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PARTE TERCERADEL REGIMEN URBANISTICO DEL SUELO Y DEL MEDIO AMBIENTE

TITULO PRIMEROOBJETIVO Y ALCANCESVER Art. III.1 VER Art. III.2 Objetivo Alcances

TITULO SEGUNDODEL RGIMEN URBANSTICO DEL SUELO CAPITULO I DE LA CLASIFICACIN DEL SUELOVER Art. III.3 VER .Art. III.4 VER Art. III.5 VER Art. III.6 Clases de Suelo Suelo Urbano Suelo rural Urbanizable Suelo rural no Urbanizable

CAPITULO II DE LAS PARCELACIONES Y REPARCELACIONESVER Art. III.7 Parcelacin UrbansticaPag.1

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VER Art. III.8 VER Art. III.9

Parcelacin Rstica Reparcelacin

CAPITULO III DE LOS REQUERIMIENTOS PARA PARCELACINES Y REPARCELACIONESPermisos VER .Art. III.10 VER Art. III. 11 ...Condiciones de la Parcelacin Urbanstica en Suelo de Acelerado Desarrollo Urbano Condiciones de la Parcelacin Urbanstica en Suelos de Lento VER .Art. III.12 Desarrollo Urbano Condiciones de la Parcelacin Urbanstica en reas de Desarrollo VER .Art. III.13 Restringido Regulacin de Zonas de Reserva Ecolgica y/o Forestales VER .Art. III.14 Criterios para Proyectos de Reparcelacin VER Art. III.15

CAPITULO IV DE LA ACTUACIN URBANSTICAVER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. III.16 III.17 III.18 III.19 III.20 III.21 III.22 III.23 Tipos de Actuacin Sistema de Actuacin Individual Sistema de Actuacin Coordinada Sistema de Compensacin Sistema de Cooperacin Sistema de Expropiacin Incentivos Contribucin al Esquema Director

CAPITULO V DE LAS VALORACIONESVER Art. III.24 VER Art. III.25 VER Art. III.26 Objeto de la Valoracin Criterios de Valoracin Condicionantes de la ValoracinPag.2


TITULO TERCERODEL RGIMEN DEL MEDIO AMBIENTE CAPITULO I DE LAS REAS DE DESARROLLO RESTRINGIDO Y NO URBANIZABLES

VER Art. III.27 Establecimiento de reas de desarrollo restringido Establecimiento de reas de desarrollo restringido para la VER Art. III.28 conservacin de reas boscosas Establecimientos de reas de desarrollo restringido para la VER Art. III.29 conservacin del ecosistema VER Art. III.30 reas de desarrollo restringido por su efecto de disminuir la necesidad de circulacin vehicular VER Art. III.31 reas de desarrollo restringido para evitar la contaminacin de los recursos hdricos VER Art. III.32 reas no Urbanizables para la conservacin y restauracin de las reas boscosas

CAPITULO II DEL IMPACTO AMBIENTALProyectos de Urbanizacin o construccin localizados en reas de VER Art. III.33 desarrollo VER Art. III.34 Establecimiento de reas de desarrollo restringido para la conservacin de reas boscosas VER Art. III.35 Actividades susceptibles de degradar el medio ambiente VER Art. III.36 Actividades que demandan de un estudio de impacto Ambiental en ausencia del Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial VER Art. III.37 Contenido bsico del borrador final del Estudio de Impacto Ambiental y del Documento final del Estudio de Impacto Ambiental


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PARTE TERCERA

DEL RGIMEN URBANSTICO DEL SUELO Y DEL MEDIO AMBIENTE

TITULO PRIMEROOBJETIVO Y ALCANCES

Art. III.1 ObjetivoLa parte tercera de este reglamento, tiene por objeto, regular el rgimen urbanstico del suelo y del Medio Ambiente, determinando los requisitos que debern cumplir, las distintas clases de suelo, parcelaciones y reparcelaciones, as como tambin los tipos de actuacin urbanstica y valoraciones del suelo urbano y rural, y los Estudios de Impacto Ambiental.REGRESAR AL INDICE

Art. III.2 AlcancesSe regir por esta parte, cualquier tipo de divisin de la propiedad urbana y/o urbanizable, a realizar dentro de los Municipios comprendidos en e el AMSS.REGRESAR AL INDICE

TITULO SEGUNDODEL RGIMEN URBANSTICO DEL SUELO

CAPITULO I DE LA CLASIFICACION DEL SUELO

Art. III.3 Clases de SueloEste Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.4

Las facultades del derecho de propiedad se ejercern dentro de los limites establecidos en la clasificacin urbanstica de los suelos. El Esquema Director del AMSS, determinaran la divisin del territorio en dos clases de suelo: a) Suelo Urbano Suelo Rural b) El Esquema Director del AMSS, deber adems clasificar los suelos rurales del Municipio en: Urbanizable y a) No urbanizable b)REGRESAR AL INDICE

Art. III.4 Suelo UrbanoConstituirn el suelo Urbano, los terrenos que cuenten con la infraestructura de los servicios de urbanizacin necesarios para su desarrollo, as como aquellos terrenos que no disponiendo de estos servicios formen un asentamiento humano con edificacin consolidada. Igualmente, constituirn el suelo urbano los terrenos que, progresivamente y por ejecucin de los Planes vayan disponiendo de los servicios de urbanizacin requeridos.REGRESAR AL INDICE

Art. III.5 Suelo Rural UrbanizableConstituirn el Suelo Rural Urbanizable aquellos terrenos rsticos aledaos o no a los suelo urbanos, no comprendidos en el suelo rural no urbanizable. El Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del AMSS, podr establecer prioridades para la actuacin urbanstica en este tipo de suelos, cuando considere que algunos renen las mejores condiciones para el desarrollo de asentamientos humanos y para la dotacin de servicios de infraestructura y de urbanizacin en los plazos que se consideren necesarios.REGRESAR AL INDICE

Art. III.6 Suelo Rural no UrbanizableEste Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.5

Constituirn el Suelo Rural no Urbanizable: a) Los suelos que el Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del AMSS, determine para otorgarles una especial proteccin, en razn de su excepcional valor agrcola, forestal o ganadero, de las posibilidades de explotacin de sus recursos naturales, de sus valores paisajsticos, histricos o culturales o para la defensa de la fauna, la flora y/o el equilibrio ecolgico. b) Las reservas Agrcolas, Forestales Ecolgicas, etc., decretadas por el Ministerio de Agricultura y Ganadera y/u otras autoridades publicas, centrales o municipales, con potestad legal para hacerlo.REGRESAR AL INDICE

CAPITULO II DE LAS PARCELACIONES Y REPARCELACIONES

Art. III.7 Parcelacin UrbansticaSe entender como parcelacin urbanstica la divisin simultanea o sucesiva de terrenos en dos o ms lotes, cuando pueda dar lugar a la constitucin de un ncleo de poblacin. El COAMSS en colaboracin con el Ministerio de Obras Publicas, a travs del Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, velaran porque todo ncleo de poblacin cuente con la infraestructura y el equipamiento social bsicos que aseguren la salud y el bienestar de sus habitantes. Se considerar ilegal, toda parcelacin que no cumpla con las regulaciones mencionadas en el numeral anterior y con lo establecido en el Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento territorial del AMSS, y el presente reglamento.REGRESAR AL INDICE

Art. III.8 Parcelacin RusticaSe considerara parcelacin rustica aquella divisin del suelo rural para fines agrcolas, que no impliquen, a presente o a futuro, la dotacin de servicios pblicos y reas comunales para fines habitacionales. Este tipo de parcelacin esta exenta de las regulaciones establecidas por el presente reglamento.Este Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.6

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Art. III.9 ReparcelacinSe entender por Reparcelacin, la agrupacin de terrenos comprendidos en un determinado polgono o porcin del suelo urbano o urbanizable, para su nueva divisin, ajustada a una planificacin preestablecida, con adjudicacin de las parcelas resultantes a los interesados, en proporcin a sus derechos. La Reparcelacin tiene por objeto distribuir justamente los costos y beneficios de la ordenacin urbanstica, regularizar la configuracin de las parcelas y situar su aprovechamiento en zonas aptas para la edificacin de acuerdo con los Planes Parciales definidos en este reglamento. La Reparcelacin es voluntaria y su iniciativa compete a los propietarios de parcelas afectadas.REGRESAR AL INDICE

CAPITULO III DE LOS REQUERIMIENTOS PARA PARCELACIONES Y REPARCELACIONES

Art. III.10

Permisos

Ninguna Parcelacin o Reparcelacin urbanstica podr realizarse sin en el permiso previo, otorgado por la OPAMSS, segn los casos establecidos en este reglamento. No se podr efectuar ninguna parcelacin o Reparcelacin sin que se cumpla con los requisitos que este reglamento establezca. En cualquier caso, toda parcelacin o Reparcelacin quedara sujeta a la tramitacin del proyecto correspondiente, en base a lo que se establezca en este reglamento. Los Registradores de la Propiedad exigirn para inscribir escrituras de divisin de terrenos, que se acredite la aprobacin de la parcelacin o Reparcelacin por parte de la OPAMSS. El notario que elabore la escritura dar fe de la finalidad de la divisin, especificando si esta es rustica o urbanstica.REGRESAR AL INDICE


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Art. III.11 Condiciones de la Parcelacin Urbanstica en Suelo de Acelerado Desarrollo UrbanoEsta Parcelacin Urbanstica estar condicionada por las siguientes limitaciones: a) b) c) d) e) Respetar el uso de suelo asignado o el cambio de uso permitido, segn se disponga en este reglamento. Respetar los alineamientos de las vas publicas existentes y proyectada segn determinaciones de los diferentes Planes. Ser dotada de las reas verdes y del equipamiento social segn lo dispuesto en Art. VII.14, numerales 13, y 15, del presente Reglamento. Contar con la factibilidad del servicio de agua potable, alcantarillado sanitario, energa elctrica y la infraestructura que se establezca en este Reglamento. Proyectar y Construir la Red Vial de Circulacin Menor que dar acceso a las parcelas, respetando las disposiciones del presente Reglamento.

Esta red ser propiedad del Municipio y no podr ser afectada por ninguna persona natural o jurdica, publica o privada sin la aprobacin correspondiente de Concejo Municipal.REGRESAR AL INDICE

Art. III.12 Condiciones de la Parcelacin Urbanstica en Suelos de Lento Desarrollo UrbanoToda Parcelacin Urbanstica que se desarrolle en suelos dispersos en reas rurales urbanizables o en poblados de baja presin urbana, estar condicionada a las limitaciones sealadas a continuacin: a) b) c) d) e) f)g)

Respetar el uso de suelo asignado o el cambio de uso permitido segn lo dispuesto en este Reglamento. Respetar los alineamientos de las vas publicas existentes y proyectadas segn determinaciones de los diferentes Planes. Tener conexin a va de acceso rodado segn lo dispuesto en este Reglamento. Contar con centro de educacin bsica de I y II ciclos a una distancia no mayor de 2,000.00 Mts. O lote de escuela en la parcelacin . Dotarla de los accesos y de la infraestructura de servicios pblicos que se seale en este Reglamento. Dotarla de las reas verdes que se indiquen en este Reglamento.Que el terreno afectado no se ubique en ninguna zona de Reserva Ecolgica o de explotacin agrcola de tipo intensivo, identificada y determinada por los Planes dePag.8


Desarrollo Territorial, por el Ministerio de Agricultura y Ganadera, el Municipio correspondiente o cualquier otra institucin competente. Quedan Exentas de estas disposiciones, las edificaciones rurales que en forma aislada se construyan para el funcionamiento de granjas, fincas, haciendas, etc., as como para el alojamiento de su propietarios o trabajadores particulares. REGRESAR AL INDICE

Art. III.13 Condiciones de la Parcelacin Urbanstica en reas de Desarrollo RestringidoToda Parcelacin urbanstica que se desarrolle en reas de Desarrollo Restringido, estar sujeta a las normas y requerimientos establecidos por el Esquema Director y/o el Estudio del Impacto Ambiental elaborado por el interesado conforme a los alcances establecidos en el presente Reglamento, en base al cual la OPAMSS determinara las condicionantes bajo las que se aprobara el proyecto, o las causas por las que se denegara. Las Parcelas comprendidas dentro de las zonas demarcadas en el Plano General de Zonificacin del AMSS como zona de Desarrollo Restringido, podrn utilizarse nicamente para uso habitacional unifamiliar y educacional de nivel bsico, siempre y cuando no se realice tercera mecanizada y que el proyecto se adapte a las condiciones naturales del terreno. En los proyectos comprendidos dentro de las zonas de Desarrollo Restringido, por ningn motivo podrn autorizarse parcelas menores a 500 M2, ni construccin de infraestructura urbana y/o de instalaciones que cubran mas del 25%. En todo caso la aprobacin de este tipo de proyectos estar condicionado a los requerimientos exigidos por OPAMSS, en base al estudio de Impacto Ambiental respectivo.REGRESAR AL INDICE

Art. III.14 Forestales

Regulacin de Zonas de Reserva Ecolgica y/o

Las Parcelas comprendidas dentro de las zonas declaradas de Reserva Ecolgica, sern de uso Silvcola y cualquier otro uso estar sujeto a las siguientes condiciones:

a)

Usos Permitidos.Pag.9


Los propietarios de terrenos de cualquier naturaleza dentro de las zonas declaradas de Reserva Ecolgica, podrn utilizarlos libremente para el uso agrcola y forestal, siempre y cuando su naturaleza y/o sus mtodos de explotacin eviten la tala excesiva de rboles, la erosin y favorezcan la permeabilidad del suelo. b) Usos Condicionados Ser considerado de uso condicionado los proyectos habitacionales que se deseen realizar dentro de la zona de reserva ecolgica, lo cual deber ser solicitada previamente a la Oficina de Planificacin del rea Metropolitana de San Salvador, dicha solicitud deber ser acompaada de un Estudio de Impacto Ambiental, elaborado por especialistas en la materia, segn lo dispuesto en el Art. III.37 del presente Reglamento. Por ningn motivo podr autorizarse otro uso que no sea el habitacional unifamiliar. c) Requerimientos Toda solicitud concedida, deber sujetarse a las normas y requerimientos que para el uso solicitado deber establecer previamente el rgano Ejecutivo a travs de sus respectivos ministerios e instituciones autnomas. d) Obras Publicas Los Organismos estatales e instituciones autnomas que proyecten algn tipo de desarrollo en la Zona de Reserva Ecolgica, debern realizar los tramites correspondientes en la OPAMSS acompaada de un estudio de impacto ambiental, segn lo dispuesto en el Art. III.37 del presente Reglamento, que demuestre la compatibilidad de proyecto con el ecosistema del sitio y la compatibilidad con los usos de suelo existentes. e) Normas Mnimas En los proyectos de Desarrollo o Parcelacin habitacional unifamiliar comprendidos dentro de las Zonas de Reserva ecolgica, que no estn definidas como zonas de reserva ecolgica no urbanizable, podrn autorizarse parcelas para fines habitacionales unifamiliares segn establecido en el Art. V.18, en la Tabla para reas verdes en zonas de desarrollo restringido y reserva ecolgica. Por ningn motivo podrn autorizarse parcelas menores de 3,000 M2, ni construccin infraestructura urbana y/o de instalaciones que cubran mas del 10% del suelo afectado. En toda parcela dentro de las zonas de Reserva Ecolgica, los drenajes de aguas lluvias debern ser superficiales con la obras de proteccin necesarias. Las aguas negras debern ser drenadas a fosas spticas con campo de riego o sistema similar. En ningn caso se permitirn sistemas de drenajes por tuberas para ser desalojadosEste Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.10

directamente en ros o quebradas. No se permitirn obras de terraceria mecanizadas ni la tala de rboles excepto para la construccin de caminos vecinales y/o la infraestructura o instalaciones autorizadas conforme a los dispuesto en el primer prrafo del presente literal. La terrecera manual deber respetar rboles y curvas de nivel existentes, por lo que el diseo arquitectnico deber adaptarse a las condiciones naturales del terreno. Por ningn motivo se permitir cortes mayores de un metro de altura. Las vas de acceso debern ser tratadas solamente con material selecto, sin recubrimiento impermeable. No se permitir iniciar ningn tipo de obra fsicas en estas zonas sin contar con el Permiso de Construccin y/o parcelacin correspondiente extendido por OPAMSS.

f) Servicios Pblicos Ningn organismo estatal podr ejecutar y/o autorizar obras de infraestructura para la dotacin de servicios urbanos en las Zonas de Reserva Ecolgica para parcelas que contravengan lo dispuesto en el presente articulo. En zonas de reserva ecolgica, el COAMSS previa consulta a los Concejos Municipales correspondientes, podrn definir Zonas de Reserva Ecolgica no Urbanizable, segn lo establecido en el Art. III.6 y III.32 del presente Reglamento, las cuales estarn representadas en el Plano General de Zonificacin de AMSS.REGRESAR AL INDICE

Art. III.151.

Criterios para Proyectos de Reparcelacin

Todo proyecto de Reparcelacin tendr en cuenta los siguientes criterios: a) El derecho de los propietarios ser proporcional a la superficie de las parcelas respectivas en el momento de la aprobacin de delimitacin del polgono. b) Las parcela resultantes se valoraran con criterios objetivos y generales para todo el polgono con arreglo a su uso y volumen edificable y en funcin de su situacin, caractersticas, grado de urbanizacin y destino de las edificaciones.


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c)

Se procurar, siempre que sea posible, que las fincas o parcelas adjudicadas estn situadas en lugar prximo al de las antiguas propiedades de los mismos titulares.

d) Cuando la escasa cuanta de los derechos de algn propietario, no permita que se le adjudiquen parcelas independientes cuya extensin sea igual o mayor a la parcela mnima edificable, la adjudicacin podr sustituirse por una indemnizacin en efectivo. e) En todo caso, las diferencias de adjudicacin sern objeto de compensacin econmica entre los interesados, valorndose al precio medio de las parcelas resultantes. Las plantaciones, obras, edificaciones, instalaciones y mejoras que no puedan conservarse se valoraran con independencia del suelo y su importe se reconocer al propietario interesado, con carga al proyecto en concepto de gastos de urbanizacin. En ningn caso podrn adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mnima edificable o que no renan la configuracin y caractersticas adecuadas para su edificacin conforme al planeamiento. No sern objeto de nueva adjudicacin, conservndose las propiedades primitivas, sin perjuicio de la regulacin de linderos cuando fuere necesaria y de la compensaciones econmicas que procedan: a) b) Los terrenos edificados con arreglo al planeamiento. Las fincas no edificadas con arreglo al planeamiento, cuando la diferencia en mas o menos, entre el aprovechamiento que les corresponda conforme al Plan y el que correspondera al propietario en proporcin a su derecho en la Reparcelacin sea, inferior al 15 por 100 de este ultimo

f)

2.

3.

REGRESAR AL INDICE

CAPITULO IVEste Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.12

DE LA ACTUACIN URBANSTICA

Art. III.16.

Tipos de Actuacin

La ejecucin de parcelaciones Urbansticas, la cual se denominara Actuacin Urbanstica, podr realizarse por iniciativa publica, privada, o mixta, determinando unidades de actuacin, las cuales conformaran proyectos independientes. Las unidades de actuacin podrn ser de dos tipos: Actuacin Individual fincas o parcelas de suelo Urbano o Urbanizable perteneciente a un solo propietario. b) Actuacin Coordinada, polgono de Suelo Urbano y/o Urbanizable previamente identificados por el Esquema Director, integrados por fincas o parcelas pertenecientes a uno o ms propietarios. a)REGRESAR AL INDICE

Art. III.17

Sistema de Actuacin Individual

Las actuaciones individuales requerirn de un proyecto de parcelacin previamente aprobado por la OPAMSS, el cual deber indicar: a) b) c) Las obras de vialidad, saneamiento, suministro de agua, energa elctrica, alumbrado publico y dems obras necesarias para su funcionamiento. Disposicin y dimensionamiento de lotes, as como el uso para su edificacin. reas Verdes y Equipamiento Social a ceder gratuitamente al Municipio correspondiente.

Las actuaciones individuales, debern de ajustarse a las disposiciones de Esquema Director en materia de Usos del suelo y Sistema Vial.REGRESAR AL INDICE

Art. III.18

Sistema de Actuacin Coordinada

Con el objeto de coordinar las disposiciones del Esquema Director, con los proyectos individuales de parcelacin, se establece la actuacin coordinada, en al cual un propietario o grupo de propietarios integran un terreno a polgonos previamente definidos. Las actuaciones coordinadas podrn realizarse de la siguiente manera: a) Compensacin.Este Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.13

b) Cooperacin. c) Expropiacin. El Esquema Director deber estimular este tipo de actuacin, dando preferencia a los sistemas de actuacin de compensacin y cooperacin debiendo dar toda la asistencia tcnica a los propietarios para su ejecucin. El sistema de Expropiacin solamente proceder cuando el desarrollo de un polgono sea sujeto de desarrollo prioritario previamente calificado por el Esquema Director y declarado de utilidad publica por la Municipalidad y despus de agotarse todas las gestiones para que los propietarios la realicen por los Sistemas de Compensacin o Cooperacin.REGRESAR AL INDICE

Art. III.19

Sistema de Compensacin

En el Sistema de Compensacin, los propietarios aportan los terrenos y se constituyen en Junta de Compensacin, salvo que todos los terrenos pertenezcan a un solo propietario. La Junta de Compensacin deber realizar un Plan Parcial conteniendo el estudio de Reparcelacin, debiendo identificar: las parcelas pertenecientes a cada uno de los propietarios, los terrenos que estos debern ceder gratuitamente al municipio, destinados a rea verde, equipamiento social y las principales vas de acceso. Cuando los propietarios estn de acuerdo en todas sus partes con el Plan Parcial, este deber ser sometido al proceso de aprobacin segn se establece en el Art. II.32 del presente Reglamento. Las parcelas resultantes podrn ser desarrolladas urbanisticamente como parcelas individuales y de la misma forma que se indica para la actuacin individual en el Art. III. 17. de este reglamento. No obstante lo anterior, los propietarios tendrn toda la libertad para realizar las obras de urbanizacin de manera conjunta o de vender las parcelas resultantes a empresas urbanizadoras que deseen hacerlo por actuacin individual, despus de haber efectuado las donaciones correspondientes al municipio.REGRESAR AL INDICE

Art. III.20

Sistema de Cooperacin

En el sistema de Cooperacin, los propietarios aportan el suelo y la OPAMSS,Este Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.14

realiza el Plan Parcial bajo los lineamientos y procedimientos sealados en el Sistema de CompensacinREGRESAR AL INDICE

Art. III.21

Sistema de Expropiacin

En el sistema de expropiacin, el municipio expropiara los terrenos conforme a las disposiciones del Cdigo Municipal Vigente y realizara por su cuenta el Plan Parcial respectivo, pudiendo posteriormente vender las parcelas resultantes, dando primera opcin a sus antiguos propietarios.El precio de venta de dichas parcelas, ser calculado con base en el costo de expropiacin y en los costos derivados del Plan Parcial.REGRESAR AL INDICE

Art. III.22

Incentivos

La actuacin por compensacin y cooperacin se consideran de inters publico por su enorme contribucin al desarrollo territorial, por lo que el Municipio correspondiente establecer los incentivos que considere convenientes.REGRESAR AL INDICE

Art. III.23

Contribucin al Esquema Director

Cuando el AMSS, cuente con su Esquema Director las parcelas desarrolladas en Actuacin Individual, debern respetar lo establecido en el Esquema Director, contribuyendo as a su adecuada aplicacin.REGRESAR AL INDICE

CAPITULO V DE LAS VALORACIONES

Art. III.24

Objeto de la Valoracin

Cuando el Estado o el Municipio tengan que recurrir al sistema de expropiacin para el desarrollo de un Plan Parcial, declarndolo de utilidad Publica, se valoraran los terrenos afectados segn lo dispuesto en este capitulo y lo que sobre la materiaEste Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.15

establezcan otras leyes vigentes.REGRESAR AL INDICE

Art. III.25

Criterios de Valoracin

Las fincas o terrenos se valoraran segn su ubicacin respecto de la clasificacin del suelo. En Suelo Rural No Urbanizable sern tasadas con arreglo a su valor inicial, en funcin de su posible rendimiento como explotacin agrcola o de cualquier oto uso rural de que fuera susceptible, pero si no que puedan ser tomados en consideracin otros rendimientos relacionados directa o indirectamente con posibles expectativas de utilizacin urbana de los terrenos. Los terrenos situados en Suelo Urbano y en Suelo Rural Urbanizable, se tasaran con arreglo al valor urbanstico, en funcin del aprovechamiento edificatorio y de uso que le asigne el plan correspondiente. Se valoraran por separado las plantaciones, edificaciones e instalaciones que, en cada caso, puedan existir o cualquier otra afeccin que deba tomarse en consideracin.REGRESAR AL INDICE

Art. III.26

Condicionantes de la Valoracin

En ningn caso el valor asignado a los terrenos podr ser mayor, que el fijado por el propietario en su ultima declaracin de patrimonio posterior a la aprobacin del Plan que le afecte. Cuando el valor del inmueble, deducido de la declaracin del impuesto sobre la renta, sea superior al obtenido segn los criterios de valoracin del Art. III.25, ser aquel el que prevalezca. Entre tanto no se elabore el Esquema Director las tasaciones se harn d acuerdo con el valu catastral.REGRESAR AL INDICE

TITULO TERCERODEL RGIMEN DEL MEDIO AMBIENTE

CAPITULO I DE LAS REAS DE DESARROLLO RESTRINGIDO Y NO URBANIZABLESEste Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.16

Art. III.27 Establecimiento de reas de Desarrollo RestringidoLas reas de desarrollo restringido, que deban serlo por su efecto en la recarga o contaminacin del manto fretico, se establecern tomando en cuenta estudios geolgicos de permeabilidad, corrientes subterrneas y toda la informacin tcnica disponible, que sirva para cuantificar el dao en este aspecto por efecto de la urbanizacin. Las normas de Esquema Director del AMSS, establecern las reas mnimas de lotes, reas mnimas no construidas, obligatoriedad de pozos de absorcin, y toda otra medida que maximice la filtracin.REGRESAR AL INDICE

Art. III.28 Establecimiento de reas de Desarrollo Restringido para la Conservacin de reas BoscosasLas rea de desarrollo restringido, que deban serlo para la conservacin de reas boscosas para preservar, restaurar o mejorar la calidad del aire, la estabilidad del suelo, se establecern en base a un diagnostico que tcnicamente establezca esa necesidad. Las normas del Esquema Director del AMSS, establecern las reas mnimas de lotes, las reas mnimas no construidas, los porcentajes de resiembra obligatoria, y toda otra medida que minimicen los daos previstos.REGRESAR AL INDICE

Art. III.29 Establecimiento de reas de Desarrollo Restringido para la Conservacin del EcosistemaLas reas de desarrollo restringido, que deban serlo para la conservacin del Ecosistema para la preservacin de la biodiversidad, se establecern en un estudio que se demuestre tcnicamente que estas constituyen un recurso de alto valor para la flora y fauna. No se permitir ningn desarrollo en estas reas , salvo que los promotores demuestren que el uso propuesto no afecta el hbitat necesario para dichas especies.REGRESAR AL INDICE

Art. III.30


reas de Desarrollo Restringido por su efectoPag.17

en disminuir la necesidad de circulacin vehicularLas reas de desarrollo restringido, que deban serlo por su efecto positivo en disminuir la necesidad de circulacin vehicular, se establecern en base a un estudio de origen-destino que identifiquen las actividades completamentarias a las dominantes, cuya carencia obligue a recorridos largos. En el Esquema Director del AMSS, se establecern las densidades residenciales y constructivas mnimas permisibles, la obligatoriedad de actividades complementarias de vas peatonales o ciclables, y toda otra medida que disminuya la longitud de recorridos y vehculos contaminantes.REGRESAR AL INDICE

Art. III.31 reas de Desarrollo Restringido para evitar la contaminacin de los recursos hdricosLas reas de desarrollo restringido que deban serlo para evitar la contaminacin de los recursos hdricos, debern basarse en un diagnostico que establezca el uso actual de la corriente de dichas aguas, las especies que depende de su nivel actual de contaminacin, y los riesgos de incrementar este nivel. Las Normas del Esquema Director del AMSS, establecern las actividades que no sern permitidas, y las restricciones a cumplir por las que en forma condicional se autoricen.REGRESAR AL INDICE

Art. III.32 reas no urbanizables para la conservacin y restauracin de las reas boscosasLas reas no urbanizables que deban serlo por su efecto positivo en la conservacin y restauracin de reas boscosas; en la conservacin y proteccin de los recursos hdricos superficiales y subterrneos; en la previsin y control de los procesos erosivos; en la preservacin de la biodiversidad y ecosistema en el sistema de reas protegidas; en la preservacin de las reas de reserva agrcola y forestal; y las reas de riesgo, se establecern en base a diagnsticos tcnicos. No se permitir ningn desarrollo urbano en estas reas.REGRESAR AL INDICE

CAPITULO II DEL IMPACTO AMBIENTALEste Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.18

Art. III.33 Proyectos de urbanizacin o construccin localizados en reas de desarrollo restringidoCuando el propietario de un proyecto de urbanizacin o construccin, localizado en reas de desarrollo restringido, considere que las disposiciones del Esquema Director para su localidad, no corresponde a las caractersticas del sitio, este podr realizar un Estudio de Impacto Ambiental, que proponga alternativas para la conservacin y preservacin del medio ambiente definiendo los objetivos, alcances y metodologas. El Estudio, deber cumplir con los requisitos establecidos por la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del AMSS y el presente reglamento. La aprobacin de las alternativas propuestas, en el Estudio, seguirn el mismo tramite que el establecido en el Art. II.62 del presente reglamento para el esquema Director del AMSS, y su evaluacin, la realizara la OPAMSS.REGRESAR AL INDICE

Art. III.34 Actividades susceptibles de degradar el medio ambiente cuando no exista un Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento TerritorialEn ausencia del Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del AMSS, o de casos no contemplados por el mismo, toda actuacin de desarrollo territorial que conlleve a actividades susceptibles de degradar el medio ambiente o que afecte un suelo que califique como rea de desarrollo restringido o de Reserva Ecolgica, deber estar sustentado por un Estudio de Impacto Ambiental.REGRESAR AL INDICE

Art. III.35 ambiente

Actividades susceptibles de degradar el medio

Se consideran actividades susceptibles de degradar el medio ambiente, todas aquellas que afecten negativamente la calidad de vida de los seres humanos, as como de la biodiversidad, tal como se especifica en el Art. VIII.7, literal e.REGRESAR AL INDICE

Art. III.36

Actuaciones que demandan un Estudio dePag.19


Impacto Ambiental en ausencia del Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento TerritorialEn ausencia del Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del AMSS, las actuaciones que demandaran el Estudio de Impacto Ambiental, sern las siguientes: a) b) c) d) e) f) g) h) i) La formulacin de Planes de Desarrollo Territorial; La formulacin de proyectos que alteren significativamente el rea rural o los recursos naturales; La elaboracin de Proyectos Urbansticos y rurales, ubicados en reas de desarrollo restringido y/o de Reserva Ecolgica; Lneas de transmisin elctrica y subestaciones; Centrales hidroelctricas, termoelctricas y geotrmicas; Aeropuertos, terminales de buses y ferrocarriles, construccin de carreteras y caminos, en especial los que puedan afectar reas protegidas. Desarrollos Urbanos y tursticos de envergadura; Proyectos inmobiliarios; Plantas Industriales, qumicas, metalrgicas y textiles, productoras de materiales de construccin, de equipo y productos metlicos, curtiembres , agroindustriales, mataderos, planteles, y establos de crianza, lechera y engorde de animales. Plantas elaboradas de productos de madera, astilladoras, industrias de celulosa, pasta de papel; Acuicultura, la explotacin intensiva y cultivos o criaderos de recursos acuticos y plantas procesadoras de los mismos; Fabricacin, transporte, trasiego, almacenamiento, disposicin final y reutilizacin de sustancias toxicas, inflamables o peligrosas. Actividades o proyectos de saneamiento ambiental, tales como los sistemas de alcantarillado y agua potable, plantas de tratamiento de aguas y residuos slidos, rellenos sanitarios y drenajes de aguas lluvias; Actividades que impliquen un cambio en el uso del suelo, en zonas identificadas por el sistema de ordenamiento ecolgico-econmico con potencial de riego, agrcola o de reserva de recursos.

j) k) l) m)

n)

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Art. III.37 Contenido bsico del borrador final del Estudio de Impacto Ambiental y del documento final del Estudio de Impacto AmbientalEste Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.20

La OPAMSS, en consulta con la Secretaria del Medio Ambiente (SEMA), evaluara el impacto ambiental de los proyectos que desarrollen en el AMSS, tratndose de las siguientes materias: 1234Regionales y/o rurales Zonas y parques industriales. Aeropuertos y puertos navales. Exploracin, extraccin, y procesamiento de minerales u otros recursos naturales. 5- Desarrollos tursticos y/o de complejos deportivos. 6- Instalacin de tratamiento, confinamiento o eliminacin de aguas residuales o de residuos slidos.

La OPAMSS evaluara el impacto ambiental de los proyectos de urbanizacin a realizarse en reas de desarrollo restringido y/o de Reserva Ecolgica.

Para la realizacin de las actividades establecidas en el Art. VIII.7 y para el desarrollo de proyectos condicionados por este reglamento por un estudio de impacto ambiental se necesitara la autorizacin correspondiente, para lo cual deber presentarse a la OPAMSS un estudio de Impacto Ambiental con la siguiente informacin: (Ver anexo No 19)REGRESAR AL INDICE

a) Aspectos Generales del medio natural del rea donde pretende desarrollarse la obra o actividad: Ubicacin geogrfica (presentar planos) localizacin con respecto al rea urbana localizacin con respecto a la conformacin geogrfica (altitud) zona climtica Caractersticas del clima (temperatura, precitacin, humedad, etc). Limites y colindantes rea del terreno Topografa plano de curvas de nivel anlisis de pendientes (perfiles naturales, cortes y rellenos)Pag.21

-


-

Hidrologa (presentar planos) Recursos hdricos Fuentes de agua Escorrenta (corrientes superficiales), pozos etc. Flora y Fauna plano indicando la flora de mayor importancia fotografas Tipos de Suelo plano con su clasificacin del suelo uso potencial del suelo (planos) descripcin de los suelos usos del suelo (radio de influencia de 1 Km. a partir de los linderos de terreno presentar planos) compatibilidad del uso con reas adyacentes (planos) reas susceptibles de erosin (planos)

-

-

-Capacidad de Absorcin del Suelo (zonas de mayor infiltracin). (adjuntar planos) -gentes contaminantes del entorno. (adjuntar planos) principales fuentes de contaminacin depsitos de basura zona industrial autopistas etc.REGRESAR AL INDICE

b) Descripcin, naturaleza y ubicacin de la obra o actividad proyectada. (presentar planos del proyecto) - rea total - numero y rea de lotes - % de rea descubierta (en la urbanizacin y en los lotes) - % de rea cubierta - % de rea verde - ubicacin - Uso - numero de usuarios - densidad - actividades a llevarse a cabo en el proceso de ejecucin (remocin y quemaEste Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.22

de vegetacin, etc) - justificacin del diseo urbanstico y/o arquitectnico presentadoREGRESAR AL INDICE

c) Identificacin, descripcin y evaluacin de los impactos ambientales que ocasiona u ocasionara la ejecucin de la obra o actividad en sus distintas etapas, indicando los Impactos Positivos y Negativos del Proyecto: - Disminucin y/o aumento de desniveles - Disminucin y/o aumento de caudales - Aumento o reduccin de la Flora o Fauna - Aumento o reduccin de la capacidad de absorcin del suelo - Aumento o reduccin de obras de conservacin - Aumento o reduccin de los agentes contaminantes del entorno. d) Medidas de prevencin, mitigacin, compensacin o correccin de los efectos negativos del impacto ambiental. e) Medidas para la potencializacin de los efectos positivos del Impacto ambiental f) Normas particulares de construccin y Uso del Suelo, as como su vinculacin con las normas y regulaciones existentes g) Programa de monitoreo y control de las medidas propuestas h) Resumen ejecutivo i) Nombres, sellos y firmas de los profesionales que participaron en la elaboracin del estudio (Ingeniero agrnomo, Ingeniero o Arquitecto con estudios del medio ambiente o del impacto ambiental, diseador ambiental). En los casos de construcciones que se ubiquen en bloques urbanos del AMSS que presenten caractersticas arquitectnicas representativas del estilo de una poca determinada, debern presentar un Estudio de Impacto ambiental del Patrimonio Cultural, cuyos alcances consideren lo siguiente: a) Situacin Actual - Edificaciones de valor Histrico o Arquitectnico - Estado de las edificaciones - Uso de las edificaciones - Altura de las edificaciones y sus edificios vecinos - Predios baldos - Derechos de vasEste Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.23

- Contaminacin Visual y Acstica b) Impactos Positivos y Negativos del Proyecto Cambio favorable o desfavorable a: - Preservacin - Estado - Uso - Integracin o desintegracin del Paisaje Urbano - Utilizacin o sub utilizacin de predios baldos - Disminucin y/o aumento de los problemas de circulacin - Disminucin y/o aumento de la contaminacin Visual y Acstica. La OPAMSS autorizara lo solicitado, siempre y cuando consideren adecuadas las medidas y propuestas para la prevencin y mitigacin de los efectos negativos en el medio ambiente, as como la potencializacin de los efectos positivos. La autorizacin deber especificar como condicionantes dichas medidas y normas as como otras que juzgare convenientes y la OPAMSS quedara en al obligacin de constatar que dichas medidas y normas se cumplan en la ejecucin de las actividades u obras autorizadas.

La OPAMSS denegara lo solicitado, cuando se demuestre que la medidas de mitigacin o impacto no son suficientes, o cuando se demuestre que el proyecto causara impactos negativos con ponderacin alta o irreversible.


Pag.24


PARTE CUARTADE LA ESTRUCTURA URBANA Y LA ZONIFICACION DE LOS USOS DE LOS SUELOS

TITULO PRIMERO OBJETIVO Y ALCANCESVER Art. IV.1 VER Art. IV.2 Objetivo Alcances

TITULO SEGUNDO DE LA ESTRUCTURA URBANA

CAPITULO I DEFINICIN DE LA ESTRUCTURA URBANA VER Art. IV.3 VER Art. IV.4 El Sistema de Estructura Urbana Bsico Composicin de la Estructura del AMSS

TITULO TERCERO DE LOS USOS DEL SUELOCAPITULO I GENERALIDADES VER Art. IV.5 VER Art. IV.6 Requerimientos de Localizacin Instrumentos de RegulacinPag.1


VER Art. IV.7 VER Art. IV.8 VER Art. IV.9

Requisito Previo Publicaciones Actualizacin de los instrumentos

CAPITULO II DE LOS USOS DEL SUELO VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. IV.10 IV.11 IV.12 IV.13 IV.14 IV.15 IV.16 IV.17 IV.18 IV.19 IV.20 IV.21 IV.22 IV.23 IV.24 IV.25 IV.26 IV.27 IV.28 IV.29 IV.30 Clasificacin por Zonas .Plano de Zonificacin Zonas Habitacionales Zonas de Comercio y Servicios Zonas de Equipamiento Zona Verde Zonas Industriales Zonas de Explotacin Rural Zona de Reserva Ecolgica Usos Permitidos Usos Condicionados Usos Prohibidos Usos Secundarios Usos No Conformes Cambio de Uso Matriz de los Usos de Suelo reas de Desarrollo Prioritario y de Desarrollo Restringido reas de Desarrollo Prioritario reas de Desarrollo Restringido Apelaciones Variaciones del Plano de Zonificacin y Reglamento


Pag.2

PARTE CUARTA DE LA ESTRUCTURA URBANA Y LA ZONIFICACIN DE LOS USOS DEL SUELO TITULO PRIMERO OBJETIVO Y ALCANCESArt. IV.1 Objetivos

La parte Cuarta de este Reglamento tiene por objeto el regular el desarrollo urbano, mediante el establecimiento de una estructura urbana definida y el uso propio del suelo para el buen desenvolvimiento de las actividades urbanas.REGRESAR AL INDICE

Art. IV.2

Alcances

Se regirn por esta parte, todas las actividades relacionadas con el uso del suelo en los municipios comprendidos en el rea Metropolitana de San Salvador (AMSS).REGRESAR AL INDICE

TITULO SEGUNDO DE LA ESTRUCTURA URBANACAPITULO I DEFINICION DE LA ESTRUCTURA URBANA

Art. IV.3

El Sistema de estructura Urbana Bsico

La definicin de la estructura Urbana posee Cuatro jerarquas Bsicas, a saber: JERARQUA 1 2 CONCEPTO SISTEMA SUB-SISTEMA ESPACIO URBANO A.M.S.S. ZONASPag.3


3 4

COMPONENTES SUB-COMPONENTES

MUNICIPIOS DISTRITOS

Cada uno de los conceptos mencionados, comprende los conceptos de menor jerarquas formando una unidad urbana integral. 1) El Sistema: Esta conformado por todos los suelos urbanos y rurales urbanizables y rurales no urbanizables del rea Metropolitana de San Salvador y esta divido en Zonas, municipios y distritos. 2) Los Sub-sistemas: estn conformados por los suelos urbanos y urbanizables de los municipios comprendidos en una zona determinada. 3) Los Componentes: son las Unidades geogrficas ms importantes del Sistema y estn conformados por los suelos urbanos y urbanizables de cada uno de los municipios que conforman el rea Metropolitana de San Salvador. 4) Los sub-componentes: Son unidades geogrficas con una funcin especifica dentro del sistema urbano, los cuales se denominan distritos. Cada municipio comprende un determinado numero de distritos.REGRESAR AL INDICE

Art. IV.4

Composicin de la Estructura del AMSS

El rea metropolitana de San Salvador se conforman de la siguiente manera:

ESTRUCTURA URBANA DEL A.M.S.S.

Z-1 ZONA CENTRALSS SAN SALVADOR Z1SS1 Z1SS2 Z1SS3 Z1SS4 Z1SS5 Z1SS6 Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Comercial Central Centro de Gobierno La Tiendona Lourdes San Jacinto La BermejaPag.4


Z1SS7 Z1SS8 Z1SS9 Z1SS10 Z1SS11 Z1SS12 Z1SS13 Z1SS14 Z1SS15 Z1SS16

Distrito Metrocentro Distrito Cuidad Satlite Distrito Jardines del Recuerdo Distrito Estadio Cuscatln Distrito Antel Roma Distrito San Jos de Montaa Distrito Miralvalle Distrito San Benito Distrito Escaln Distrito Del Mirador

MJ

MEJICANOS Z1MJ1 Z1MJ2 Z1MJ3 Z1MJ4 Z1MJ5 DELGADO Z1CD1 Z1CD2 Z1CD3 Z1CD4

Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito

Universitaria Norte Zacamil Mejicanos San Ramn Escalante Mejicanos

CD

Distrito Distrito Distrito Distrito

La Garita Ciudad Delgado Milingo Colinas del Norte

CT

CUSCATANCINGO Z1CT1 Z1CT2 Distrito Cuscatancingo Distrito Mariona

AY

AYUTUXTEPEQUE Z1AY1 Distrito Scandia

SM

SAN MARCOSPag.5


Z1SM1

Distrito San Marcos

Z-2 ZONA OCCIDENTALST NVA. SAN SALVADOR Z2ST1 Z2ST2 Z2ST3 Z2ST4 Z2ST5 Z2ST6 Z2ST7 Z2ST8 AC Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Utila Santa Cecilia Jardines de la Sabana Jardines de la Libertad Las Delicias Quezaltepec Las Piletas Los Chorros

ANT. CUSCATLAN Z2AC1 Z2AC2 Z2AC3 Z2AC4 Distrito Distrito Distrito Distrito Ceiba de Guadalupe Plan de La Laguna El Espino La Reforma

Z 3 ZONA ORIENTALSY SOYAPANGO Z3SY1 Z3SY2 Z3SY3 Z3SY4 Z3SY5 Z3SY6 Z3SY7 Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Distrito Prados de Venecia Amatapec Montecarmelo Bosques del Matazano Los Santos Unicentro San JosPag.6


Z3SY8 IL ILOPANGO Z3IL1 Z3IL2

Distrito Bosques del Ro

Distrito Aeropuerto de Ilopango Distrito San Bartolo

SMT SAN MARTN Z3SMT1 Z3SMT2 Distrito San Martn Distrito Las Palmas

Z-4 ZONA NORTEAP APOPA Z4AP1 Z4AP2 Z4AP3 Z4AP4 Distrito Distrito Distrito Distrito La Ermita Madre Tierra Popotlan Jardines del Norte

NJ

NEJAPA Z4NJ1 Distrito Nejapa

TN

TONACATEPEQUE Z4TN1 Z4TN2 Z4TN3 Distrito Centro Distrito Italia Distrito Alta vista

REGRESAR AL INDICEEste Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.7

TITULO TERCERO DE LOS USOS DEL SUELOCAPITULO I GENERALIDADES

Art. IV.5

Requerimientos de Localizacin

Toda inversin publica o privada que se realice en el suelo urbano o urbanizable comprendido en los municipios que conforman el rea metropolitana de San Salvador (AMSS), deber hacerse de conformidad con los requerimientos de localizacin que para tal efecto dictara la Oficina de Planificacin del rea Metropolitana de San Salvador (OPAMSS).REGRESAR AL INDICE

Art. IV.6

Instrumentos de Regulacin

La regulacin de los usos de suelo del AMSS la realizara la OPAMSS con los siguientes instrumentos: a) Los artculos comprendidos en el presente reglamento. b) El plano General de Zonificacin del Esquema Director del AMSS. c) Los planos de Zonificacin Municipal y/o DistritalREGRESAR AL INDICE

Art. IV.7

Requisito Previo

Para realizar toda inversin publica o privada que afecte el suelo urbano o urbanizable en el AMSS, el interesado, deber sujetarse a lo dispuesto en el Plano General de Zonificacin del AMSS y el presente reglamento, debiendo solicitar calificacin de lugar a la OPAMSS, en los casos siguientes:


Pag.8

1) Cuando se desee solicitar un uso identificado como condicionado en la matriz de usos del suelo del Plano General de Zonificacin del AMSS. En el caso del uso habitacional, cuyas condicionantes estn claramente definidas en este reglamento, podrn obviar este tramite bajo la responsabilidad del profesional que har el tramite de la revisin vial y zonificacin. 2) Cuando se desee realizar un proyecto de desarrollo progresivo en parcelaciones habitacionales populares o de inters social. 3) Cuando la parcela afectada se ubique en un rea identificada como de desarrollo restringido, y/o de reserva ecolgica, debiendo acompaar la solicitud, con un estudio de impacto ambiental que indique los efectos del proyecto en el medio ambiente natural de la zona. Dicho estudio deber cumplir con lo establecido en el Art. III.37 del presente reglamento.REGRESAR AL INDICE

Art. IV.8

Publicaciones

La OPAMSS deber publicar los instrumentos de Regulacin definidos en el Art. IV.6 para el uso y conocimiento publico.REGRESAR AL INDICE

Art. IV.9

Actualizacin de los Instrumentos

La OPAMSS actualizara los Instrumentos de Regulacin definidos en Art. IV.6 de conformidad a lo establecido en el Art. II.65 del presente reglamento.REGRESAR AL INDICE

CAPITULO II DE LOS USOS DEL SUELO

Art. IV.10

Clasificacin por Zonas

El suelo Urbano y urbanizable para fines reglamentarios se divide en zonas segn la funcin que desempean en la estructura de la ciudad. Dicha funcin es determinada por los usos prioritarios en cada una de las zonas y puede a su vez especializarse segn la escala urbana a que sirve, o caracterizarse segn las peculiaridades delEste Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.9

sitio, por lo que dichas zonas pueden sub-dividirse en tipos segn se describe a continuacin:ZONA Zona Habitacional TIPO Residencial D400 Residencial D200 Residencial D100 Residencial D50 Zona de Comercio y Servicios Centro Urbano Sub Centro Urbano Corredor Urbano /Servicios Centro de Barrio Zona Equipamiento Zona Verde Zona Industrial rea Verde y Espacio Abierto reas de Proteccin Vecina Aislada CLAVE Hr 40 Hr 20 Hr 10 Hr 05 CU SU CS CB AV AP IV IA

Corredor Urbano / Industria / Servicios CI Institucional Administracin y Servicios ES

El rea Rural no urbanizable para fines Reglamentarios se divide en zonas segn la funcin que desempean en la estructura Municipal.ZONA Zona de Explotacin Rural Zona de Reserva Ecolgica Zona de Desarrollo Restringido REGRESAR AL INDICE CLAVE RR RE DR

Art. IV.11

Plano de Zonificacin

La localizacin de las zonas descritas anteriormente, es la indicada en el mapa adjunto, llamado Plano General de Zonificacin del AMSS, el cual solamente puede ser modificado por el CODEMET, previo informe del COPLAMSS, a travs de su comisin especifica de Usos del Suelo, mientras no existan estos organismos ser el Consejo de Alcaldes del rea Metropolitana de San Salvador, a propuesta de la OPAMSS.REGRESAR AL INDICEEste Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.10

Art. IV.12

Zonas Habitacionales

Son aquellas cuyo uso prioritario es el Residencial, las cuales se dividen en 4 tipos segn su densidad neta: Zona Zona Zona Zona Habitacional Habitacional Habitacional Habitacional Residencial Residencial Residencial Residencial D D D D 400 200 100 50 : : 400 Hab /Ha. (Hr-40) : 200 Hab /Ha. (Hr-20) : 100 Hab /Ha. (Hr-10) 50 Hab /Ha. ( Hr-05)

REGRESAR AL INDICE

Art. IV.13

Zonas de Comercio y Servicios

Son aquellas en la cuales la actividad predominante es el intercambio de bienes y servicios. Se distinguen cinco tipos: Centro Urbano (CU): Son aquellas concentraciones de comercios y servicios, cuyo radio de influencia es uno o ms municipios. Sub-Centro Urbano (SU): Son aquellas concentraciones de comercios y servicios, cuyo radio de influencia es uno o ms Distritos Urbanos. Corredor Urbano / Servicios (CS): son aquellas concentraciones de comercios y servicios a lo largo de las principales Vas de Transporte Vehicular de la ciudad. Corredor Urbano / Industria / Servicios (CI): Son aquellas concentraciones de comercio y servicios mezclada con industria Ligera, no molesta, a lo largo de las principales Vas de Transporte Vehicular de la ciudad. Centro de Barrio (CB): Son aquellas concentraciones de comercio y servicios, cuyo radio de influencia es una o ms parcelaciones habitacionales.REGRESAR AL INDICE

Art. IV.14

Zonas de Equipamiento

Son aquellas zonas donde predominan las actividades destinadas al apoyo de las dems zonas deEste Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.11

la ciudad. * Zonas de Equipamiento Institucional, Administracin y Servicios: Son aquellas donde predominan los establecimientos de administracin publica, dotacin de servicios y actividades necesarias para garantizar el desarrollo integral y la seguridad de la comunidad.REGRESAR AL INDICE

Art. IV.15

Zona Verde

* reas Verdes y Espacio Abierto: Son aquellas destinadas a la recreacin pasiva y al Equilibrio Ecolgico de la ciudad. * reas de Proteccin: Son aquellas reas verdes destinadas a la proteccin de ros y quebradas, parcelas urbanas y otros recursos naturales dentro del AMSS.REGRESAR AL INDICE

Art. IV.16

Zonas Industriales

Son aquellas en la que predomina la actividad destinada a la transformacin y produccin de bienes. Se distinguen dos tipos: * Zona de Industria Vecina: Son aquellas cuyos medios y procedimientos de transformacin no generan desechos, fluidos, etc., que por su contaminacin pueden causar molestias a los usos vecinos. * Zona de Industria Aislada: Son aquellas en las que predominan las actividades industriales, cuyos medios y procedimientos de transformacin producen desechos, ruidos, etc., causando molestias a los usos vecinos.REGRESAR AL INDICE

Art. IV.17

Zonas de Explotacin RuralPag.12


Son aquellas dentro del rea Rural, destinadas a la produccin de bienes de tipo: silvcola, agrcola y pecuaria.REGRESAR AL INDICE

Art. IV.18

Zona de Reserva Ecolgica

Es aquella que se ubica en el rea Rural y esta destinada a su preservacin natural, con la finalidad de conservar el Equilibrio Ecolgico y de preservar los mantos acuferos.REGRESAR AL INDICE

Art. IV.19

Usos Permitidos

Son aquellos usos que podrn ubicarse dentro de las zonas indicadas, sin ms limitacin que las establecidas por el Plano General de Zonificacin del AMSS.REGRESAR AL INDICE

Art. IV.20

Usos Condicionados

Son aquellos usos cuya compatibilidad con los usos permitidos en cada zona, esta condicionada a algn tipo de obras de proteccin o de normas especiales de equipamiento urbano y/o arquitectnico. Para otorgar estos permisos deber cumplirse con las condiciones o limitaciones que se requieran, las cuales debern constar en forma escrita, ya que invalidaran el permiso otorgado si no se le da cumplimiento. Se consideraran tambin usos condicionados los usos residenciales de diferente densidad a la indicada en Plano General de Zonificacin del AMSS, a excepcin de los Asentamientos Populares en la Zonas Habitaciones Hr- 40, los que se consideraran como Uso Permitido. En proyectos multifamiliares se podr permitir la densidad solicitada, bajo las condiciones sealadas en Art. VI.32 Los Complejos comerciales e institucionales aunque se ubicaran en una zona identificada como tal, comercial o institucional segn el caso, sern considerados usos condicionados, los cuales se podrn permitir dependiendo de las condiciones de accesibilidad del sector y del proyecto mismo.REGRESAR AL INDICE


Pag.13

Art. IV.21

Usos Prohibidos

Son aquellos usos que por ninguna circunstancia pueden obtener permiso para ubicarse en una zona determinada por su incompatibilidad con los usos permitidos en ella.REGRESAR AL INDICE

Art. IV.22

Usos Secundarios

Cuando en un lote o parcela existen dos o ms usos del suelo, ser considerado como Uso Principal, aquel que ocupa la parte mayor de la totalidad del terreno. El o los dems usos existentes sern considerados secundarios. Para obtener el permiso para el uso principal, se seguir el procedimiento normal, como si fuera un solo uso. Para el o los Usos Secundarios, se exigir que sean compatibles con el uso principal y los usos vecinos. La vivienda permitida en los centros de Equipamiento o Comercio, se considerara siempre como Uso Secundario y no se permitir en el primer nivel.REGRESAR AL INDICE

Art. IV.23

Usos No Conformes

El presente Reglamento no tiene efectos retroactivos, por tanto, cualquier uso de terreno no conforme a sus disposiciones, que exista legalmente a la fecha de entrar en vigencia, podr contemplarse dentro de las siguientes limitaciones: 1) Los edificios o estructuras destinadas a un uso no conforme calificado como condicionado en el Plano General de Zonificacin del AMSS, podrn mejorarse o ampliarse, siempre y cuando se cumpla con las condicionantes sealadas previamente en una calificacin de lugar otorgada por la OPAMSS. 2) Los edificios o estructuras destinadas a un uso no conforme considerado prohibido en el plano General de Zonificacin del AMSS no podr mejorarse o ampliarse, a menos que se cambien por uso conformes, o que se demuestre que no existen incompatibilidades con los usos vecinos.REGRESAR AL INDICE

Art. IV.24

Cambio de Uso

Ningn propietario podr cambiar los usos de su parcela sin la autorizacin correspondiente, para loEste Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.14

cual deber solicitar Calificacin de Lugar.REGRESAR AL INDICE

Art. IV.25

Matriz de los Usos del Suelo

Los Usos permitidos, condicionados y prohibidos se especifican en la matriz de usos del suelo que acompaa al Plano General de Zonificacin del AMSS. Los usos prohibidos marcados en la Matriz debern ser evaluados peridicamente por la OPAMSS, analizando cada uno de los casos particularmente, debiendo convertir en usos condicionados todos aquellos marcados como prohibidos y que la experiencia demuestre que pueden eliminarse las incompatibilidades con obras de proteccin o aislamiento.REGRESAR AL INDICE

Art. IV.26

reas de Desarrollo Prioritario y de Desarrollo Restringido

Las municipalidades del AMSS a propuesta de la OPAMSS podrn declarar reas de Desarrollo Prioritario y reas de Desarrollo Restringido las cuales se identificaran en Plano General de Zonificacin del AMSS y se incluirn en lo establecido en los Artculos IV.27 y IV.28 respectivamente del presente Capitulo.REGRESAR AL INDICE

Art. IV.27

reas de Desarrollo Prioritario

Son los suelos urbanos o urbanizables que presentan las mejores condiciones para la dotacin de servicios pblicos y de Equipamiento Social y/o que presentan las mejores condiciones para el desarrollo de una actividad urbana especifica (vivienda, industria, etc.). Estas reas estarn sujetas a una reglamentacin especial.REGRESAR AL INDICE

Art. IV.28

reas de desarrollo Restringido

Son los suelos urbanos y/o urbanizables que contienen o representan un patrimonio nacional de tipo cultural o natural en los cuales debern dictarse medidas especiales para su proteccin. Estas reas estarn sujetas a una reglamentacin especial.REGRESAR AL INDICE

Art. IV.29

ApelacionesPag.15


En caso de denegarse la aprobacin de determinado uso de suelo, el interesado podr solicitar a la OPAMSS una reconsideracin, con exposicin de motivos. En caso de obtener una resolucin negativa, podr apelar ante el Concejo Municipal de la localidad correspondiente dentro de los quince das subsiguientes a la negativa, el cual oir apelaciones y consultara a la OPAMSS y resolver lo que convenga en un termino no mayo de 30 das, nicamente en vista de autos y conforme a la Ordenanza del Control del Desarrollo Urbano y de la Construccin, a la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del AMSS, al Plano General de Zonificacin del AMSS y al presente Reglamento. La sentencia que se pronuncie causara ejecutoria, y no permitir ms recurso que de responsabilidad.REGRESAR AL INDICE

Art. IV.30

Variaciones del Plano de Zonificacin y Reglamento

La comisin de Usos del Suelo del Comit de Planeacin del AMSS, COPLAMSS podr plantear variaciones tanto al Plano General de Zonificacin del AMSS como a este Reglamento, cuando lo consideren conveniente, pero las alteraciones debern ser aprobadas por la OPAMSS, quien deber emitir sus conclusiones y recomendaciones, pudindose oponer solamente en el caso que estas modificaciones alteren o contravengan la estructura bsica del Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial de rea Metropolitana de San Salvador. En tal caso, esta Oficina deber efectuar los estudios necesarios para armonizar las reformas requeridas con el referido Plano.REGRESAR AL INDICE


Pag.16


PARTE QUINTADE LAS PARCELACIONES

TITULO PRIMERO OBJETIVO Y ALCANCESVER Art. V.1 VER Art. V.2 Objetivos Alcances

TITULO SEGUNDO DE LA PARCELACINCAPITULO I DE LA LOTIFICACIN VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. V.3 V.4 V.5 V.6 V.7 V.8 V.9 V.10 V.11 V.12 V.13 V.14 V.15 V.16 V.17 Parcelacin Habitacional Lotes Habitacionales frente a Vas Vehiculares Desarrollo de Complejos Habitacionales Parcelacin Comercial Desarrollo de Complejos Comerciales Parcelacin Industrial Parcelacin Institucional Desarrollo de Complejos Institucionales Nivel de los Lotes Proteccin de Lotes Zonas de Proteccin para Accidentes Naturales Obras de Proteccin para mantener, disminuir y/o eliminar las Zonas de Proteccin. Propiedad, Uso y Mantenimiento de las Zonas de Proteccin Servidumbre Sub Parcelacin CAPITULO II DEL EQUIPAMIENTO COMUNAL Y PUBLICO VER Art. V.18 reas VerdesPag.1


VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art. VER Art.

V.19 V.20 V.21 V.22 V.23 V.24 V.25 V.26 V.27 V.28 V.29 V.30 V.31 V.32 V.33 V.34 V.35

Tipos de rea Verdes Infraestructura del rea Verde Ubicacin del rea Verde Recreativa Calculo del rea Verde Recreativa Equipamiento del rea Verde Recreativa Ubicacin del rea Verde Ecolgica Calculo del rea Verde Ecolgica Equipamiento del rea Verde Ecolgica rea Verde en Parcelaciones Industriales Tipos de rea Verde en Parcelaciones Industriales rea Verde Deportiva rea Verde de Proteccin Ambiental Uso del rea Verde rea de Equipamiento Social Uso del rea de Equipamiento Social Dotacin de reas de Uso complementario Venta de reas de Uso Complementario

CAPITULO III DEL SISTEMA VIAL VER Art. V.36 VER Art. V.37 VER Art. V.38 VER Art. V.39 VER Art. V.40 VER Art. V.41 VER Art. V.42 VER Art. V.43 VER Art.V.44 VER Art. V.45 VER Art. V.46 VER Art. V.47 VER Art. V.48 VER Art. V.49 VER Art. V.50 VER Art. V.51 VER Art. V.52 VER Art. V.53 VER Art. V.54 VER Art. V.55 Jerarquizacin y Funcionamiento del Sistema Vial Vas de Circulacin Mayor Vas de Circulacin Menor Derechos de va y longitud de las Vas de Circulacin Menor Accesos a Parcelas sobre las Vas de Circulacin Mayor Accesos a Parcelaciones Habitacionales Accesos a Parcelaciones Industriales y Bodegas Accesos a Complejos Comerciales e Institucionales Intersecciones y Cruces de Vas Bloque Urbano Estacionamiento Colectivo en Parcelaciones Habitacionales Sealizacin y Nomenclatura Vial Zona de Retiro, Calle Marginal, Acera, Arrate, Cordn y Refugios para Buses Cordones Separacin Mnima entre Curvas Horizontales Radios Mnimos de Curvatura para Ejes de calles Pendiente Transversal en los Rodamientos Pendiente Longitudinal en los Rodamientos Empalmes de Rasantes Curvas VerticalesPag.2


VER Art. V.56

Plazoletas de Retorno

CAPITULO IV DE LA INFRAESTRUCTURA Y LOS SERVICIOS VER Art. V.57 VER Art. V.58 VER Art. V.59 VER Art.V.60 VER Art. V.61 VER Art. V.62 VER Art. V.63 VER Art. V.64 VER Art. V.65 VER Art. V.66 VER Art. V.67 VER Art. V.68 VER Art. V.69 Generalidades Grados de urbanizacin Obras de Urbanizacin Obras de Urbanizacin en Vas de Circulacin Menor Obras de Urbanizacin en otras vas Obras de Urbanizacin para Aguas Lluvias Pozos de Visita para Aguas Lluvias Tragantes Agua Potable y Agua Negras Energa Elctrica Alumbrado Publico Posteado Obras de Urbanizacin en Zonas de Reserva Ecolgica

PARTE QUINTA DE LAS PARCELACIONES TITULO PRIMERO OBJETIVO Y ALCANCES

Art. V.1 ObjetivosLa parte quinta de este Reglamento tiene por objeto el estricto cumplimiento de lo dispuesto en Plan Metropolitano de desarrollo y Ordenamiento Territorial del rea Metropolitana de San Salvador, en lo referenteEste Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.3

a Parcelaciones, Equipamiento Social, vialidad y Transporte e Infraestructura y Servicios, determinando los requisitos que debern cumplir los fraccionamientos, lotificaciones o urbanizaciones de conformidad con las disposiciones del presente Reglamento.REGRESAR AL INDICE

Art. V.2 AlcancesSe regir por esta Parte, cualquier tipo de divisin de la propiedad a realizar dentro de los municipios comprendidos en el AMSS, desde su etapa de planificacin hasta la recepcin final de la obra.REGRESAR AL INDICE

TITULO SEGUNDO DE LA PARCELACINCAPITULO I DE LA LOTIFICACIN

Art. V.3 Parcelacin HabitacionalEn el desarrollo habitacional se reconocern tres tipos de parcelacin: Asentamientos de Inters Social Asentamiento Popular Asentamiento Residencial

Cada uno de ellos se regir por las dimensiones de lotes contenidos en el siguiente cuadro:ASENTAMIENTO Inters Social Popular Residencial Residencial Residencial Residencial LOTE TIPO (M2) 62.5 62.5 125.0 250.0 500.0 1000.0 DENSIDAD (h/Ha) 800 800 400 200 100 50 CLAVE His-80 Hp-80 Hr-40 Hr-20 Hr-10 Hr-05

La densidad habitacional (Habitantes / Hectrea), se ha calculado neta, estimando cinco (5) habitantes por lote. Estos lotes no podrn tener un frente menor de 5.00 Mts. En los asentamientos de Inters Social y Popular el dimensionamiento de los lotes podr reducirse y con elloEste Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.4

aumentar la densidad habitacional, en los casos siguientes: En los proyectos originados por programas especficos impulsados o avalados por las Municipalidades o el Ministerio de Obras Publicas a travs del Vice Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano y/o las instituciones de interese social. Cuando se amplen los pasajes peatonales conforme a los indicado en el Art. V.39 En todo caso, el dimensionamiento propuesto, deber justificarse, con un diseo arquitectnico que contemple como mnimo los ambientes siguientes: Sala, Comedor, Cocina, un Bao, tres Dormitorios y un rea libre destinada a patios y jardines, que no podr ser inferior al 10 % del rea total del lote, lo cual podr no implicar la construccin total de la unidad especificada, debiendo en estos casos, definir las reas a construir en el desarrollo del proyecto. a) En casos de rehabilitacin de asentamientos de vivienda informal por parte de instituciones sin fines de lucro, ser el Concejo Municipal correspondiente el que deber resolver sobre la dimensin mnima de los lotes despus de conocer la opinin de la OPAMSS. Los fraccionamientos considerados de desarrollo progresivo, que no cuenten con factibilidad de aguas negras, deber tener un rea de lote de 200 M2 como mnimo. La formula para calcular el numero de lotes permitidos segn la densidad de la zona en un terreno a desarrollar es la siguiente:

A x 0.65 x D

NEn donde: N A 0.65 D 5 = = = = =

= -----------------------5

Numero de lotes rea total del terreno en Hectreas Factor de rea til Densidad de la zona en habitantes por hectrea Habitantes por lote

El factor 0.65 de la formula anterior es una variable de eficiencia en la obtencin del rea til del terreno afectado, la cual podra variar en el diseo del proyecto. Cuando dicha variacin no exceda de un 15.0% con relacin al rea total el urbanizador tendr la facultad de aumentar o disminuir el numero de lotes resultantes en la formula, sin tramite adicional. Una mayor variacin deber solicitarse previamente, la cual ser analizada por la OPAMSS como caso especial. Para Asentamientos Residenciales, el rea del Lote Tipo se podr reducir hasta un mximo de 20%. Esto exime a los Asentamientos de Inters Social y Popular.Este Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.5

La clasificacin de los asentamientos corresponde a la clasificacin del Uso del Suelo Habitacional especificada en el Plano General de Zonificacin del AMSS. La modificacin de dicho Plano variara el cuadro anterior, pero nunca los dispuesto en esta reglamentacin podr modificar el Plano referido.REGRESAR AL INDICE

Art. V.4 Lotes Habitacionales frente a Vas VehicularesTodo tipo de parcelacin habitacional que sea afectada por una Va Expresa o Arteria Primaria, deber dejar frente a la calle marginal correspondiente, segn lo estipulado en el Art. V.40, lotes no menores de 250.00 M2, cuyo frente deber tener una dimensin mltiplo de 2.50 mts pero nunca inferior a 12.50 mts. En arterias secundarias, o Vas de Distribucin, los frentes mnimos de lote, sern de 15.00 mts y 7.50 mts respectivamente, pudiendo exceptuarse esta norma, cuando el proyecto cuente con calle marginal, siempre que se mantenga la densidad de la zona. Todo lote con frente a una va vehicular deber contar con cochera con capacidad mnima para un vehculo. Los frentes mnimos para los lotes proyectados frente a la franja de estacionamiento en las vas de Reparto y Pasaje Vehicular, sern los siguientes:ASENTAMIENTO RESIDENCIAL CLAVE Hr-40 Hr-20 Hr-10 Hr-05 Con Cochera Simple 7.50 10 10 14

FRENTE MNIMO Con Cochera Doble -x-x14 14 Con Cochera de 2 Accesos -x-x-x20

En los asentamientos Residenciales Hr-40 no se exigirn islas para rboles en el rea de Estacionamiento de las vas vehiculares. En los Asentamientos Residenciales Hr-20 y Hr-10 se exigirn islas para rboles en el rea de Estacionamiento de las vas vehiculares segn VER Anexo No. 1. En los Asentamientos Residenciales Hr-05 se exigirn islas para rboles en el rea de estacionamiento de las vas vehiculares segn VER Anexo No.1. Las islas para rboles tendrn como dimensiones 2.00 mts por 2.00 mts. Si el urbanizador provee un espacio de estacionamiento por cada cinco viviendas en zonas publica en Pasaje Vehicular, podr eliminar la franja de estacionamiento de este ultimo sustituyndola por un arrate de un metro de ancho, con lo cual el derecho de va se reduce a 11.50 mts., quedando tambin en este caso, exonerado de la exigencia del frente mnimo establecido en presente articulo.Este Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.6

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Art. V.5 Desarrollo de Complejos HabitacionalesLos desarrollos habitacionales edificados en pisos y apartamentos, debern regirse por las densidades especificadas en el Plano General de Zonificacin del AMSS, para cuyo caso pierde validez el rea de lote tipo sealada en el cuadro del Art. V.3, debiendo calcularse la densidad estimado cinco (5) Hab/Apto y relacionando esta poblacin con el rea total del lote para obtener los habitantes por hectrea especificados para la zona. La formula para calcular el numero de apartamentos permitidos segn la densidad de la zona en un terreno a desarrollar es la siguiente:

Ax D

N

= --------------------5

En donde: N = Numero de apartamentos A = rea total del terreno en Hectreas D = Densidad de la zona en habitantes por hectrea 5 = Habitantes por apartamento El urbanizar que desee destinar una parte de la parcelacin total a desarrollo habitacional en pisos y apartamentos, deber modificar el rea del lote tipo a desarrollar en la otra parte de la parcelacin, con el fin de respetar siempre la densidad establecida para la zona.REGRESAR AL INDICE

Art. V.6 Parcelacin ComercialUn bloque o terreno urbano de vocacin comercial, podr fraccionarse en lotes, los cuales debern contar con una zona destinada a estacionamiento y circulacin vehicular interna. El frente de cada lote no podr ser menor de 12.50 mts y en todo caso mltiplo de 2.50 mts y su fondo nunca podr ser menor de 2.50 veces su frente. Cuando estos lotes se ubiquen frente a Va Expresa, Arteria Primaria o Arteria Secundaria debern respetar las zonas de retiro indicadas en el Art. V.48. Dicha zona de retiro se medir a partir del limite exterior del derecho de va correspondiente o lnea de verja.REGRESAR AL INDICEEste Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.7

Art. V.7 Desarrollo de Complejos ComercialesPara el desarrollo de complejos comerciales, se permitir el trazo de bloques urbanos con circulaciones internas de carcter privado, siempre que estos se enmarquen dentro de las zonas o cuadriculas formadas por la red vial de arterias de circulacin mayor y que no impidan la continuidad y fluidez de la vas colectoras. Los accesos y salidas de estos bloques urbanos no podrn hacerse directamente a arterias de circulacin mayor, pudiendo construirse para ello Calles Marginales. Dichos bloques urbanos debern contar con su propio estacionamiento de acuerdo con las normas de la Parte Sexta del presente reglamento.REGRESAR AL INDICE

Art. V.8 Parcelacin IndustrialLos lotes destinados a uso industrial, previa calificacin de lugar, se regirn por las dimensiones siguientes:INDUSTRIA Pesada Ligera Molesta Liviana o Artesanal o Bodega FRENTE 30 15 15 REA 1500 M2 750 M2 750 M2

Entre todo bloque de lotes industriales y una zona habitacional o institucional, deber existir una zona de retiro debidamente arborizada (400 rboles / Ha.) de las dimensiones siguientes:

INDUSTRIA Pesada Ligera Molesta Liviana o Artesanal o Bodega

RETIRO 50 mts 20 mts 20 mts

Esta zona de retiro podr disponerse como arrate central o lateral a la va que demarca la separacin entre la zona industrial y la habitacional y/o institucional. Dicha zona de retiro podr formar parte del rea verde Ecolgica, segn lo establecido en el Art. V.28 del presente Reglamento. Ningn lote industrial podr tener como colindante un lote habitacional o institucional. La Industria pesada nicamente podr permitirse en las zonas de industrias aisladas.REGRESAR AL INDICEEste Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.8

Art. V.9 Parcelacin InstitucionalCuando se desee fraccionar un terreno calificado para uso institucional, los lotes resultantes no podrn se menores de 1,000.00 mts 2 de extensin, con un frente mnimo de 20.00 mts. Estos lotes debern contar adems con una zona de retiro destinada a estacionamiento no menor de 16.00 mts. de ancho.REGRESAR AL INDICE

Art. V.10 Desarrollo de Complejos InstitucionalesToda institucin publica o privada o grupos de ellas, podrn desarrollar terrenos urbanos, previamente calificados para tal fin, en bloques urbanos hasta de 500.00 mts, de largo como mximo; siempre y cuando estos se enmarquen dentro de la zonas o cuadriculas formadas por las Vas de Circulacin Mayor previamente determinadas en Plan Vial del AMSS y que no obstaculicen la continuidad y fluidez de las Colectoras Locales. Dichos bloques podrn disponer de circulaciones internas de carcter privado y debern ser provistas de las reas de estacionamiento necesarias para satisfacer la demanda total de sus instalaciones, debiendo para ello cumplir con las normas sealadas en la Parte Sexta del presente Reglamento. Los Complejos Institucionales de Defensa y Seguridad Publica, debern respetar una zona de retiro de 16.00 mts, de ancho frente a cualquier va de circulacin mayor o menor, la cual podr ser utilizada para edificar las medidas de seguridad que ellos requieran, sin que estos interfieran con la libre circulacin peatonal o vehicular. Dicha zona de retiro se medir a partir del limite exterior del derecho de va correspondiente o lnea de verja.REGRESAR AL INDICE

Art. V.11 Nivel de los LotesEl nivel de los lotes ser superior al de los cordones para que el agua lluvia escurra hacia la calle. En el caso de que el nivel de los lotes sea inferior al nivel de los cordones, deber proveerse de los medios necesarios para los drenajes de aguas lluvias y negras, de acuerdo a las circunstancias especiales de cada caso.REGRESAR AL INDICE

Art. V.12 Proteccin de los LotesTodo urbanizador que venda lotes con su superficie en estado natural, pero que modifique parcialmente las colindancias entre los mismos, no podr dejar cortes o rellenos mayores de 1.00 mts, entre ellos, sin la obra de proteccin correspondiente (muro o talud). Lo mismo se le exigir al urbanizador en el caso que venda lotes con terrazas definidas. No se permitir, la construccin de muros gavionados en colindancia con ningn tipo de construccin. Los gaviones sern permitidos nicamente, como obras de proteccin de carreteras y accidentes naturales.Este Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.9

Todo constructor de viviendas que realice un corte o relleno en un lote, deber proteger el lote vecino con muros o taludes, los cuales debern desarrollarse o construirse sin afectar ni disminuir el rea del lote vecino. Todo urbanizador que realice cortes o rellenos en las colindancias con terrenos ajenos al proyecto, deber protegerlos con muros o taludes, los cuales debern desarrollarse o construirse sin afectar ni disminuir el rea del terreno vecino. Los terrenos afectados por dichos taludes constituirn zona de proteccin dentro de la parcelacin. Ver Anexo No. 2. En todos los casos, los taludes tendrn una inclinacin mxima cuya relacin ser de 1.5 horizontal por 1.0 vertical, convenientemente engramados y protegidos contra la erosin. Podr aceptarse otra alternativa si el interesado prueba con estudios de suelo la estabilidad para dicha alternativa.REGRESAR AL INDICE

Art. V.13 zonas de Proteccin para Accidentes NaturalesTodo accidente natural dentro o colindante con una parcelacin deber contar con una zona de proteccin, con las excepciones reguladas en el Art. V.14 de este Reglamento. El Ancho de la zona de proteccin se establecer basndose en los criterios siguientes: a) Profundidad de la Quebrada. El ancho de la zona de proteccin en quebrada se determinara multiplicando su profundidad por el factor 1.5 y se medir paralela a partir de dicha orilla y a todo lo largo del terreno en la parte afectada. Ver Anexo No. 3. La profundidad de la quebrada se medir a partir de la orilla prxima inferior al borde inmediato superior. El Ancho de la zona de proteccin solamente podr modificarse segn los dispuesto en el Art. V.14 de este Reglamento. b) Estudio del rea de recogimiento o Estudio hidrolgico. El ancho de la zona de proteccin de un ro o de una quebrada caudalosa deber ser determinado por un Estudio Hidrolgico o estudio de las reas de recogimiento o influencia de los mismos con el cual se determinara el rea hidrulica necesaria de acuerdo al caudal mximo instantneo resultante. Este estudio deber determinar al menos la altura mxima probable que alcanzara la corriente adyacente al terreno, el ancho de la zona de proteccin, las obras de proteccin necesarias con sus detalles y caractersticas correspondientes (inclinacin de taludes, tipos y secciones de muros, etc.). dicho estudio deber ser realizado por profesionales o empresas debidamente acreditados. c) Diferencia Natural de Nivel dentro del terreno o con sus terrenos colindantes. El ancho de la zona de proteccin en cambios de nivel se determinara multiplicando la profundidad prxima al nivel inferior de la diferencia natural de nivel del terreno por el factor 1.5 y se medir paralela a partir de dicho nivel inferior y a todo lo largo del terreno en la parte afectada. Ver anexo No.3.Este Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.10

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Art. V.14 Obras de Proteccin para mantener, disminuir y/o eliminar las Zonas de ProteccinLa zonas de proteccin que no cuenten con vegetacin adecuada o que presente cambios de nivel mayores de un metro, debern ser protegidos con obras tales como taludes engramados, estaquillados, barreras naturales, etc. El ancho de la zona de proteccin original en quebradas secas o estacionarias, podr reducirse mediante la construccin de muros o la combinacin de muros y taludes cuya relacin ser de 1.5 horizontal por 1.0 vertical o mediante el cambio de la inclinacin de los taludes, la cual podr aumentarse mediante tratamientos especiales de los mismos, con suelo cemento, enchapados y otros; pero tal medida deber justificarse mediante la presentacin de un estudio elaborado por un laboratorio de suelos y materiales. Solamente por motivos plenamente justificados se permitir la tala de rboles dentro de la zonas de proteccin o la variacin de su perfil natural cuando este se encuentre cubierto de vegetacin natural.REGRESAR AL INDICE

Art. V.15 Propiedad, Uso y Mantenimiento de las Zonas de ProteccinLos Terrenos afectados por las zonas de proteccin podrn ser de propiedad publica o privada. En el caso de ser propiedad privada esta deber ser incorporada a los lotes vecinos, debiendo identificarse y describirse en la escritura publica correspondiente, sealando adems las limitaciones y obligaciones que a continuacin detalla el presente Reglamento. Los propietarios de zonas de proteccin no podrn realizar obras que destruyan la flora existente, alteren la estabilidad de terreno y/o de las construcciones vecinas, asimismo tendrn la obligacin de mantener en buen estado las obras de proteccin con que cuente la misma (engramados, canaletas, etc.). Estas zonas de proteccin solamente podrn reducirse conforme a los dispuesto en el Art. V.14 de este Reglamento. Por ningn motivo, razn o circunstancia, se permitir la reduccin del ancho natural del cauce de las quebradas o ros, ni la obstruccin del curso normal de la escorrenta superficial o corriente de agua, tampoco se permitir la tala de rboles existentes. Las zonas de proteccin de propiedad publica formaran parte del rea verde ecolgica de la parcelacin, la cual no podr ser utilizada para la construccin de edificaciones de ninguna naturaleza y deber regirse por lo dispuesto en el capitulo II del presente titulo del reglamento.REGRESAR AL INDICEEste Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.11

Art. V.16 ServidumbreEl ancho de la servidumbre para infraestructura hidrulica se establecer basndose en los criterios siguientes: a) Profundidad de la tubera Cuando el numero de tuberas a instalar es de uno con un dimetro de mximo de 24 pulgadas y a una profundidad menor de 2.00 mts, la servidumbre tendr un ancho de mnimo de 2.00 mts, medidos 1.00 mts a cada lado y a partir del eje de la misma. Cuando la profundidad de la tubera sea igual o mayor de 2.00 mts, el ancho de la servidumbre se determinara multiplicando la profundidad a la que se encuentra la tubera por el factor de 1.5 y se medir la mitad del ancho a cada lado partir del eje de la misma. El ancho de la servidumbre para tuberas no se exigir superior a 7.00 mts, y deber ser siempre mltiplo de 0.50 mts. b) El numero de tuberas Cuando se instalen dos o mas tuberas o caeras equidistantes y en forma paralela, la servidumbre tendr un ancho mnimo de 3.00 mts, cuando la tubera de aguas lluvias no sea mayor de 24 pulgadas. La Servidumbre se ira incrementando tomando como base uno delo dimetros de las tuberas a instalar, de acuerdo a la siguiente tabla:

DIMETRO PULGADAS 30 36 42 48 60 72

ANCHO DE SERVIDUMBRE EN METROS 3.50 * * * * * * 4.00 4.50 5.00 5.00 5.00

El ancho de servidumbre para bvedas y otras obra de arte con dimensiones superiores a una tubera de 72 pulgadas de dimetro, deber calcularse agregando un hombro lateral de 1.50 mts. a cada lado, medido a partir de la parte externa de la obra. Con relacin a la servidumbre para lneas de conduccin de energa elctrica ser la Compaa de Alumbrado Elctrico de San Salvador (CAESS) o la Comisin Ejecutiva Hidroelctrica del Ro Lempa (CEL), segn el caso, quien definir la misma. Las servidumbres establecidas para el sistema de abastecimiento de agua potable, de drenaje de aguas lluviasEste Documento esta Inscrito en el Centro Nacional de Registros (CNR), con Derecho de Propiedad Intelectual Pag.12

y aguas negras, as como tambin las de conduccin de energa elctrica, debern estar en todo tiempo libres de cualquier tipo de edificacin con el objeto de poder efectuar trabajos de inspeccin, mantenimiento y/o reparacin. Se consideraran servidumbre los accesos a terrenos vecinos incomunicados con la va publica cuyo ancho nunca deber se menor de 5.00 mts. Casos excepcionales sern analizados por la OPAMSS.REGRESAR AL INDICE

Art. V.17 Sub ParcelacinLa sub parcelacin solamente ser permitida cuando la densidad existente de la zona sea inferior a la indicada en Plano General de Zonificacin del AMSS o cuando la parcela sea superior al rea del lote mnimo permitido en dicha zona y se hallan provisto de los servicios necesarios para el aumento de su poblacin. El rea de los lotes resultantes de la sub parcelacin, deber cumplir con los requisitos especificados para los diferentes tipos de parcelacin en este Reglamento, segn la densidad de la zona indicada en la calificacin del lugar. Por ningn motivo se permitir la sub- parcelacin de lotes de vocacin comercial en cualquier zona calificada para tal fin, ni se permitir la sub parcelacin en Zonas de Reserva Ecolgica ni de Desarrollo Restringido.REGRESAR AL INDICE

CAPITULO II DEL EQUIPAMIENTO COMUNAL Y PUBLICO

Art. V.18 rea Verderea Verde en Parcelaciones Habitacionales Todo propietario de parcelacin habitacional, deber donar al municipio un terreno destinado a rea Verde equivalente al 10 % del rea til. El calculo del rea Verde Total se har segn la formula siguiente: A.V.T = N x A. L.T. x P.A.U. En donde: A.V.T . = N = A.L.T = P.A.U =

rea Verde Total Numero de Lotes rea de Lote Tipo Porcentaje de rea til


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Cuando el rea verde total fuera inferior a 100 M2 el propietario deber dar una compensacin econmica al municipio, calculada en base a lo siguiente: En base al valu del terreno actualizado, proporcionado por la institucin que financia el proyecto. a) b) El dictamen de un perito valuador que el municipio contratara a costa del propietario. Todo propietario de una parcelacin habitacional ubicada en Zona de Desarrollo Restringido o de Reserva Ecolgica, deber donar al municipio un terreno destinado a rea verde calculado segn la siguiente tabla:

Tabla para reas Verdes en Zona de Desarrollo y de Reserva Ecolgica

Zonas de Desarrollo Restringido rea de Parcela (Ap) (m2) 500 624 625 - 750 751 - 1000 Porcentaje de rea Verde (PAV)* % 25 20 10

rea Mxima Construida

25 %

Zona de Reserva Ecolgica rea de Parcela (Ap) (m2) Porcentaje de rea Verde (PAV)* % 30 20 10 * Calculado en base al rea tilREGRESAR AL INDICE

rea Mxima Construida

10 %

3000 3999 4000 4999 5000

Art. V.19 Tipos de rea VerdeSe distinguirn dos tipos de la misma: Una

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