eSTRATELIS Overview 3-13

Overview Corporate, Invest & Markets

Julio 2012

eSTRATELIS

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2013

Podrán cortar todas las flores, pero no podrán detener la primavera. Pablo Neruda

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SOCIMI

Finalmente, articuladas en España

¿ Corralito ?

Ha vuelto a pasar lo imposible

¿ Vendemos la empresa familiar ? Family Office Cosas a tener en cuenta


Modolell 23. Barcelona +34 932 419 748

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eSTRATELIS ADVISORS | 3 2013

Crisis en Chipre

Debemos estar atentos

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Vender una empresa familiar no es lo mismo que vender una empresa no familiar. Cuando nos proponemos vender una empresa familiar, se nos presentan varias dudas, ya que este tipo de empresa tiene, además de patrimonio, un conjunto de valores no escritos, que sin duda, van más allá de su objetivo económico. La venta de una empresa de estas características, es siempre diferente y decidir si debe ponerse a la venta, no es tarea fácil. Aunque la decisión de la venta pueda ser la más interesante, el seguir creando patrimonio, ofrecer un futuro a generaciones futuras o mantener la familia unida, pueden ser motivos más que suficientes para preferir mantener la compañía en propiedad de la familia. La demanda de liquidez por parte de algunos de los accionistas, se ha convertido en la causa más común de venta en los últimos tiempos, sin embargo hay otras razones que pueden justificar la decisión de venta :

①  Ausencia de Sucesor

②  Falta de capital para financiar el crecimiento

③  Pérdida de cuota de mercado debido a competidores potentes

④  Atractivo de obtener plusvalías ( Mercado privado o Bolsa )

⑤  Reinversión del patrimonio en otras compañías

⑥  Diversificación


¿ Vendemos la empresa familiar ? Family Office Cosas a tener en cuenta

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Existen diferencias notables en los procesos de adquisición, normalmente se deben al carácter propio de las empresas, ya que normalmente acostumbran a tener poca experiencia en este tipo de operaciones. Además tienden a proteger demasiado el patrimonio familiar y los intereses de los accionistas. El procesos de fusión o venta de compañías, hay algunas características que influyen directamente, cuando se trata de una empresa familiar. En primer lugar, su estructura familiar hace que la concentración de capital sea distinta a las no familiares, lo que influirá en la toma de decisiones finales. Cuando en una empresa, coinciden varias generaciones, los más jóvenes acostumbran a ser más partidarios de promover una operación de venta.


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En las empresas familiares, el papel del Consejo de Administración a la hora de tomar decisiones acostumbra a ser determinante, mientras que en las no familiares, tiene un rol más representativo que ejecutivo. En las familiares las decisiones se toman por consenso habitualmente. La figura de Líder, es clave en la empresa familiar. Antes, durante y después de la operación, ésta ha de estar liderada por la misma persona, favoreciendo la integración y el resultado del proceso. En lo que respecta a la negociación, las empresas familiares suelen ser más flexibles y rápidas en los procesos de adquisición, aunque la integración post-compra es menos lenta en su caso. Existen algunos estudios que afirman que un 44% de los encuestados no descarta la posibilidad de vender su empresa a medio plazo. Un 20% no imagina hacer tal cosa nunca, pero el 36% restante no se manifiesta en ninguno de los dos escenarios anteriores. En otros resultados, se ha llegado a conclusiones que demuestran que a la hora de vender la empresa familiar un 36% lo haría al mejor postor, mientras que un 64% se preocuparía por los valores del comprador o incluso sacrificaría parte del precio con el objetivo de encontrar al comprador correcto.


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Si el objetivo final es vender la empresa familiar, deberíamos tener en cuenta lo siguiente : ①  La venta de la empresa es un proceso diferente a otro tipo de negociación

②  Contamos con cinco niveles de interés

•  No vendería a ningún precio •  La vendería si merece la pena •  Vendería a un precio justo •  Quizás la vendería •  Se debe realizar por razones imperiosas

①  Realizar un análisis realista de la compañía

②  Debemos poder asegurar un buen futuro de la compañía y que sea demostrable

③  Manejar bien las expectativas

④  Contar con asesores expertos y leales

⑤  El posicionamiento estratégico de la empresa, debe cuadrar con el del inversor

⑥  Poder garantizar la continuidad del Management

⑦  Asegurar la capacidad de decisión y financiera del interlocutor

⑧  Valorar la tasa de descuento que se aplicará a la inversión En definitiva, las diferencias entre empresas familiares y no familiares en los procesos de compra o venta, son debidas al carácter propio de la familia en cuestión, su organización, su cultura empresarial y el papel de cada uno de los órganos que la componen. Desde eSTRATELIS, podemos ayudar en la integración de la coherencia y la necesidad en cualquier operación corporativa de éste tipo de empresas, sin perder la finalidad y los valores de la familia propietaria.


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El mes pasado decíamos que “el tema de la ruptura del euro ha dejado de ser un tema de máxima actualidad, si bien el peligro persiste”. La partida de pocker celebrada a cuenta de Chipre, ha vuelto a poner sobre la mesa la clave de una crisis que no escampa y amenaza con la descomposición de una Unión que se resquebraja entre unos países sureños cada vez más anti-europeos y un norte cada vez más euro-escéptico: La factura final hay que pagarla, y quién la pagará? La respuesta que empieza a dibujarse, con toda su crudeza, es que la van a pagar los ciudadanos europeos que posean bienes (pagarés, preferentes, bonos, depósitos…). El reciente corralito chipriota, es un ensayo de cómo los derechos de la ciudadanía europea pueden ser cancelados, y puede servir de ensayo para una futura salida del euro, no sólo de Chipre, si no de países como Grecia a los que se piden cosas tan imposibles como reducir su déficit en un 10% en los próximos 3 años (si lo consiguen serán record Guiness). No hay motivos para el pánico, pero conviene ser consciente de los riesgos a afrontar, como, por ejemplo, el riesgo de que las laxas políticas monetarias de los grandes Bancos Centrales (BCE; FED; BOJ) acaben provocando un aumento notable de la inflación. El incremento de la inflación es magnífico para las economías endeudadas y malo para los ahorradores. El gran déficit US, UK, y Japonés recibiría con alborozo un incremento de la inflación, y en eso se están aplicando las “autoridades”. Qué deben hacer los ahorradores? Tener un buen asesoramiento que les lleve a invertir diversificando no sólo en distintas compañías, si no en diferentes continentes y tipos de activos, buscando batir, con la diversificación y la descorrelación, el riesgo en ciernes, de modo que cuando acabe la crisis del euro (que acabará), hayan podido incrementar su patrimonio o, al menos, hayan conseguido conservarlo en términos de poder adquisitivo. En esa tarea estamos… eSTRATELIS ADVISORS | 3 2013

¿ Corralito ?

Ha vuelto a pasar lo imposible

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Con fecha 15 de febrero de ha publicado la Circular 2/2013 del MAB que recoge el “Régimen aplicable a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) cuyos valores se incorporen al Mercado Alternativo Bursátil”. Cómo ya explicamos en nuestros Overview de diciembre 2012 y enero 2013, las SOCIMI son un vehículo de inversión inspirado en la práctica internacional de los REIT y dirigido a profesionalizar el marcado del alquiler residencial en España, de modo que los inversores tengan acceso a un instrumento basado en la obtención de rentas vía alquiler y plusvalías, vía la compra-venta de activos inmobiliarios. El Reglamento viene a explicitar los requisitos de difusión y de transparencia para acceder al MAB. En síntesis las características, los requisitos, y la ventajas fiscales de las SOCIMI son los siguientes: Requisitos básicos

Capital Social de al menos 5 millones de euros. La suscripción del capital puede realizarse mediante aportaciones no dinerarias. Según la Circular 2/2013 de BME, para la incorporación al MAB es preciso que los accionistas con un porcentaje inferior al 5% del capital social de la Compañía representen cualquiera de las dos magnitudes siguientes:

•  Un valor estimado de mercado de 2 millones de euros

•  25%de las acciones emitidas por la sociedad


SOCIMI

Finalmente, articuladas en España

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Pueden constituirse SOCIMIs de un solo activo inmobiliario. Las acciones de las SOCIMIs deben estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación (MAB) español o de cualquier otro Estado del Espacio Económico Europeo. Al menos el 80% de sus activos deben ser inmuebles de naturaleza urbana destinados al alquiler, terrenos para la promoción de dichos inmuebles o acciones o participaciones en otras SOCIMIs o REITs extranjeros. Los inmuebles deben estar arrendados por un periodo mínimo de 3 años (se computa el plazo en el que hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con el límite de un año. ) Es preciso repartir anualmente el beneficio obtenido mediante distribución de dividendos a sus socios en una proporción determinada, en función del origen de los beneficios:

•  80% de los beneficios obtenidos con carácter general (rentas de alquiler).

•  50% de los beneficios obtenidos por la transmisión de activos (inmuebles y acciones y participaciones) aptos para la aplicación del régimen fiscal especial (inmuebles destinados al arrendamiento y acciones y participaciones en entidades de similar actividad). El restante 50% (no distribuido) debe ser reinvertido en el plazo de los 3 años siguientes a la fecha de transmisión.

No existen limitaciones en cuanto al endeudamiento o financiación ajena. Los accionistas de referencia y los principales directivos deben comprometerse a no vender acciones ni realizar operaciones equivalentes a ventas de acciones dentro del año siguiente a la incorporación al MAB.


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Existe la obligación de comunicar las participaciones significativas siempre que sean igual o superior al 5% del capital social. Para solicitar su incorporación al MAB, es precisa la aportación de una valoración realizada por un experto independiente de acuerdo con criterios internacionalmente aceptados, salvo que dentro de los seis meses previos a la solicitud se haya realizado una colocación de acciones o una operación financiera relevante para determinar un primer precio de referencia para el inicio de la contratación. El Documento Informativo de Incorporación al MAB, incluye, además de los datos corporativos y legales, los siguientes detalles:

•  Descripción de los activos inmobiliarios, situación, estado, periodo de amortización, concesión o gestión.

•  Eventual coste de puesta en funcionamiento por cambio de arrendatario.

•  Información fiscal.

•  Descripción de la política de inversión y reposición de activos. •  Descripción de otras actividades distintas de las inmobiliarias.

•  Valoración(según lo expuesto en el punto 10 de este documento).

Las normas de contratación son las propias del MAB (sistema de subastas). Se mantiene la obligación de que cada SOCIMI designe un Asesor Registrado para su incorporación y cotización en el MAB.


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Ventajas fiscales Impuesto de sociedades 0%.

•  Excepcionalidades según el inversor y su política de tributación por dividendos.

Bonificación en adquisición residencial (ITP) del 95 %. Exención en aportaciones de constitución ( AJD). Exención de la plusvalía municipal. eSTRATELIS está en disposición de realizar estudios pormenorizados para cada caso concreto con el fin de analizar costes y beneficios y valorar, adicionalmente, alternativas en el ámbito europeo.

Asimismo, eSTRATELIS facilita el acceso a herramientas de valoración y seguimiento de carteras complejas de activos inmobiliarios teniendo en cuenta factores tales como localización, transacciones recientes y capitalización de rentas. eSTRATELIS, como Asesor registrado del MAB, impulsa la puesta en marcha de nuevas SOCIMI y las acompaña en su recorrido Pre-MAB y durante su incorporación al mercado.


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Hace unos días podíamos leer un artículo del conocido premio Nobel Paul Krugman sobre la crisis de Chipre y los paraísos fiscales y que por su interés reproducimos a continuación: Hace un par de años, el periodista Nicholas Shaxson publicó un libro fascinante y descorazonador titulado Treasure Islands (islas del tesoro), en el que explicaba la manera en que los paraísos fiscales internacionales —que también son, como el autor señalaba, “jurisdicciones con secreto bancario” en las que muchas reglas no se aplican— debilitan las economías en todo el mundo. No solo escamotean los ingresos a unos Gobiernos escasos de dinero y facilitan la corrupción, sino que distorsionan el movimiento de capital, lo que contribuye a alimentar crisis financieras cada vez más grandes. Sin embargo, una cuestión en la que Shaxson no profundiza demasiado es qué pasa cuando una jurisdicción con secreto bancario entra en quiebra. Esa es la historia de Chipre en estos momentos. Independientemente de cuál sea el desenlace para el propio Chipre, seguramente no va a ser feliz, el lío de Chipre muestra hasta qué punto sigue sin reformarse el sistema bancario mundial, casi cinco años después de que comenzara la crisis financiera mundial. En cuanto a Chipre … Puede que se pregunten por qué le importa a alguien un pequeño país con una economía no mucho mayor que la del Scranton metropolitano, en Pensilvania. Sin embargo, Chipre es un miembro de la eurozona, de modo que los acontecimientos que tienen lugar ahí pueden provocar el contagio (por ejemplo, pánicos bancarios) en países más grandes. Y hay otra cosa más: aunque la economía chipriota sea diminuta, Chipre es un actor financiero sorprendentemente importante, con un sector bancario cuatro o cinco veces más grande de lo que se podría esperar si se tiene en cuenta el tamaño de su economía.


Crisis en Chipre

Debemos estar atentos

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¿ Y ahora qué ? … Hay un fuerte paralelismo entre la situación en Chipre en estos momentos y la de Islandia (una economía de tamaño similar) hace unos años. Al igual que Chipre ahora, Islandia tenía un sector bancario enorme, inflado por los depósitos extranjeros, que era sencillamente demasiado grande para ser rescatado. La respuesta de Islandia fue básicamente dejar que quebraran los bancos y aniquilar a esos inversores extranjeros, a la vez que se protegía a los depositantes nacionales; y los resultados no fueron demasiado malos. De hecho, Islandia, con una tasa de desempleo bastante inferior a la de la mayor parte de Europa, ha capeado la crisis sorprendentemente bien. Desdichadamente, la respuesta de Chipre a su crisis ha sido un absoluto desastre. Esto refleja, en parte, el hecho de que ya no tiene su propia divisa, lo que le hace depender de los responsables de tomar las decisiones en Bruselas y en Berlín, los cuales no han estado dispuestos a dejar que los bancos quiebren abiertamente. Pero también refleja las pocas ganas del propio Chipre para aceptar el final de su negocio de blanqueo de dinero; sus líderes todavía están tratando de limitar las pérdidas para los depositantes extranjeros con la vana esperanza de que pueda reanudarse la normalidad, y estaban tan ansiosos por proteger a las grandes fortunas que han intentado limitar las pérdidas de los extranjeros expropiando a los pequeños depositantes nacionales. Al final, sin embargo, los chipriotas de a pie han manifestado su indignación, el plan ha sido rechazado y, a estas alturas, nadie sabe qué pasará. Yo supongo que, al final, Chipre adoptará una solución parecida a la islandesa, pero a menos que acabe viéndose obligado a abandonar el euro en los próximos días —una posibilidad real— es posible que primero pierda mucho tiempo y dinero en medias tintas para evitar enfrentarse a la realidad al tiempo que incurre en deudas enormes con países más ricos. Ya veremos. Pero detengámonos un minuto para pensar en el increíble hecho de que los refugios fiscales como Chipre, las islas Caimán y muchos más sigan funcionando más o menos igual que antes de la crisis financiera mundial.


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Todo el mundo ha visto el daño que los banqueros fuera de control pueden infligir, pero así y todo, gran parte del negocio financiero mundial sigue canalizándose a través de jurisdicciones que permiten a los banqueros esquivar hasta las normativas más suaves que hemos establecido. Todo el mundo se lamenta por los déficits presupuestarios, pero a pesar de ello, las sociedades anónimas y los ricos siguen utilizando libremente los paraísos fiscales para evitar pagar impuestos como la gente de a pie. Así que no lloren por Chipre; lloren por todos nosotros, que vivimos en un mundo cuyos líderes parecen decididos a no aprender de los desastres. Paul Krugman es profesor de Economía de Princeton y premio Nobel de 2008 © New York Times Service 2013


Consecuencias. Acuerdo y sus efectos Acuerdo en torno al rescate de Chipre. El FMI y la UME ponen sobre la mesa 10.000M de EUR y se cerrará el segundo banco del país (Laiki) y los depósitos inferiores a los 100.000 EUR en esta entidad serán transferidos al Banco de Chipre. El país deberá contribuir con un monto total de 7.000M de EUR al rescate y contribuirán a este importe los depósitos de más de 100.000 EUR. Los depositantes con menos de 100.000 EUR no sufrirán impuesto / quita alguna acorde con la legislación vigente. Sin embargo aquellos depósitos superiores a esa cantidad contribuirán al rescate sentando un precedente al tratar este producto como una inversión. Ahora el ahorrador con una cantidad superior a los 100.000 EUR tendrá que prestar atención a la solvencia de la entidad crediticia y la del país. El impacto en los mercados a corto plazo es positivo pues se aleja el peor escenario posible (bancarrota y salida del euro de Chipre) pero a medio / largo plazo se deja tocado uno de los pilares fundamentales del sistema financiero, el ahorro en forma de depósito.

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