 año”.

Presunciones de Habitualidad

Presunción Legal

Presunción de Derecho

a) Subdivisión de terrenos urbanos o rurales;

b) Venta de edificios por pisos o departamentos

Dentro de los 4 años desde

construcción o adquisición

Después de los 4 años desde

construcción o adquisición

Presunción de Derecho de Habitualidad

Sin presunción de Derecho de Habitualidad

En todos los demás casos que no sean Subdivisión de terrenos urbanos o

rurales; o Venta de edificios por pisos o departamentos

Dentro de 1 año desde

construcción o adquisición

Después de 1 año desde

construcción o adquisición

Presunción Legal de Habitualidad

Sin presunción Legal de

Habitualidad

Normas de Relación

• Tratándose del mayor valor obtenido en las enajenacionesque hagan:

— los socios de sociedades de personas,

— o accionistas de sociedades anónimas cerradas,

— o accionistas de sociedades anónimas abiertasdueños del 10% o más de las acciones,

— o quienes tengan intereses en/con la empresa osociedad respectiva.

Normas de Relación

• SII ha precisado el alcance de la expresión “enlas que tengan intereses”, señalando que:

“ocurre cuando en definitiva existe vinculación patrimonial o uninterés económico entre el cedente y el adquirente, ya sea de formadirecta o indirecta, es decir cuando la persona enajenante seencuentra vinculada patrimonialmente o tiene un interés económicocon la sociedad adquirente…” .(Oficio N° 2386, 2007, SII).

Existe además dicho interés en “la persona que concurre a laformación o constitución de una sociedad a través del respectivoaporte”, ya que esta “tiene interés en la sociedad que se constituye,y a la que, acto seguido, enajena el bien aportado”. (Circular N° 10,2010, SII).

Modificaciones en virtud de la Ley N° 20.630

• Estableció restricciones o nuevos requisitos a loscontribuyentes, para que el mayor valor obtenido en laenajenación de inmuebles o derechos o cuotas sobre ellos,sea considerado como un ingreso no renta.

• Restricciones dicen relación con:

- Ubicación del bien raíz

- Personas que pueden realizar la operación, para que éstasea considerada ingreso no renta.

- Forma de determinar la renta por el contribuyente en elejercicio anterior.

- Sociedades que nacen de una división.

Actual Art. 17 Nº 8 Letra b)

b) Enajenación de bienes raíces situados en Chile, efectuada por personas naturales o

sociedades de personas formadas exclusivamente por personas naturales, excepto aquellosque formen parte del activo de empresas que declaren cualquier clase de rentas efectivas dela primera categoría sobre la base de un balance general según contabilidad completa.Tampoco se aplicará lo dispuesto en esta letra, cuando la sociedad de personas haya estadoobligada, en el ejercicio inmediatamente precedente a la enajenación, a determinar susrentas efectivas en la forma señalada, o bien, resulte de la división de una sociedad que debíadeclarar tales rentas efectivas en la forma señalada, en el ejercicio en que haya tenido lugarla enajenación o en el inmediatamente anterior a ésta. En este último caso, la sociedadresultante de la división podrá acogerse a lo dispuesto en esta letra, siempre que haya estadoacogida a lo menos durante un año calendario a un régimen de presunción o de declaraciónde rentas efectivas según contrato o contabilidad simplificada, respecto de tales bienes,excepto cuando exista una promesa de venta o arriendo con opción de compra sobre el bienraíz respectivo, en cuyo caso serán dos los años calendario en que deberá estar acogido a loscitados regímenes para dichos efectos.

Restricciones respecto a las personas

• Antes de la modificación era indiferente si quienrealizaba la operación era persona natural o jurídica.

• Ahora deben ser:

– Personas naturales;

– Sociedades de personas compuestas exclusivamentepor personas naturales.

Restricciones respecto a la Forma de determinar la renta en el ejercicio inmediatamente anterior

• Uno de los requisitos para que la enajenación no sea considerada renta esque el inmueble:

A. No forme parte del activo de empresas que declaren cualquier clase derentas efectivas de la primera categoría sobre la base de un balancegeneral según contabilidad completa.

B. En el ejercicio inmediatamente anterior el contribuyente no haya estadoobligado a determinar sus rentas efectivas en la forma señalada.

Restricciones respecto a la Forma de determinar la renta en el ejercicio inmediatamente anterior

Del requisito anterior se entiende que no quedan excluidas lassociedades de personas (constituidas sólo por personasnaturales) que:

I. Declaren Renta presunta.

II. Declaren Renta Efectiva pero por contabilidad simplificada.

III. Declaren Renta Efectiva según contrato.

Restricciones respecto sociedades que nacen de una división

La modificación excluye del beneficio tributario a lassociedades que nacen de la división de otra sociedad que debíadeclarar renta efectiva según contabilidad completa, sea en elmismo año de la enajenación o en el año inmediatamenteanterior.

No obstante esto, podrán acogerse al beneficio siempre que lasociedad enajenante (que nace producto de la división) nodeclare renta efectiva según contabilidad completa por al menos1 año calendario.

Restricciones respecto sociedades que nacen de una división

El plazo de 1 año señalado, se aumentará a 2 años calendariosen el caso de:

a. Cuando exista una promesa de compraventa sobre elbien respectivo.

b. Cuando exista un contrato de arrendamiento con opciónde compra sobre el bien respectivo.

Modificación del inciso 5° del N° 8 Artículo 17 LIR. (Impuesto Único 35%)

• La diferencia entre el precio de enajenación y el valordeterminado mediante la tasación del SII cuando el fijado porlas partes sea superior al valor comercial o corriente en plaza,se encontraba afecto al Impuesto de Primera Categoría,Global Complementario o Adicional, según correspondiese.

• Actualmente la norma se remite al inciso primero letra ii) Art.21 de la LIR, es decir, aplica un impuesto en carácter de único,del 35%.